Finalmente, in sede di conversione del c.d. decreto agosto, il patrio Legislatore si è occupato della realtà condominiale, nonostante, da tempo e da più parti, erano state evidenziate le numerose criticità gestorie causate dall’emergenza epidemiologica da Covid-19 (criticità che si sperava risolte, ma che purtroppo si sono drammaticamente riproposte con la seconda ondata del coronavirus).
Finalmente, in sede di conversione del c.d. decreto agosto, il patrio Legislatore si è occupato della realtà condominiale, nonostante, da tempo e da più parti, erano state evidenziate le numerose criticità gestorie causate dall’emergenza epidemiologica da Covid-19 (criticità che si sperava risolte, ma che purtroppo si sono drammaticamente riproposte con la seconda ondata del coronavirus).
Invero, i divieti di riunione e di spostamenti durante il lockdown, prima, e le difficoltà di indire le assemblee in presenza, poi – si pensi al distanziamento dei partecipanti, alla sanificazione e areazione degli ambienti, all’utilizzo di dispositivi di protezione individuale, ecc. – avevano determinato seri problemi riguardo all’approvazione delle delibere, alla riscossione dei contributi, alla durata dell’incarico dell’amministratore, e quant’altro.
Tale silenzio era vieppiù colpevole, se solo si consideri che, in tema di associazioni non riconosciute e di società, lo stesso Legislatore aveva predisposto una disciplina dettagliata, proprio per far fronte alla necessità di adottare decisioni rilevanti per l’ente di riferimento.
Eppure, nell’àmbito della c.d. legislazione emergenziale, si era sollecitato l’intervento dell’assemblea del condominio con riferimento, per un verso, agli incentivi del c.d. superbonus 110% relativamente al risparmio energetico dei lavori edili (v. decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito con modificazioni dalla legge 17 luglio 2020, n. 77), e, per altro verso, alle innovazioni afferenti l’eliminazione delle barriere architettoniche (v. decreto-legge 16 luglio 2020, n. 76, convertito con modificazioni dalla legge 11 settembre 2020, n. 120).
Sotto il primo profilo, all’art. 119 del decreto c.d. rilancio, dopo il comma 9, si era inserito il comma 9-bis, il quale recita: “Le deliberazioni dell’assemblea del condominio aventi per oggetto l’approvazione degli interventi di cui al presente articolo e degli eventuali finanziamenti finalizzati agli stessi, nonché l’adesione all’opzione per la cessione o per lo sconto di cui all’articolo 121, sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio” (che costituisce il quorum, abbastanza abbordabile, previsto per la seconda convocazione di cui all’art. 1136, comma 3, c.c.).
Sotto il secondo profilo, all’art. 10, comma 3, del c.d. decreto semplificazione, si prevedeva che “Ciascun partecipante al condominio può realizzare a proprie spese ogni opera di cui agli articoli 2 della legge 9 gennaio 1989, n. 13, e 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, anche servendosi della cosa comune nel rispetto dei limiti di cui all’articolo 1102 del codice civile”, mentre si dispone che, all’art. 2, comma 1, della legge n. 13/1989, venivano aggiunti, infine, i seguenti periodi: ”Le innovazioni di cui al presente comma non sono considerate in alcun caso di carattere voluttuario ai sensi dell’articolo 1121, comma 1, del codice civile”, e “Per la loro realizzazione resta fermo unicamente il divieto di innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, di cui al comma 4 dell’articolo 1120 del codice civile”.
Orbene, in sede di conversione del decreto-legge 14 agosto 2020, n. 104 (recante “Misure urgenti per il sostegno e il rilancio dell’economia”), la legge di conversione 13 ottobre 2020, n. 126 – pubblicata nella Gazzetta ufficiale 13 ottobre 2020, n. 253, s.o. n. 37/L, ed entrata in vigore il giorno successivo (ossia il 14 ottobre 2020) – ha approvato l’emendamento di cui al comma 1-bis dell’art. 63.
