Il Registro di anagrafe condominiale è un registro dei dati di tutti i condomini (proprietari ed affittuari) dell’edificio. Nel registro devono quantomeno essere indicati:
- le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento (ad esempio, in caso di locazione), comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio;
- i dati catastali di ciascuna unità immobiliare;
- i dati relativi alla sicurezza dell’edificio.
L‘amministratore di un Condominio per effetto dell’art. 1130 comma 6° codice civile è obbligato a mantenere ed aggiornare l’anagrafe condominiale.
Infatti l’articolo suddetto al 6° comma riporta che l’amministratore deve “curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all’amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L’amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l’amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili”
All’art. 1129 del codice civile è indicato che costituisce grave irregolarità da parte dell’amministratore, tra gli altri, l’inottemperanza agli obblighi indicati la numero 6 dell’art. 1130.
In tal senso l‘amministratore procede alla variazione dei dati in forma scritta entro 60 giorni dalla comunicazione degli stessi.
Eventuali mancanze o incompetenze in materia di comunicazioni di dati, vincola l’amministratore in termini di tenuta del Registro previa raccomandata, a sollecitare il condomino per l’invio degli stessi, ritenendolo responsabile in caso di reiterate omissioni.
Ciascun condomino è tenuto a comunicare all‘amministratore la variazione di tutti i dati da iscrivere nel Registro dell’anagrafe condominiale.
La mancata collaborazione consente all’amministratore del Condominio di richiedere informazioni agli eredi o di procedere, per inerzia degli stessi, a procedere alle richieste di informazioni agli uffici competenti.
Inoltre, l’amministratore di condominio ha il dovere di consentire l’accesso ai documenti condominiali a ogni condomino. Infatti i condomini di uno stabile hanno diritto a visionare tutti i documenti riferibili al condominio, dai verbali delle assemblee alla documentazione di sicurezza fino all’anagrafe condominiale. L’amministratore non può opporsi alla visione di tali documenti e senza incorrere in una sanzione per violazione del Codice civile.
L’accesso al registro è limitato all’amministratore e ai condomini, inoltre i dati in esso posseduti possono essere richiesti dalla autorità competenti. Infatti all’art. 3 d.lgs n. 23/2011 si legge “per assicurare il contrasto dell’evasione fiscale nel settore delle locazioni abitative […] sono attribuite ai comuni, in relazione ai contratti di locazione, funzioni di monitoraggio anche previo utilizzo di quanto previsto dall’articolo 1130, primo comma, numero 6, del Codice civile in materia di registro di anagrafe condominiale e conseguenti annotazioni delle locazioni esistenti in ambito di edifici condominiali“.
Un caso particolare è il decesso del condomino: cosa deve fare l’amministratore?
Se un condomino muore e la propria scomparsa non viene denunciata dagli eredi, l’amministratore ha comunque l’obbligo di individuare gli stessi.
Gli eredi del defunto, infatti, hanno obbligo di depositare la dichiarazione di successione, provvedendo al pagamento dell‘imposta di successione.
L‘obbligo di comunicazione decorre entro 12 mesi dall’apertura della successione che coincide con la data della scomparsa del condomino adempiendo alle relative comunicazioni di voltura catastale e presso la conservatoria del registro
L‘amministratore, pertanto, per poter aggiornare il Registro dell’anagrafe condominiale potrebbe effettuare ricerche presso l’Ufficio Catastale e la Conservatoria del registro per verificare i nuovi proprietari dell’immobile sito nello stabile condominiale.
In particolare, se gli eredi non comunicano la propria identità a seguito di decesso del condomino, l’amministratore dovrà effettuare una visura agli uffici del Territorio per ottenere la documentazione relativa.
Tale documentazione attesta la titolarità dell’immobile ovvero consente di accertarsi se un determinato individuo vanti un titolo reale su in immobili o sullo stesso gravino ipoteche ed altre garanzie reali.