Il calcolo dei millesimi di riscaldamento di un condominio

Il calcolo dei millesimi del riscaldamento in un condominio è diventato un argomento abbastanza articolato e complesso soprattutto alla luce delle varie normative tra cui ricordiamo la principale: UNI 10200.
La nuova norma (il cui ultimo aggiornamento risale al 2018) determina un cambiamento epocale sulla gestione del servizio di riscaldamento degli edifici, in particolare per i condomini.
Cerchiamo, in questo articolo, di analizzarne le regole principali.
Cerchiamo di definire, innanzitutto, cosa sono i millesimi di riscaldamento di un condominio. Sono dei valori che vengono calcolati, da un tecnico abilitato, e che identificano il valore del fabbisogno energetico di ogni singolo appartamento rapportato al fabbisogno energetico totale dell’intero edificio. Più precisamente definiscono la quantità di energia (termica) di cui ha bisogno ciascun appartamento per mantenere una temperatura, al suo interno, pari a 20° C costante (a prescindere dalle tolleranze).
Nel calcolo dei millesimi del riscaldamento si deve tenere conto solo degli elementi comuni in grado di influire sulla temperatura di una casa. Ad esempio se un appartamento ha realizzato delle opere private di coibentazione interna o ha sostituito gli infissi, non sono elementi da considerare nella redazione delle tabelle millesimali del riscaldamento.
I risultati ottenuti rappresentano il punto di partenza per la ripartizione dei consumi del riscaldamento cosiddetti involontari. Oltre a questo le tabelle sono utilizzate anche per la suddivisione dei costi relativi al godimento del bene, ovvero i costi di normale esercizio.
In sostanza le tabelle millesimali vengono, innanzitutto, utilizzate come strumento per una corretta ripartizione delle spese sostenute per le parti comuni.
Per parti comuni si intendono quelle che in un condominio sono a servizio di tutti i condomini, e sono definite ai sensi dell’articolo 1117 del codice civile.
Le tabelle millesimali riscaldamento, per riassumere, definiscono le quote di partecipazione di ciascun appartamento alle spese condominiali di gestione del riscaldamento centralizzato.
Le basi del calcolo
L’obbligo di ripartizione delle spese di riscaldamento secondo la UNI 10200 prevede che tutti i condomini dotati di un impianto di riscaldamento centralizzato si adeguino alle tabelle millesimali di riscaldamento. La UNI 10200, come già detto, divide i consumi in volontari e involontari. I primi (volontari) sono calcolati tramite i contabilizzatori, i secondi (involontari) invece sono misurati attraverso le tabelle millesimali di riscaldamento.
Ma cosa comprende la quota fissa del riscaldamento?
Tra i consumi involontari rientrano:
• Spese per le inefficienze dell’impianto centralizzato (perdite e dispersioni di calore);
• Costi di manutenzione ordinaria;
• Spese sostenute per il servizio di lettura e contabilizzazione.
Vediamo ora quali sono le principali basi del calcolo.
1. si deve, innanzitutto, determinare la potenza termica di ciascun radiatore (Q) data dalla formula: (costante sperimentale x S) + (C x V) dove V è il volume del termosifone, S la sua superficie e C è un coefficiente che tiene conto del materiale e della tipologia del termosifone;
2. successivamente si sommano le potenze termiche di tutti i radiatori presenti in un’abitazione per determinare la potenza termica dell’appartamento;
3. si calcola, poi, un coefficiente per tener conto dello sviluppo della rete;
4. infine, viene redatta la tabella millesimale moltiplicando la potenza termica di ciascun appartamento per il relativo coefficiente e rapportando il risultato proporzionalmente a 1000.
Si ricorda che il condominio che non osserva l’obbligo di ripartizione delle spese secondo le nuove tabelle millesimali è esposto a sanzioni amministrative che variano da 500 a 2500€.
Sostanzialmente l’obbligo della ripartizione è diviso in 4 punti:
1. Contabilizzazione: si realizza principalmente con l’installazione dei ripartitori sui radiatori
2. Termoregolazione: si realizza principalmente con l’installazione delle valvole termostatiche sui radiatori
3. Nuove tabelle millesimali: tutti gli edifici con impianto centralizzato devono adeguare le tabelle millesimali del riscaldamento (o altri servizi centralizzati) alla nuova norma UNI 10200
4. Suddivisione dei consumi e delle spese seguendo criteri assimilabili alle diagnosi energetiche
Con la contabilizzazione del calore ogni condòmino paga quanto consuma e quindi la bolletta verrà calcolata in base all’effettivo riscaldamento fornito all’abitazione. La contabilizzazione è, a tutti gli effetti, un intervento di efficientamento energetico che migliora il rendimento di regolazione dell’impianto e contribuisce a diminuire i consumi.
La UNI 10200 indica anche quale è il metodo di ripartizione dei consumi cioè come vanno suddivisi i costi per la quota involontaria e per la quota volontaria.
Ad oggi tutti i condomini con riscaldamento centralizzato dovrebbero essere dotati di un sistema di contabilizzazione del calore.
L’obbligo è stato, infatti, introdotto in Italia dal D. Lgs 102/2014 con l’obiettivo di diminuire i consumi energetici per il riscaldamento degli edifici attraverso una corretta ripartizione delle spese e una maggiore consapevolezza degli utenti.
Le singole unità immobiliari, per ottemperare a questo obbligo, hanno, nella maggior parte dei casi direttamente sui radiatori, degli strumenti di lettura (ripartitori/contabilizzatori) per monitorare il calore emesso e valvole termostatiche per regolare in ogni stanza la temperatura.