Nello specifico, al comma 3 dell’art. 66 disp. att. c.c., vengono inserite, dopo le parole “e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione”, le seguenti: “o, se prevista in modalità di videoconferenza, della piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e l’ora stessa”, nonché, dopo il comma 5, le seguenti: “Anche ove non espressamente previsto dal regolamento condominiale, previo consenso di tutti i condomini, la partecipazione all’assemblea può avvenire in videoconferenza. In tal caso, il verbale, redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente, è trasmesso all’amministratore e a tutti i condomini con le medesime formalità previste per la convocazione”.
Viene, pertanto, data cittadinanza nel nostro ordinamento all’assemblea in videoconferenza, in ordine alla quale si consenta il rinvio al commento di Celeste, «Il “luogo” dell’assemblea di condominio: in praesentia o da remoto?», in questa Rivista (di prossima pubblicazione).
Interessa più da vicino queste brevi note l’art. 63-bis del decreto-legge n. 104/2020, convertito in legge n. 126/2020, che offre un po’ di respiro (ma non troppo) agli amministratori di condominio riguardo, quantomeno, ad una delle rilevanti competenze a loro assegnate.
In particolare, il comma 1 prevede che “il termine di cui al numero 10) dell’articolo 1130 del codice civile è sospeso fino alla cessazione dello stato di emergenza da Covid-19, dichiarato con delibera del Consiglio dei Ministri del 29 luglio 2020”, mentre il successivo comma 2 stabilisce che “è rinviato di sei mesi dal termine dello stato di emergenza deliberato dal Consiglio dei Ministri il termine per gli adempimenti e adeguamenti antincendio previsti per il 6 maggio 2020, di cui all’articolo 3, comma 1, lettera b), del decreto del Ministro dell’Interno 25 gennaio 2019, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 30 del 5 febbraio 2019”.
Focalizzando l’attenzione sulla prima novità normativa, va ricordato che l’art. 1130 c.c. – così come notevolmente arricchito dalla legge n. 220/2012 (entrata in vigore il 18 giugno 2013) – contempla, tra le “attribuzioni dell’amministratore”, al n. 10), l’obbligo di “redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centoottanta giorni”.
Trattasi di incombenza di particolare pregnanza, se solo si tenga conto che il novellato art. 1129, comma 12, al n. 1), prevede come prima “grave irregolarità” dell’amministratore, suscettibile di provocare la sua destituzione da parte dell’Autorità giudiziaria, proprio “l’omessa convocazione dell’assemblea per il rendiconto condominiale”.
Va, tuttavia, segnalato che quest’ultima disposizione è stata correttamente applicata dalla giurisprudenza di merito cum grano salis, nel senso che il mero “sforamento” del termine non ha comportato, sempre e automaticamente, la revoca dell’amministratore inadempiente, e i rilievi ivi espressi possono fornire utili spunti interpretativi anche nell’attuale situazione di crisi (sanitaria ed economica).
Ad esempio, il Tribunale di Roma (con il decreto del 10 dicembre 2014) si era occupato di una fattispecie di destituzione giudiziaria dell’amministratore, invocata appunto per l’omessa convocazione dell’assemblea per la presentazione del rendiconto condominiale nel termine di cui all’art. 1130, n. 10), codice civile.
Il magistrato capitolino ha correttamente premesso che il provvedimento sanzionatorio giudiziale presuppone la sussistenza di “gravi irregolarità”, e le situazioni a tale fine elencate in termini prettamente esemplificativi dal comma 12 costituiscono un mero elemento di riferimento che deve orientare la delibazione del magistrato adìto che – come, del resto, reso evidente dal termine “può” utilizzato nel prevedere la possibilità della revoca per factum principis – non può non prescindere dall’ulteriore riscontro della negativa incidenza del comportamento avente tipica idoneità revocatoria a compromettere effettivamente gli interessi per la cui tutela e salvaguardia interviene la gestione condominiale.
