E’ noto che, di recente, nell’àmbito della c.d. legislazione emergenziale, è stato introdotto nel nostro ordinamento il c.d. superbonus 110%, che si affianca ad altre agevolazioni già esistenti, segnatamente nel campo edilizio, variamente denominate (bonus ristrutturazioni, bonus facciate, bonus mobili, bonus verde, sismabonus, e quant’altro).
Nello specifico, l’art. 63 del c.d. decreto agosto (decreto-legge 14 agosto 2020, n. 104, convertito nella legge 13 ottobre 2020, n. 126), ha integrato l’art. 119 del c.d. decreto rilancio (decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito in legge 17 luglio 2020, n. 77), inserendo il comma 9-bis, secondo il quale “Le deliberazioni dell’assemblea del condominio aventi per oggetto l’approvazione degli interventi di cui al presente articolo [art. 119 del decreto rilancio] sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio”.
Successivamente, a seguito della modifica apportata dall’art. 1, comma 66, della legge 30 dicembre 2020, n. 178 (c.d. legge di bilancio 2021) si è aggiunto, al suddetto art. 119, comma 9-bis, il seguente periodo: “Le deliberazioni dell’assemblea del condominio, aventi per oggetto l’imputazione a uno o più condomini dell’intera spesa riferita all’intervento deliberato, sono valide se approvate con le stesse modalità di cui al periodo precedente e a condizione che i condomini ai quali sono imputate le spese esprimano parere favorevole”.
Pertanto, con decorrenza, rispettivamente, dal 14 ottobre 2020 e dal 1° gennaio 2021, tali norme sono entrate in vigore, ponendo, da sùbito, rilevanti problemi di ordine pratico, a cui si cerca qui di dare soluzione, richiamando le (finora scarse) pronunce giudiziarie, che, però, hanno affrontato la problematica sul versante prettamente giuridico, segnatamente riguardo all’impatto (derogatorio o meno) del tessuto codicistico.
Le tematiche interessate hanno, in particolare, coinvolto: 1) la ripartizione delle spese, 2) il pregiudizio del decoro architettonico, 3) la lesione delle unità di proprietà individuale, e 4) la completezza dell’ordine del giorno (trattasi di pronunce anche antecedenti al 2020, ma che contengono principi ragionevolmente esportabili alle nuove fattispecie).
La prima tematica – concernente la ripartizione delle spese – è stata esaminata da Cass. 20 aprile 2021, n. 10371, la quale ha concluso nel senso che la realizzazione di un “cappotto termico” sulle superfici esterne dell’edificio condominiale, in quanto volta a migliorare l’efficienza energetica dello stesso, non dà luogo ad un’opera che possa ritenersi suscettibile di utilizzazione separata, agli effetti dell’art. 1121, comma 1, c.c., né, una volta eseguita, configura “una cosa che è destinata a servire i condomini in misura diversa, oppure solo una parte dell’intero fabbricato”, sicché le relative spese non possono ripartirsi in proporzione dell’uso o da porre a carico del solo gruppo dei condomini che ne trae utilità.
Si è, inoltre, statuito che le opere, gli impianti o manufatti che, come il suddetto cappotto sovrapposto sui muri esterni dell’edificio, sono finalizzati alla coibentazione del fabbricato in funzione di protezione dagli agenti termici, vanno ricompresi tra quelli “destinati al vantaggio comune e goduti dall’intera collettività condominiale” (art. 1117, n. 3, c.c.), inclusi i proprietari dei locali interrati, e non sono, quindi, riconducibili fra quelle parti suscettibili di destinazione al servizio dei condomini in misura diversa, o al godimento di alcuni condomini e non di altri, di cui all’art. 1123, commi 2 e 3, c.c.