Quindi la suddivisione delle spese per il riscaldamento tra i condomini non avviene più con le tradizionali tabelle millesimali ma con la nuova norma UNI 10200 che suddivide i consumi in consumi volontari (misurati dai contabilizzatori) ed in consumi involontari secondo la “nuova tabella millesimale del riscaldamento”.
Gli appartamenti che risultano distaccati dall’impianto termico condominiale, continuano a pagare le spese involontarie.
Chi si dovesse essere distaccato dall’impianto centralizzato dovrà comunque pagare le spese involontarie secondo la nuova tabella millesimale del riscaldamento (UNI 10200).
Quindi pagherà solo la quota fissa (involontaria) l’utente che tiene per tutto l’inverno il riscaldamento spento, o è un distaccato con la caldaia autonoma. Solitamente la quota fissa corrisponde ad una percentuale variabile tra il 20% ed il 30% dei consumi totali per il riscaldamento condominiale (salvo casi particolari).
Deroghe alla contabilizzazione del calore
Vediamo ora i casi in cui è possibile derogare dagli obblighi previsti dalle norme e leggi sopra indicate; ovvero deroga di applicazione dalle “nuove tabelle millesimali” secondo la UNI 10200.
Ecco le possibilità:
1. Nel caso in cui siano comprovate con una relazione asseverata (ovvero da un tecnico abilitato) differenze di fabbisogno termico per metro quadrato tra le unità immobiliari superiori al 50%, il condominio in sede assembleare può derogare dall’obbligo di ripartizione secondo la norma UNI 10200 e procedere alla ripartizione delle spese secondo percentuali fisse con almeno il 70% per il consumo volontario e la rimanenza come quota fissa (oggi aggiornata al 50% per ciascuna delle due quote).
In altri termini, l’assemblea di condominio è libera di derogare dalle nuove tabelle millesimali per il riscaldamento se viene approvata una relazione tecnica, nella quale si assevera che tra due appartamenti del condominio esistono differenze di fabbisogno termico per metro quadrato maggiori almeno del 50%. Questo può accadere ad esempio se i due appartamenti hanno bisogno di quantità molto differenti di calore per essere riscaldati, come può succedere per un appartamento localizzato ad un piano intermedio esposto a sud ed un appartamento all’ultimo piano esposto a nord.
Se questa differenza è maggiore del 50%, grazie all’asseverazione del tecnico, è possibile derogare dall’obbligo di “nuove tabelle millesimali” secondo la UNI 10200 e l’assemblea è libera di ripartire scegliendo la percentuale tra quota fissa e variabile.
Si sottolinea che per questa deroga è necessaria l’asseverazione del tecnico e la conseguente approvazione in assemblea condominiale.
L’articolo 9 comma 5 lettera d) del D.lgs 102/2014 specifica inoltre che l’obbligo delle tabelle millesimali secondo la UNI 10200 è facoltativo nei condomini o edifici polifunzionali in cui alla data di entrata in vigore del decreto (quindi prima del 19 luglio 2014) si sia già provveduto all’installazione dei dispositivi di contabilizzazione e si sia già provveduto alla relativa suddivisione delle spese.
2. Altra possibilità di deroga si ha se il risparmio ottenibile attraverso l’intervento di contabilizzazione è economicamente sconveniente rispetto ad altri interventi di riqualificazione; in questo caso è possibile “derogare” all’obbligo di contabilizzazione.
Si sottolinea però che anche in questo caso, per poter accedere a questa deroga, è necessaria la redazione di una perizia tecnica secondo quanto previsto dalla norma UNI EN 15459 e la conseguente approvazione in assemblea condominiale.
La UNI 10200:2018 stabilisce i principi per una corretta ripartizione delle spese relative al riscaldamento invernale ed eventualmente delle spese per l’acqua calda sanitaria, raffrescamento e ventilazione meccanica centralizzati.
Nell’ultima versione della norma (2018) è stata introdotta un’importante novità sul metodo di calcolo perchè la ripartizione deve essere sviluppata sulla base del fabbisogno termico di ogni unità immobiliare, quindi prevalentemente in base alle caratteristiche di efficienza dell’involucro esterno e dell’esposizione dei vari immobili (dispersione termica). Quindi gli appartamenti che disperdono più energia hanno un valore millesimale più alto.
Nel vecchio metodo di calcolo invece si consideravano le potenze dei radiatori installati.
La ripartizione della quota fissa con il calcolo della tabella millesimale viene prodotta in seguito ad una diagnosi energetica effettuata con un sopralluogo dell’edificio, della centrale termica e degli appartamenti. Il sopralluogo è finalizzato a valutare le caratteristiche termofisiche dell’involucro e le prestazioni dei sistemi di generazione, distribuzione ed emissione del calore. Il calcolo segue la stessa normativa tecnica della certificazione energetica degli edifici (UNI TS 11300).
Le unità che hanno avuto maggiori svantaggi dalla norma UNI10200 sono gli attici e gli appartamenti al piano terra (se confinanti con locali non riscaldati) perchè appunto sono quelli che disperdono più calore a favore degli appartamenti dei piani intermedi.
Tale nuova metodologia di calcolo porta, per tali appartamenti più sfavoriti (per es. gli attici), un aumento delle quote millesimali del riscaldamento che potrebbe arrivare fino ad un massimo del 50-60% rispetto al precedente metodo di calcolo.
Gli interventi per la contabilizzazione vengono approvati in assemblea dalla maggioranza semplice cioè dalla maggioranza dei presenti in assemblea e almeno metà del valore dei millesimi. La spesa viene divisa tra tutti i condomini proprietari dall’impianto, quindi anche dai distaccati.