Ciò premesso, e procedendo al vaglio delle dedotte ragioni di revoca – ossia la doglianza relativa alla tardiva approvazione del rendiconto condominiale – si dava, innanzitutto, atto che, dalle risultanze istruttorie (e segnatamente dal regolamento condominiale), emergeva che, in effetti, il bilancio relativo all’esercizio gestorio si concludeva a una certa data ma era stato presentato per l’approvazione, e convalidato, nel corso della seduta assembleare tenutasi dopo centoottanta giorni da tale chiusura.
Ciò nondimeno, si è considerato, da un lato, che la prassi endocondominiale si era assestata nel differire di qualche mese la presentazione e convalida dei bilanci, dando così un assetto della conduzione gestoria, reiterato e accettato dalla collettività dei condomini, divergente dalla previsione regolamentare che aveva, in tal modo, avuto fattuale superamento; e, dall’altro, che, nella proposizione dell’esaminanda ragione di revoca, il ricorrente nulla aveva dedotto circa un eventuale pregiudizio, effettivo o anche meramente possibile, agli interessi connessi alla gestione condominiale che avrebbe potuto trarre origine da tale tardivo incombente in ordine alla negativa interferenza sul governo delle parti e/o dei servizi comuni.
Tornando alla novità normativa del c.d. decreto agosto, si osserva, quindi, che, per tutta la durata dell’emergenza sanitaria – nelle more, slittata al 31 gennaio 2021, in forza della delibera del Consiglio dei Ministri del 7 ottobre 2020, che sostituisce quella del 29 luglio 2020, prevista dal suddetto decreto, ma che non poteva considerare quella successiva – il termine per l’approvazione, da parte dell’assemblea, del rendiconto presentato dall’amministratore è sospeso.
Ciò non significa, ovviamente, che sia vietato indire un’assemblea per tale approvazione o che l’amministratore sia esentato tout court dall’obbligo di presentare il rendiconto della sua gestione annale, ma soltanto che l’eventuale inadempienza di quest’ultimo non comporterà alcuna revoca ad opera del magistrato.
In altri termini, la norma riconosce le reali difficoltà, in questo contesto, di svolgere le assemblee condominiali – peraltro, raccomandando fortemente la modalità da remoto (v. il decreto del Presidente del Consiglio dei Ministri del 18 ottobre 2020 e la circolare esplicativa del Ministero dell’Interno del 20 ottobre 2020) – ma, qualora vi sia la possibilità di riunirsi per altri motivi, nulla esclude che non si possa inserire all’ordine del giorno l’approvazione del bilancio e del preventivo.
Tale approvazione, peraltro, risulta indispensabile, unitamente al relativo piano di riparto, per ottenere il decreto ingiuntivo – immediatamente esecutivo, nonostante opposizione – al fine di procedere alla riscossione dei contributi condominiali ai sensi dell’art. 63, comma 1, disp. att. c.c.
Resta fermo, ad ogni buon conto, il carattere “annuale” della gestione condominiale – d’altronde, in linea alla durata annuale dell’incarico dello stesso amministratore ex art. 1129, comma 10, c.c. – ma si potrebbe, ad esempio, approvare, in un’unica assemblea, i rendiconti attinenti agli esercizi di gestione degli anni 2019 e 2020.
A rigore, lo slittamento previsto dal c.d. decreto agosto dovrebbe riguardare unicamente gli esercizi con chiusura al 31 dicembre 2020 o quelli rispetto ai quali il termine è ancora in corso, mentre – stante l’entrata in vigore al 14 ottobre 2020 della disposizione de qua (non avente efficacia retroattiva ex art. 11 delle preleggi) – dubbi potrebbero sorgere per gli esercizi chiusi al 31 dicembre 2019 o per quelli il cui termine di centoottanta giorni ex art. 1130, n. 10, c.c. sia già scaduto.
Purtroppo, ciò sconta – come evidenziato all’inizio – il (colpevole) ritardo con cui il Legislatore è intervenuto in materia condominiale, dove, in realtà, la situazione critica esiste ben prima dell’ottobre 2020, e del resto, la citata delibera del Consiglio dei Ministri non fa che prorogare una “emergenza” che può farsi risalire al periodo febbraio/marzo 2020.