Nel caso concreto, si era confermata la sentenza impugnata in sede di legittimità, la quale aveva escluso che i lavori eseguiti per la realizzazione del cappotto di coibentazione consistessero in “innovazioni gravose e voluttuarie”, le cui spese dovevano ripartirsi ai sensi dell’art. 1121, comma 2, c.c. – in forza dell’asserita “separata utilizzabilità” dell’opera, atteso che i lavori de quibus non avrebbero riguardato i piani interrati, di cui erano titolari i ricorrenti – precisando, comunque, che fosse onere di questi ultimi provare “un’eventuale autonomia strutturale dei locali di loro proprietà rispetto al corpo condominiale”, sì da non poter beneficiare né potenzialmente né effettivamente della coibentazione medesima.
In particolare, i magistrati di Piazza Cavour hanno aderito al convincimento del giudice distrettuale, il quale aveva chiarito che la natura di innovazione gravosa o/e voluttuaria non si attagliava al caso di specie, posto che i lavori di coibentazione “permettevano a lungo termine un risparmio energetico che ripagava ampiamente l’eventuale gravosità della spesa iniziale, peraltro in parte fiscalmente detraibile” (si era in presenza, infatti, di benefici fiscali connessi all’esecuzione dei lavori finalizzati al risparmio energetico).
Mette punto rammentare, in proposito, che la realizzazione del c.d. cappotto termico consiste nell’applicazione, sui muri perimetrali dell’edificio, di pannelli isolanti di vario materiale, coperti da un rasante protettivo con finitura realizzata mediante particolari intonaci; la relativa spesa non mira tanto a conservare l’integrità dei muri, né consta nella loro riparazione per deterioramento, ma è volta a migliorarne la funzione di isolamento termico.
La seconda tematica – attinente alla lesione delle proprietà individuali – è stato oggetto di scrutinio da parte di Trib. Roma 16 dicembre 2020, che ha ritenuto nulla, per lesione del diritto di proprietà dei condomini, la delibera che aveva approvato la realizzazione di un cappotto termico nell’edificio, determinando “una riduzione della superficie utile, o del piano di calpestìo dei balconi e dei terrazzi di alcuni proprietari”, avvertendo che, prima di approvare i relativi lavori, sarebbe stato necessario condurre uno studio di fattibilità, dal quale poteva emergere che gli spessori del cappotto diminuivano le aree de quibus.
Secondo i tecnici in materia, uno dei metodi più efficaci per migliorare l’efficienza energetica di un edificio consiste in un “avvolgimento” con un rivestimento isolante: in pratica, il cappotto termico consiste in una serie di elementi edili prefabbricati che vengono applicati direttamente sulla facciata dell’edificio, sicché, una volta terminato il lavoro di applicazione, l’edificio si presenta all’esterno come una normale costruzione intonacata, che è dotata, però, di un “guscio” protettivo isolante, in grado di far diminuire sensibilmente il consumo di combustibile necessario al riscaldamento degli ambienti interni, riducendo la dispersione termica attraverso i muri perimetrali.
Comportando tale intervento necessariamente una resecazione (anche minima) dei balconi, si potrebbe interpretare la pronuncia del magistrato capitolino nel senso della nullità, tout court, delle delibere assembleari ogniqualvolta incidano sulla proprietà esclusiva di ciascuno; secondo una diversa lettura, i condomini, se intendono realizzare interventi di questo tipo (al fine di usufruire del superbonus 110%), dovranno curare la completezza delle relazioni tecniche che accompagnano le decisioni dell’assemblea (studio della fattibilità dell’intervento), in modo da conoscere, compiutamente ed in anticipo, l’impatto che quei lavori avranno sulle loro proprietà private.
La terza tematica (molto scivolosa) – riguardante il pregiudizio del decoro architettonico – è stata affrontata da Trib. Milano 30 settembre 2021, il quale, in sede di reclamo, riformando l’ordinanza emessa in prima battuta, ha sospeso l’efficacia esecutiva della delibera, approvata a mera maggioranza, che aveva approvato determinati i lavori sulle facciate dell’edificio.
