La seconda sezione della Cassazione è intervenuta con due pronunzie quasi concomitanti, una del 16 e l’altra del 17 ottobre, definendo nel dettaglio le formalità relative alla costituzione di una servitù di passaggio in una compravendita immobiliare.
La servitù, come noto, è un istituto che risale al diritto romano e che rientra nel novero dei c.d. “diritti reali” che insistono cioè su una res, ossia una cosa: essa “segue” la proprietà del bene e si trasferisce con esso.
Quattro sono tradizionalmente i modi con i quali può essere costituita:
- per contratto(“servitù volontaria”), allorché le parti coinvolte stipulano un accordo scritto noto come “atto di servitù” a tenore del quale, il proprietario del fondo dominante (che beneficerà della servitù) e il proprietario del fondo servente (che dovrà rispettare l’altrui servitù) stabiliscono i termini e le condizioni della servitù stessa: l’accordo deve essere formalizzato in un rogito notarile da registrare presso i pubblici uffici immobiliari per renderlo opponibile a terzi;
- per provvedimento del giudice(“servitù coattiva”), allorché un fondo è precluso da un altro e il proprietario non può agevolmente accedere alla via pubblica, nel qual caso questi fa ricorso al giudice che costituisce la servitù, essendo il ricorrente onerato di far trascrivere nei pubblici registri la domanda giudiziale, come pure la sentenza, al fine di rendere la servitù opponibile a terzi;
- per usucapione, ovvero a seguito di un ininterrotto esercizio ventennale della servitù, senza che sia mai stata giudizialmente formalizzata alcuna contestazione da parte del proprietario del bene gravato dalla servitù medesima;
- per destinazione del padre di famiglia, allorquando il proprietario di un terreno lo lascia ai figli ed una delle parti in cui è diviso risulta ostruita nel passaggio alla via pubblica, nel qual caso il relativo titolare vanta una servitù di passaggio sul fondo attiguo.
Nella prima sentenza – la n. 2694 del 16 ottobre 2023 – la Suprema Corte ha accolto il ricorso di una coppia che chiedeva di accertare l’inopponibilità nei loro confronti della servitù di passaggio pedonale e veicolare, costituita a favore di un fondo confinante in una vendita precedente.
Stabilisce al riguardo la Corte che, laddove contestualmente a un contratto di compravendita venga costituita una servitù (a favore o a carico del fondo compravenduto), occorre effettuare una doppia trascrizione nei registri immobiliari: una per la compravendita e una per la servitù, precisando altresì come, in mancanza di quella relativa alla seconda, la servitù non è opponibile ai terzi, anche se menzionata nel cosiddetto «quadro D» dell’unica nota di trascrizione redatta, avente ad oggetto il negozio di compravendita.
Deve segnalarsi che tale pronuncia delinea un orientamento completamente difforme dall’interpretazione data in precedenza dalla stessa Corte con la sentenza n. 16853/2019, che aveva concluso per la sufficienza di una sola nota di trascrizione.
Il Collegio dichiara infatti apertamente di voler superare il suddetto precedente secondo il quale “affinché il negozio costitutivo di servitù, stipulato contestualmente ad un contratto di compravendita, possa considerarsi validamente trascritto, non occorre che la trascrizione di esso venga effettuata mediante presentazione di una specifica e separata nota, distinta da quella relativa alla vendita, essendo sufficiente che nell’unica nota di trascrizione sia stata fatta menzione della costituzione della servitù e che le indicazioni ivi riportate consentano di individuare, senza possibilità di equivoci o di incertezze, gli estremi essenziali della convenzione con riferimento ai beni ai quali la servitù si riferisce”.
Siffatto superamento viene invero condensato nel seguente principio di diritto: “Qualora un contratto di compravendita di un fondo contenga una ulteriore convenzione, costitutiva di un diritto di servitù in favore dell’immobile alienato ed a carico di altro fondo di proprietà del venditore, agli effetti dell’art. 17, comma 3, della legge n. 52 del 1985, è necessario presentare distinte note di trascrizione per il negozio di trasferimento della proprietà e per la convenzione di costituzione della servitù, né rileva, ai fini della opponibilità della servitù ai terzi, la menzione del relativo titolo contrattuale nel “quadro D” della nota di trascrizione della vendita, trattandosi di inesattezza che induce incertezza sul rapporto giuridico a cui si riferisce l’atto”.
I giudici di Piazza Cavour hanno dunque ritenuto che il terzo estraneo all’atto trascritto (si pensi all’acquirente del fondo servente), per individuare i gravami esistenti su un dato fondo, debba solo fare affidamento sul contenuto della nota di trascrizione: “è dalla rappresentazione riassuntiva recata nella nota di trascrizione – chiariscono – che scaturisce la misura dell’opponibilità ai terzi degli atti pubblicati nei registri immobiliari”.
Nel concreto, quando in un unico documento sia contenuta una pluralità di convenzioni, tutte soggette a pubblicità immobiliare per la loro opponibilità ai terzi, è necessario predisporre una nota di trascrizione per ciascuna di esse e, conseguentemente, in difetto di specifica nota di trascrizione della servitù, chi acquista il fondo servente può pretendere di considerare lo stesso libero da gravami.
Con l’ordinanza n. 28779, pubblicata il successivo 17 ottobre 2023, la medesima sezione ha altresì chiarito che chi compra un terreno quando è in corso la causa per l’accertamento della servitù coattiva e la relativa domanda giudiziale non è stata trascritta nei registri immobiliari, non è tenuto a rispettare la servitù.
Ciò significa che un nuovo proprietario che compra un immobile nella pendenza di un processo avente ad oggetto tale servitù, può legittimamente opporsi alla decisione, avviando un giudizio chiamato opposizione di terzo.
La sentenza che accerta la servitù di passaggio è dunque inopponibile al terzo acquirente se non è trascritta la relativa domanda giudiziale e, conseguentemente, chi acquista il fondo servente nel corso del processo è legittimato a proporre opposizione di terzo contro tale decisione.
