Quali sono le caratteristiche che deve possedere una pergotenda, struttura che non necessita di titolo edilizio ai sensi del d.P.R. n. 380/2001? Lo ha chiarito il Consiglio di Stato.
Le maggiori difficoltà che riguardano la normativa edilizia sono, infatti, quelle del corretto inquadramento dell’intervento e dell’opera da realizzare. Dalle loro caratteristiche e qualificazione discende, infatti, il relativo regime abilitativo previsto dal d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia).
Le difficoltà, poi, aumentano e le cose si complicano quando si parla di strutture leggere o pertinenziali. Il problema, infatti, risulta particolarmente ostico perché sono molte le variabili che in tal caso entrano in gioco.
In realtà il legislatore ha provato ad introdurre soluzioni normative con l’obiettivo di semplificare le cose come, per es. il Decreto Ministero delle infrastrutture e dei trasporti 2 marzo 2018 recante “Approvazione del glossario contenente l’elenco non esaustivo delle principali opere edilizie realizzabili in regime di attività edilizia libera, ai sensi dell’articolo 1, comma 2, del decreto legislativo 25 novembre 2016, n. 222”; oppure, le ben 42 definizioni standardizzate, identiche e immodificabili in ogni comune d’Italia.
Solo per fare qualche esempio e provare ad inquadrare al meglio l’annoso problema, basti pensare al numero di interventi della giurisprudenza che riguardano tettoie, pergotende, pergolati, gazebo, verande, tutte definite come strutture leggere i cui confini sono spesso molto “sfumati” ed interpretabili.
Riguardo le pergotende torna utile ricordare il recente aggiornamento previsto dalla Legge 24 luglio 2024, n. 105, di conversione con modificazioni del Decreto Legge n. 69/2024 (Decreto Salva Casa) che, tra le tante modifiche al d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia), ha inserito all’art. 6 (Attività edilizia libera) la nuova lettera b-ter) che recita:
“Fatte salve le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali, e comunque nel rispetto delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia…” inserisce tra gli interventi che è possibile eseguire senza alcun titolo abilitativo:
“le opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici la cui struttura principale sia costituita da tende, tende da sole, tende da esterno, tende a pergola, anche bioclimatiche, con telo retrattile, anche impermeabile, ovvero con elementi di protezione solare mobili o regolabili, e che sia addossata o annessa agli immobili o alle unità immobiliari, anche con strutture fisse necessarie al sostegno e all’estensione dell’opera. In ogni caso, le opere di cui alla presente lettera non possono determinare la creazione di uno spazio stabilmente chiuso, con conseguente variazione di volumi e di superfici, devono avere caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l’impatto visivo e l’ingombro apparente e devono armonizzarsi alle preesistenti linee architettoniche;”.
Seguendo un orientamento ormai pacifico, si può definire che la qualificabilità dell’intervento in termini di pergotenda, ovvero un’opera precaria sia dal punto di vista costruttivo sia da un punto di vista strettamente funzionale, esclude la necessità di titolo edilizio, a meno che non determini una evidente variazione di sagoma e prospetto dell’edificio.
Per esempio potrebbe essere inquadrata in tale definizione una struttura con copertura costituita da materiale plastico sorretta da elementi verticali in legno di elevato spessore.
In sostanza una “pergotenda”, può rientrare nel campo dell’edilizia libera solo ove l’opera principale sia costituita non dalla struttura in sé, ma dalla tenda, quale elemento di protezione dal sole o dagli agenti atmosferici, con la conseguenza che la struttura deve qualificarsi in termini di mero elemento accessorio, necessario al sostegno e all’estensione della tenda.
Relativamente alla pergotenda tamponata con pannelli di vetro scorrevole richiudibili a pacchetto, questa rientra nell’attività edilizia libera, non discostandosi per natura e funzione dalla pergotenda a cui è aggiunta, in quanto non presenta le caratteristiche per costituire un organismo edilizio rilevante, comportante trasformazione del territorio.
Tale interpretazione, è basata sulla disciplina dell’art. 6 del Testo Unico Edilizia (TUE), che tra le attività di edilizia libera considera gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici (comma 1, lettera e)- quinquies), categoria nella quale, nelle indicazioni dell’allegato al citato D.M. 2 marzo 2018 (n. 50) sono incluse le pergotende, le cui caratteristiche sono riportate dalla giurisprudenza alla mancanza di elementi di fissità, stabilità e permanenza di chiusura degli spazi esterni finalizzata ad una migliore fruizione degli stessi.