Il giudice meneghino ha puntualizzato, in proposito, che, in materia di superbonus 110%, per la violazione del decoro architettonico, è sufficiente che vengano alterate, in modo visibile e significativo, la particolare struttura e la complessiva armonia che conferiscono al fabbricato una propria specifica identità, conseguendone che il divieto di innovazioni lesive del decoro architettonico, previsto dall’ultimo comma dell’art. 1120 c.c., è “incondizionato”, consentendo anche ad un solo condomino di esprimere il proprio dissenso e di agire per il ripristino delle caratteristiche originarie dello stabile.
Nello specifico, si era accertato che il progetto approvato prevedeva l’installazione di un cappotto termico con modalità che comportavano “il radicale mutamento esteriore di tutte le facciate, per materiali, colori ed elementi aggiuntivi ornamentali”; in luogo dell’attuale klinker (o clinker), il progetto prevedeva di rivestire le facciate con grès porcellanato, così sostituendo un materiale lucido, formato da piastrelle di piccole dimensioni, con altro opaco, costituito da lastre ben più grandi; inoltre, anche se veniva mantenuta la caratteristica dell’alternanza di due colori, le tinte non potevano essere più le stesse (giallo e rosso), e quindi molto lontane da quelle attuali (marrone e bianco).
Ad avviso del giudice ambrosiano, applicando le summenzionate variazioni, l’edificio avrebbe avuto delle modifiche significative, perché già la sola sostituzione del klinker – che costituisce una caratteristica di molti fabbricati edificati in Milano, tipico di una precisa epoca storica e che imprime un peculiare tratto distintivo sotto il profilo estetico agli edifici – implicava la totale alterazione sotto il profilo estetico.
Nel caso in esame, era indubbio che l’aspetto architettonico, che caratterizzava le facciate del condominio, e che conferiva ad esse la peculiare identità e fisionomia sopra descritte, avrebbe subìto una “definitiva compromissione per effetto degli interventi progettati”, evidenziando, per un verso, che la relativa delibera avrebbe necessitato del consenso unanime dei condomini (nella specie, mancante) e, per altro verso, che la disciplina codicistica non è derogata dalle disposizioni dettate dal decreto-legge n. 34/2020.
L’ultima tematica (più pacifica) – concernente la completezza dell’avviso di convocazione – è stata oggetto di esame da parte di Trib. Pavia 24 febbraio 2022, il quale, chiamato a valutare la validità della delibera assembleare sullo studio di fattibilità dei lavori del superbonus 110%, ha precisato che “l’argomento non specificatamente menzionato nella lettera di convocazione dell’assemblea aveva inficiato in modo significativo il processo di formazione della volontà dell’assemblea”, annullando la delibera impugnata.
D’altronde, l’omessa individuazione, nell’ordine del giorno, del punto relativo allo studio di fattibilità sui lavori oggetto del suddetto superbonus comportava una palese violazione dell’art. 66 disp. att. c.c., atteso che il medesimo ordine del giorno deve specificatamente, sia pure non in modo analitico e minuzioso, indicare tutti gli argomenti da trattare, sì da consentire a ciascun condomino di comprenderne esattamente il tenore e l’importanza nonché di poter ponderatamente valutare l’atteggiamento da tenere, in relazione sia all’opportunità o meno di partecipare, sia alle eventuali obiezioni o suggerimenti da sottoporre ai partecipanti.
Secondo il magistrato lombardo, attraverso la citata delibera, era stato delineato “un iter procedimentale particolarmente complesso che, fin da sùbito, vincolava i condomini” ad esprimere la propria valutazione, entro dieci giorni dalla ricezione dello studio, in ordine all’eseguibilità dei lavori; inoltre, all’esito della decisione, qualora fosse stata favorevole, l’amministratore avrebbe acquisito la legittimazione a sottoscrivere gli atti della pratica per il superbonus 110%, per cui l’approvazione della delibera, lungi dal rivestire un contenuto meramente programmatico, indubbiamente mutava i rapporti giuridici tra i singoli condomini ed il condominio.
