Con una recentissima sentenza (la n. 25648, pubblicata il 31/8/2022) la II Sez. della Corte di Cassazione – Rel. Cons. dott. Scarpa – è tornata sul delicato tema del diritto alla provvigione del mediatore immobiliare, sul quale ci eravamo già soffermati in un precedente numero della nostra rivista.
Nella specie, la Suprema Corte si è trovata a dirimere una controversia insorta sulla pretesa sussistenza del diritto alla provvigione da parte di due distinti mediatori, l’uno subentrato all’altro, la cui opera professionale aveva permesso ad un soggetto di acquistare un immobile.
Prendendo spunto dalla lettura dell’art. 1758 c.c. – se l’affare è concluso per l’intervento di più mediatori, ciascuno di essi ha diritto ad una quota della provvigione – la Corte ha puntualmente precisato che il diritto sorge quando i mediatori cooperino – simultaneamente od autonomamente -alla conclusione dell’affare, giovandosi l’uno dell’attività espletata dall’altro in modo tale da configurare un nesso obiettivo tra il loro intervento e l’acquisto dell’immobile. L’opera del primo mediatore, pertanto, darà diritto alla provvigione se sia stata effettivamente influente sulla conclusione della compravendita e cioè se questa sia la conseguenza prossima o remota anche della sua attività. Al contrario, se le parti, dopo una prima fase di trattative avviate e condotte infruttuosamente dal primo mediatore, pervengano alla conclusione dell’affare in virtù di iniziative nuove in nessun modo ricollegabili con le precedenti o da queste condizionate, così potendosi escludere l’effettiva utilità dell’originario intermediario, non sussisterà il diritto di quest’ultimo al compenso.
Per ciò che concerne il criterio di ripartizione della provvigione, la Corte ha escluso che si tratti di un credito solidale, pertanto ciascun mediatore può pretendere soltanto la propria quota, quantificabile in base all’entità ed all’importanza dell’opera prestata. Ove ciò non sia possibile, la ripartizione sarà in parti uguali.
