La nomina dell’amministratore di condominio è obbligatoria quando i condomini sono più di otto (un
tempo erano quattro condomini). Può svolgere l’ufficio di amministratore di condominio: non solo una persona fisica bensì anche una persona giuridica. L’amministratore di condominio deve essere nominato dall’assemblea di condominio, tuttavia, qualora non provveda, la nomina è fatta da parte dell’autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario. Una volta accettata la carica o rinnovato l’incarico, gravano sull’amministratore di condominio una serie di obblighi, vale a dire che egli deve comunicare: i propri dati anagrafici i propri dati professionali il codice fiscale il locale ove si trovano i registri in- dicati nell’articolo 1130, numeri 6) e 7), cod.civ.; il registro di anagrafe condominiale: contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio. il registro dei verbali delle assemblee, il registro di nomina e revoca dell’amministratore; il registro di contabilità. i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all’amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata. Qualora l’ufficio di amministratore di condominio sia svolto da una persona giuridica, vale a dire da una società, è necessario comunicare anche: la denominazione della società; la sede legale; L’amministratore di condominio resta in carica un anno e l’incarico si intende rinnovato per eguale durata.Nel caso in cui l’amministratore di condominio in carica sia revocato o rassegni le sue dimissioni, l’assemblea dei condomini deve nominare un nuovo amministratore. All’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, l’amministratore deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta. Per quanto non espressamente disciplinato, si applicano le regole sul mandato (sezione I del capo IX del titolo III del libro IV del Codice civile). Possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio coloro: che hanno il godimento dei diritti civili; che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo
per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni; che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione; che non sono interdetti o inabilitati; il cui nome non risulti annotato nell’elenco dei protesti cambiari; che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado; che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale. Può svolgere la funzione di amministratore di condominio anche una società di cui al titolo V del libro V del codice: società semplice; società in nome collettivo; società in accomandita semplice; società per azioni; società a responsabilità limitata; società in accomandita per azioni. In questi casi i requisiti devono essere posseduti: dai soci illimitatamente responsabili; dagli amministratori; dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condominii a favore dei quali la società presta i servizi.
L’assemblea può subordinare la nomina dell’amministratore alla presentazione ai condomini di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità
civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato. L’amministratore deve adeguare i massimali della polizza nel caso in cui, durante il suo incarico, l’assemblea deliberi lavori straordinari. L’adeguamento del massimale della polizza: non deve essere inferiore all’importo di spesa deliberato deve essere effettuato contestualmente all’inizio dei lavori. Qualora l’amministratore sia coperto da una polizza di as sicurazione per la responsabilità civile professionale generale per l’intera attività da lui svolta, tale polizza deve essere integrata con una dichiarazione dell’impresa di assicurazione che garantisca le condizioni previste dal periodo precedente per lo specifico condominio. Sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, deve essere affissa una targa dalla quale devono risultare: le generalità dell’amministratore; il domicilio dell’amministratore; i recapiti, anche telefonici, dell’amministratore. Qualora non sia nominato l’amministratore di condominio, mancando i presupposti per la nomina, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, deve essere affissa l’indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell’amministratore.
I condomini si devono dotare di una serie di registri. Il registro dell’anagrafe condominiale contiene: le generalità dei singoli proprietari; le generalità dei titolari di diritti reali; le generalità dei titolari di diritti personali di godimento; comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare; ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio. La variazione dei dati deve essere comunicata all’amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. In caso di inerzia, mancanza o incompletezza, ovvero qualora non vengano comunicati correttamente i dati all’amministratore, quest’ultimo deve richiede con lettera racco- mandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Ove anche a fronte del sollecito il soggetto tenuto non provveda, decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l’amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili.
Nel registro dei verbali delle assemblee devono essere annotate: le eventuali mancate costituzioni dell’assemblea; le deliberazioni dell’assemblea; le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne abbiano fatto richiesta. Al registro dei verbali delle assemblee deve essere allegato il regolamento di condominio, ove adottato. Nel registro di nomina e revoca dell’amministratore devono essere annotate, in ordine cronologico: le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio; gli estremi del decreto qualora la nomina e la revoca sia intervenuta con provvedimento giudiziale. Nel registro di contabilità devono essere annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell’effettuazione i singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate.
L’amministratore di condominio può essere revocato in ogni tempo, con delibera dell’assemblea dei condomini assunta con la maggioranza prevista per la sua nomina, oppure, con le modalità previste dal regolamento di condominio. Qualora emergano gravi irregolarità fiscali o di non ottemperanza all’obbligo di apertura ed utilizzazione di un conto corrente condominiale, i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all’amministratore. L’amministratore di condominio può essere revocato anche dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, qualora: non adempia all’obbligo di rappresentare il condominio in giudizio (articolo 1131 cod.civ.) e può essere anche chiamato al risarcimento dei danni; non renda il conto della gestione; in caso di gravi irregolarità. Ove l’amministratore sia revocato da parte dell’autorità giudiziaria, non può più essere nominato da parte dell’assemblea.
