Le spese di riscaldamento nei condomini italiani sono sempre state, tradizionalmente, suddivise fra i vari condòmini in base ai millesimi di proprietà (o superfici radianti), senza alcuna misurazione che possa separare l’energia termica che va ai locali privati da quella che va alle parti comuni quali, scale, ingressi, ecc. Il D.Lgs. 102/14 prevede (entro il 31 dicembre 2016) che negli edifici dotati di impianti centralizzati sia installato un sistema di contatori individuali o, ove non possibile, un sistema di termoregolazione e contabilizzazione in corrispondenza di ogni singolo radiatore. Pur essendo già trascorsi alcuni anni dall’entrata in vigore del citato decreto, pervengono alla nostra Associazione numerose richieste di chiarimenti su tali problematiche. L’applicazione di questa norma prevede la responsabilizzazione di ciascun condomino riguardo al consumo del calore da lui effettivamente richiesto ed è un’operazione più complessa della tradizionale ripartizione per millesimi di proprietà.
Le spese del riscaldamento si suddividono tra consumi volontari e consumi involontari.
Quindi tutti gli edifici con impianto centralizzato, nuovi o esistenti, devono installare dei sistemi di contabilizzazione del calore, che portino alla fatturazione individuale dei consumi complessivi derivanti dall’impianto di riscaldamento, acqua calda sanitaria e raffrescamento a carico di ogni singola unità immobiliare. Lo scopo è favorire minori consumi nelle singole unità condominiali, attraverso un migliore utilizzo dell’impianto di riscaldamento dato sia dall’eliminazione degli sprechi, sia dalla responsabilizzazione dell’utilizzatore finale che pagherà una spesa proporzionata ai propri consumi.
Quindi, in ogni unità immobiliare, i consumi termici sono la somma di due componenti:
• Consumi involontari: legati a vari fattori che non possono essere gestiti dagli utilizzatori finali e che sono riconducibili alle specifiche tecniche degli impianti o dell’unità immobiliare stessa (es. dispersioni delle dorsali distributive degli impianti, inefficienze del generatore, ecc.).
• Consumi volontari: dati dall’utilizzo specifico fatto dal singolo utilizzatore (condòmino) e misurabile con diverse tipologie di apparecchiature.
La presenza di queste due componenti rende molto complesso il calcolo per la ripartizione dei consumi termici totali fra le singole unità immobiliari. Per tale calcolo i decreti fanno riferimento alla norma tecnica UNI 10200.
Si sottolinea che tipicamente si troveranno a pagare di più i condòmini residenti negli attici, in appartamenti con esposizioni termicamente svantaggiate (Nord), o che si trovano sopra porticati; inoltre saranno svantaggiati quei condomini presenti in casa con continuità (per più tempo), mentre si troveranno a pagare di meno i condomini residenti in locali esposti a Sud e le persone con presenza ridotta in casa. A fronte di tale gestione si dovrebbe ottenere sia una diminuzione di contestazioni fra condomini in conseguenza del controllo autonomo delle temperature, nonchè una riduzione dei consumi globali e quindi della spesa totale. Ciò si riesce ad ottenere attraverso l’eliminazione degli sprechi (tipicamente finestre o porte aperte nella stagione del riscaldamento) e dei consumi non ritenuti necessari (tipicamente locali con bassa occupazione). Tale gestione introduce fattori correttivi per le esposizioni svantaggiate dal punto di vista energetico (es. attici, esposizioni Nord-Est). Tenendo conto della delicatezza della gestione delle spese nei condomini, è necessario affrontare il problema nella sua complessità, programmando i vari passaggi ed anticipando i problemi che potranno presentarsi.
