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Locazione, il subentro va sempre comunicato al locatore

Per la Cassazione civile, sez. III, sentenza 30.10.2018 n. 27441, il locatore, pur in presenza di una successione nel contratto ex latere conductoris di stampo legale e non negoziale, ha comunque il diritto di conoscere quale sia il soggetto divenuto nuovo titolare dei diritti e degli obblighi scaturenti dal rapporto (sia agli effetti di un controllo della regolarità della vicenda traslativa, sia per individuare la controparte interessata alle future vicende contrattuali, quali la rinnovazione, l'aggiornamento del canone, la risoluzione).

L'automatismo del meccanismo successorio disciplinato nella L. n. 392/1978, art. 6, implica, infatti, l’ininfluenza di un qualsiasi apporto volitivo, di adesione o di accettazione da parte del locatore ceduto, ma non implica altresì che, in un rapporto contrattuale di durata a prestazioni corrispettive, il cambiamento di titolarità di uno dei due contraenti possa operare e svolgere i propri effetti nell’ignoranza dell'altro.

Nella fattispecie, il contratto di locazione era stato stipulato tra un ente locatore e un conduttore che, poi, conveniva a una separazione consensuale. Nell’omologa di separazione, l’immobile era assegnato alla moglie, che subentrava nel contratto di locazione de quo. L’Ente locatore indirizzava le diffide di pagamento dei canoni scaduti all’ex conduttore con cui, però, il rapporto locatizio doveva dichiararsi estinto. 

La giurisprudenza della Cassazione riguardante la successione ex lege nel contratto di locazione ai sensi della L. n. 392 del 1978, art. 6, è consolidata nel senso di ritenere che, nella cessione, si realizzi in senso figurativo e virtuale una sorta di riconsegna al locatore dell'immobile e la consegna del bene al nuovo conduttore e che la legge sciolga il meccanismo della solidarietà altrimenti vincolante entrambi i coniugi, ovviamente dal momento della comunicazione al locatore dell'avvenuta separazione e solo per i debiti maturati successivamente.

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