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Sopraelevazioni e regolamenti di condominio

Sopraelevazioni e regolamenti di condominio
Diritto di sopraelevazione del proprietario del lastrico solare e relativo divieto inserito nel regolamento di condominio.

Con una recente pronuncia (Trib. Mi., sez. XIII civ., 20 febbraio 2019, dott.ssa Fazzini), il Tribunale di Milano si è pronunciato sul rapporto tra diritto di sopraelevazione del proprietario del lastrico solare (art. 1127 cod. civ.) e relativo divieto inserito nel regolamento di condominio.

Come noto ai sensi dell’art. 1127, primo comma, cod. civ. rubricato “Costruzioni sopra l’ultimo piano dell’edificio” è previsto che «il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare».

Nel caso affrontato dal Tribunale di Milano, un condominio contestava la realizzazione di una serra da parte del proprietario dell’ultimo piano a fronte di un regolamento condominiale che prevedeva che «in deroga al disposto dell’art. 1127 cod. civ. la sopraelevazione dell’edificio in condominio è vietata».

In sede di costituzione, il convenuto eccepiva di aver – in sede di compravendita della sua unità immobiliare – dichiarato in modo generico soltanto di impegnarsi «ad osservare e far osservare ai suoi aventi causa il regolamento di condominio in vigore per lo stabile di cui fanno parte le porzioni immobiliari in contratto» e di non aver accettato in modo espresso il divieto alla sopraelevazione, perché non ne era venuto a conoscenza.

In sintesi, il centro della controversia era riconducibile alla opponibilità al singolo condomino di una clausola regolamentare che vieta la sopraelevazione a fronte di una dichiarazione fatta in sede di compravendita di impegno generico al rispetto del regolamento di condominio.

Il Tribunale di Milano, nel decidere la controversia, e richiamando un precedente della Corte di Cassazione dell’anno 2016 è partito dall’assunto che il divieto alla sopraelevazione è da configurarsi quale costituzione di una servitù atipica e non quale obbligazione propter rem.

Ne consegue che l’opponibilità al terzo di una tale clausola segue le regole proprie della servitù, con relativo obbligo dell’indicazione specifica di tali clausole limitative contenute nel regolamento condominiale nella nota di trascrizione (così come previsto dagli artt. 2659, primo comma, n. 2 cod. civ. e 2665 cod. civ.).

In proposito il precedente richiamato dal Tribunale di Milano era stato così massimato: «La previsione contenuta in un regolamento condominiale convenzionale di limiti alla destinazione delle proprietà esclusive, incidendo non sull’estensione, ma sull’esercizio del diritto di ciascun condomino, deve essere ricondotta alla categoria delle servitù atipiche e non delle obbligationes propter rem, non configurandosi in tal caso il presupposto dell’agere necesse nel soddisfacimento di un corrispondente interesse creditorio. L’opponibilità ai terzi acquirenti di tali limiti va, pertanto, regolata secondo le norme proprie della servitù e, dunque, avendo riguardo alla trascrizione del relativo peso, indicando nella nota di trascrizione, ai sensi degli artt. 2659, comma 1, n. 2, e 2665 c.c., le specifiche clausole limitative, non essendo, invece, sufficiente il generico rinvio al regolamento condominiale» (V. Cass. civ., sez. II, 18 ottobre 2016, n. 21024, rel. Manna).

Da quanto sopra consegue che l’eventuale clausola limitativa del diritto di costruire una sopraelevazione sarà opponibile da parte del condominio soltanto se tale clausola sia specificamente indicata nella nota di trascrizione ovvero richiamata (sempre specificamente) nell’atto di compravendita.

 

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