Risulta, ad esempio, importante individuare locali di uso comune, quali androni, scale e garage indivisi, le cui spese dovranno essere considerate come obbligate e suddivise secondo i millesimi di proprietà. Vanno valutate le coibentazioni fra appartamenti perché possono essere sorgenti di accuse di “furti di calore” fra condomini con comportamenti o occupazione dei locali molto diversi. Questi parametri possono cambiare nel tempo, per l’evoluzione dei comportamenti e le diversità del clima. Fondamentalmente è opportuno integrare un intervento di termoregolazione e ripartizione delle spese col risanamento delle inefficienze più evidenti dell’edificio quali scarso isolamento dei tetti, degli attici, tubazioni poco coibentate nei cavedi e nelle cantine, regime di carico minimo della caldaia. Questi interventi servono non solo per evitare contrasti fra condomini ma anche per evitare che aumentando le ore di esercizio dell’impianto, per le esigenze di alcuni condomini, si abbia un aumento delle dispersioni e conseguentemente dei consumi energetici con annesso aggravio di spesa. Questo insieme di attività porta a progettare le modalità di ripartizione dei costi fra spese obbligate (parti comuni, dispersioni, locali vuoti, consumi minimi) ripartite in base ai millesimi e le spese volontarie ripartite in base alle misurazioni.
Il regolamento di condominio dovrà esaminare questi aspetti che, ovviamente, pur se previste da una legge richiederanno le approvazioni richieste secondo le procedure in vigore.
Ma vediamo meglio in cosa si differenziano la termoregolazione e la ripartizione/contabilizzazione. La termoregolazione richiede il montaggio di un apparato che regoli la portata di acqua calda entrante nel singolo radiatore, in funzione della temperatura nel locale. Negli apparecchi più recenti basta sostituire la manopola della valvola esistente con una manopola dotata di bulbo termostatico, senza alcuna perdita di liquido; invece nei radiatori più vecchi occorre sostituire l’intera valvola e può essere necessario, a volte, smontare l’intero radiatore, in ogni caso con necessità di drenaggio, possibile perdita di liquido e rischio di danneggiamenti conseguenti. E’ importante sottolineare che qualora la manopola risultasse posizionata in uno spazio chiuso e troppo vicino al radiatore potrebbe essere necessario installare un apparecchio con bulbo remoto (collegato alla valvola grazie ad apposito cavo).
La termoregolazione obbliga a intervenire sulla pompa di circolazione del liquido. Nella situazione tradizionale tutte le valvole, poste in alto, sono aperte mentre i detentori, posti in basso, compensano gli squilibri fra le colonne assicurando portata a tutti i radiatori. La scelta della pompa (in centrale) garantisce una portata costante. Una volta installate le valvole termostatiche, gli occupanti possono manovrarle più volte al giorno: in tal modo a certe ore molti radiatori potranno risultare chiusi mentre i pochi radiatori aperti, a causa della velocità del liquido, potrebbero produrre un classico suono a “fischio”; occorre quindi intervenire cambiando la pompa o le modalità della sua regolazione.
Nelle ristrutturazioni che mantengono le colonne montanti per i radiatori occorre installare su ognuno di essi un apparecchio, meno costoso e meno complesso da installare di un contacalorie, che dia un segnale leggibile, correlabile con il calore scambiato dal radiatore verso il locale.
I sistemi attualmente in commercio si basano su una lettura della differenza di temperatura fra radiatore ed aria ambiente, sulla teletrasmissione di questi dati ad un sistema di raccolta, posto fuori dell’appartamento, che supervisiona il tutto per garantire l’affidabilità dei segnali. I dati acquisiti ed elaborati permettono anche la programmazione delle valvole termostatiche e forniscono infine le informazioni per la ripartizione dei costi. L’elettronica aiuta ma non elimina tutti i problemi: infatti i sistemi presuppongono l’uguaglianza delle condizioni di esercizio di ciascun radiatore, invece è possibile che gli occupanti li abbiano cambiati, sostituiti, allocati all’interno di mobili, coperti con tende o con mensole. Tutte queste differenze da una parte giustificano il termine “ripartizione” e non “contabilizzazione”, dall’altra richiedono interventi correttivi, caso per caso, per evitare spiacevoli contenziosi.
