Question 1

Entro quanto tempo si può impugnare una delibera dell'assemblea?

Accepted Answer

L'azione di impugnazione si propone entro trenta giorni: per i condòmini dissenzienti o astenuti il termine decorre dalla data della deliberazione, per gli assenti dalla comunicazione del verbale. Il termine è di decadenza e va rispettato con precisione, anche quando la delibera appare nulla anziché semplicemente annullabile: in questo caso la giurisprudenza ammette la rilevabilità anche successivamente, ma la via più sicura resta l'impugnazione nei termini.

Question 2

Chi convoca l'assemblea e con quale preavviso?

Accepted Answer

La convocazione spetta all'amministratore, che deve comunicarla a tutti i condòmini almeno cinque giorni prima della data fissata, indicando il luogo, il giorno e l'ora, nonché l'ordine del giorno con gli argomenti da trattare. In caso di urgenza il termine può essere ridotto, ma la convocazione deve restare idonea a consentire l'intervento consapevole di tutti gli aventi diritto.

Question 3

Quali maggioranze servono per i lavori straordinari?

Accepted Answer

Per le innovazioni e per gli interventi di manutenzione straordinaria di notevole entità occorre il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio in seconda convocazione, mentre in prima convocazione servono la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. È sempre opportuno verificare il regolamento contrattuale, che può prevedere soglie diverse.

Question 4

Il verbale dell'assemblea è obbligatorio?

Accepted Answer

Sì. Le deliberazioni devono essere raccolte in un verbale, trascritto nel registro tenuto dall'amministratore, e il verbale va comunicato anche ai condòmini assenti o dissenzienti, perché da quella comunicazione decorrono i termini per l'impugnazione. Un verbale sintetico ma completo nelle indicazioni essenziali è sufficiente; l'omessa comunicazione comprime le tutele del condomino.

Question 5

Come si ripartiscono le spese di manutenzione del lastrico solare?

Accepted Answer

Se il lastrico è di proprietà esclusiva di un condomino o è a lui attribuito in uso esclusivo, questi concorre per un terzo della spesa, mentre i due terzi sono ripartiti tra tutti i condòmini degli appartamenti coperti, in proporzione al valore dei piani o delle porzioni di piano. I criteri del regolamento o di una delibera approvata all'unanimità possono derogare a questa regola.

Question 6

Chi paga la sostituzione delle finestre dell'appartamento?

Accepted Answer

Le finestre e gli infissi che servono una sola unità immobiliare sono di proprietà esclusiva e la spesa è a carico del singolo condomino, che può intervenire anche per migliorare l'efficienza energetica. Restano comuni, e quindi a carico di tutti, gli elementi che servono più unità o che hanno funzione di chiusura di parti comuni dell'edificio.

Question 7

Cosa può fare l'amministratore se un condomino non paga?

Accepted Answer

L'amministratore, su delibera dell'assemblea, agisce per la riscossione delle quote: la via più rapida è il decreto ingiuntivo, poiché il credito del condominio è assistito dal privilegio speciale sugli immobili del condomino moroso per l'anno in corso e per quello precedente. La gestione della morosità va tenuta distinta dalla contabilità ordinaria e comunicata in assemblea.

Question 8

Le spese del portiere vanno ripartite per millesimi?

Accepted Answer

Le spese di portierato seguono di norma la ripartizione per millesimi di proprietà, salvo che il regolamento contrattuale o una delibera unanime prevedano criteri diversi o l'esclusione di alcune unità immobiliari (per esempio i locali non abitativi, quando non usufruiscono del servizio).

Question 9

Come si accede alle detrazioni fiscali per i lavori sulle parti comuni?

Accepted Answer

Serve una regolare delibera assembleare che autorizzi i lavori, l'esecuzione dei pagamenti con bonifico parlante, la trasmissione dei dati richiesti all'Agenzia delle Entrate e, quando previsto, l'invio della pratica all'ENEA per gli interventi di efficientamento energetico. La detrazione è ripartita tra i condòmini secondo la quota di spesa imputabile a ciascuno.

Question 10

Chi risponde della sicurezza durante i lavori condominiali?

Accepted Answer

Quando in cantiere operano imprese diverse, il committente o il responsabile dei lavori assume il ruolo di coordinatore per la sicurezza: nei cantieri condominiali la designazione va deliberata con cura e attribuita a un soggetto con i requisiti professionali previsti. La nomina è parte integrante del contratto di appalto.

Question 11

Quali verifiche periodiche sono obbligatorie sugli impianti comuni?

Accepted Answer

Gli impianti comuni sono soggetti a verifica periodica secondo le scadenze previste: ascensori, impianti elettrici con messa a terra, impianti di riscaldamento con relativi libretti di impianto, dispositivi antincendio e canne fumarie. L'amministratore deve conservare i verbali di verifica e i libretti e darne conto all'assemblea.

Question 12

Le infiltrazioni dal tetto o dai balconi: chi paga i danni?

Accepted Answer

La soluzione dipende dall'origine del danno: se deriva da parti comuni risponde il condominio, se deriva da un uso o da un difetto della proprietà esclusiva risponde il singolo condomino. In concreto conta la prova tecnica dell'origine del danno, per questo la relazione del tecnico di fiducia è il primo passaggio prima di ogni contenzioso.

Question 13

Quali requisiti deve avere l'amministratore di condominio?

Accepted Answer

Con il decreto ministeriale 140/2014 l'amministratore deve essere in possesso di un titolo di studio di scuola secondaria superiore e di un attestato di frequenza a un corso di formazione iniziale di settantadue ore, con obbligo di aggiornamento annuale. Per i professionisti già in attività prima dell'entrata in vigore del decreto sono previste specifiche salvaguardie.

Question 14

L'ARPE offre assistenza legale ai soci?

Accepted Answer

Sì. L'associazione garantisce ai soci assistenza tecnico-legale gratuita e qualificata tutto l'anno attraverso i propri consulenti: consulenze legali generali, tributarie, di diritto del lavoro, notarili, urbanistiche, catastali e tecniche. Gli orari delle consulenze sono pubblicati nella sezione dedicata e l'accesso alle consulenze specialistiche è su appuntamento.

Question 15

Come si diventa soci dell'ARPE?

Accepted Answer

Occorre compilare il modulo presso l'Ufficio Soci, in Via S. Nicola da Tolentino 21 a Roma, versando la quota associativa dell'anno in corso, che varia in base al numero di scale per i condomini e al numero di unità immobiliari per privati e società. Le informazioni di dettaglio si richiedono all'Ufficio Soci o si leggono nella pagina delle quote associative.

Question 16

L'associazione accompagna anche gli amministratori di condominio?

Accepted Answer

Sì. Oltre all'attività rivolta ai proprietari, l'associazione pubblica materiali operativi per gli amministratori, organizza corsi di formazione di 72 ore e corsi di aggiornamento di 15 ore, e offre servizi tecnico-amministrativi come l'elaborazione delle tabelle millesimali e la gestione del personale di portineria.

Domande frequenti

Assemblee e delibere

Spese e ripartizione

Lavori, sicurezza e agevolazioni

Associazione, soci e amministratori

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