Dunque, le pergotende sono qualificate interventi di edilizia libera qualora rimanga il preesistente utilizzo esterno dei luoghi di cui venga solo valorizzata la fruizione con un riparo temporaneo dal sole, dalla pioggia, dal vento e dall’umidità che renda più gradevole per un maggior periodo di tempo la permanenza all’esterno, senza creare un ambiente in alcun modo assimilabile a quello interno, a causa della mancanza della necessaria stabilità, di una idonea coibentazione termica e di un adeguato isolamento dalla pioggia, dall’umidità e dai connessi fenomeni di condensazione.
La pergotenda, in tali casi, non presenta caratteristiche tali da costituire un organismo edilizio rilevante, comportante trasformazione del territorio, in ragione della inesistenza di uno spazio chiuso stabilmente configurato.
Anche le vetrate laterali, qualora apribili e completamente richiudibili, hanno la medesima funzione di precaria chiusura degli spazi esterni al fine di riparo dal sole e dagli agenti atmosferici delle “pergotende”, con la conseguenza che anche la loro installazione rientra nella attività edilizia libera. Quanto detto deriva anche dalla disciplina introdotta dal D.L. n. 115/2022, che ha espressamente incluso nella attività edilizia libera anche le “(VEPA) -Vetrate panoramiche amovibili” (art. 6, comma 1, lettera b-bis del D.P.R. 380/2001).
Si ricorda che tale lettera b-bis) è stata recentemente modificata dal Decreto Salva Casa e adesso la sua versione è la seguente:
“gli interventi di realizzazione e installazione di vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti, cosiddette VEPA, dirette ad assolvere a funzioni temporanee di protezione dagli agenti atmosferici, miglioramento delle prestazioni acustiche ed energetiche, riduzione delle dispersioni termiche, parziale impermeabilizzazione dalle acque meteoriche dei balconi aggettanti dal corpo dell’edificio, di logge rientranti all’interno dell’edificio o di porticati, a eccezione dei porticati gravati, in tutto o in parte, da diritti di uso pubblico o collocati nei fronti esterni dell’edificio prospicienti aree pubbliche, purché tali elementi non configurino spazi stabilmente chiusi con conseguente variazione di volumi e di superfici, come definiti dal regolamento edilizio-tipo, che possano generare nuova volumetria o comportare il mutamento della destinazione d’uso dell’immobile anche da superficie accessoria a superficie utile. Tali strutture devono favorire una naturale microaerazione che consenta la circolazione di un costante flusso di arieggiamento a garanzia della salubrità dei vani interni domestici ed avere caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l’impatto visivo e l’ingombro apparente e da non modificare le preesistenti linee architettoniche;”.
Secondo il regolamento edilizio-tipo, richiamato proprio dalla citata lettera b-bis), il balcone è l’“elemento edilizio praticabile ed aperto su almeno due lati, a sviluppo orizzontale in aggetto, munito di ringhiera o parapetto e direttamente accessibile da uno o più locali interni”, mentre la loggia è l’“elemento edilizio praticabile coperto, non aggettante, aperto su almeno un fronte, munito di ringhiera o parapetto, direttamente accessibile da uno o più locali interni”.
Per la consolidata giurisprudenza i balconi aggettanti, che, sotto il profilo tecnico, sono costituiti dai balconi aperti su tre lati che sporgono dalla facciata dall’edificio, costituendo solo un prolungamento dell’appartamento dal quale protendono e non svolgono alcuna funzione di sostegno, né di necessaria copertura, non costituiscono un volume dell’edificio.
Quindi, a prescindere dalla interpretazione del riferimento ai balconi aggettanti e alle logge chiuse, l’utilizzo di vetrate panoramiche non comporta di per sé la creazione di un nuovo volume quando sia effettuata ai soli fini di protezione temporanea dagli agenti atmosferici e riduzione delle dispersioni termiche e sia mantenuta la natura e la funzione di spazio esterno.
Diverso il caso in cui l’area esterna, oltre che delimitata da vetrate richiudibili ed amovibili, venga collegata agli impianti dell’appartamento e dotata di riscaldamento o altri impianti di areazione. Ciò che esclude l’applicabilità della disciplina della VePa è la natura dell’intervento nei casi in cui sia individuabile un volume chiuso potenzialmente abitabile.
