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Il mistero della balaustra: chi paga per il rifacimento?

Il mistero della balaustra:  chi paga per il rifacimento?

È quanto mai vero che communio est mater rixarum ma, all’interno della litigiosità condominiale, sicuramente in pole position stanno le cause in materia di spese per la conservazione delle parti comuni dell’edificio.

A fronte di una qualsiasi ripartizione dei costi necessitati da tali interventi manutentivi, la classica domanda del condomino è, innanzitutto, perché devo pagare? e, poi, perché devo pagare quanto o di più del dirimpettaio?

Alla intuibile esigenza di non mettere mano al portafoglio o alla consueta avarizia del singolo ogni qual volta si debba spendere somme che non riguardano la propria unità immobiliare, l’opinabilità delle soluzioni operative dipende, per un verso, dall’articolata configurazione che possono rivestire gli elementi strutturali del fabbricato e, per altro verso, dall’incompletezza della normativa di settore.

L’esempio forse più significativo in proposito è rappresentato dai balconi, che registrano la presenza di una notevole varietà di componenti, a ciascuno dei quali potrebbe correlarsi un diverso assetto proprietario, con ovvii riflessi per quanto concerne appunto l’imputabilità delle relative spese.

Si pensi al fatto che i suddetti balconi comprendono la ringhiera, il frontalino, le fasce marcapiano, la soletta divisoria, il piano di calpestio, il rivestimento (in marmo o con intonaco), i cielini, le piantane, le aggiunte sovrapposte con malta cementizia, le viti in ottone, i piombi, i pilastrini, e quant’altro.

Queste brevi note saranno focalizzate sulla balaustra, che, tecnicamente, è un tipo di parapetto composto da una serie di singoli elementi verticali  (detti anche “balaustri”), che poggiano su un basamento e sono sormontati da un architrave profilato (definito anche “cimasa”); il suo utilizzo è – per quel che qui rileva – sostanzialmente duplice, in quanto, da un lato, svolge appunto la funzione di parapetto segnatamente per balconi e terrazze, e, dall’altro, opera come coronamento dell’edificio.

Ed è proprio da questa, per così dire, ambiguità strutturale e estetica che sorge la problematica di cui sopra, plasticamente compendiata nella fattispecie risolta, di recente, dal Supremo Collegio, con la sentenza n. 5014 del 2 marzo 2018 (redatta dall’ottimo estensore Cons. Criscuolo).

La controversia traeva origine dalla (quasi scontata) impugnazione in cui si assumeva l’illegittimità di una delibera nella parte in cui aveva disposto la ripartizione delle spese dei balconi, tra cui appunto quelle relative alle balaustre, tra tutti i partecipanti in base ai millesimi di proprietà.

In buona sostanza, il condomino riteneva che non dovesse affatto contribuire – non si sa se perché non titolare di alcun balcone o titolare di un balcone non visibile dall'esterno – trovando la sua tesi supporto in una norma del regolamento condominiale, secondo la quale gli stessi balconi appartenevano per l'intero ai proprietari dei piani ai quali accedevano.

Entrambi i giudici di merito avevano dato torto all’impugnante, il quale era ricorso in cassazione, coinvolgendo, quindi, la vexata quaestio concernente la natura comune o meno dei balconi e, in particolare, entro quali limiti possa attribuirsi natura condominiale ai singoli elementi dei stessi balconi, conseguendone la legittimità o meno del riparto delle spese di manutenzione tra tutti i condomini.

Gli ermellini hanno sommariamente ripercorso le opinioni espresse sul punto, ricordando l'approdo al quale erano, nel tempo, pervenuti, nel senso che gli elementi esterni, quali i rivestimenti della parte frontale e quelli decorativi, svolgendo una funzione di tipo estetico rispetto all'intero edificio, del quale accrescono il pregio architettonico, costituiscono, come tali, parti comuni ai sensi dell'art. 1117, n. 3), c.c., con la conseguenza che la spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno (v., ex multis, Cass. 30 aprile 2012, n. 6624: nella specie, si era cassata la sentenza di merito, la quale aveva ritenuto appartenenti al condominio, con le dovute conseguenze sulla ripartizione delle relative spese, alcune fioriere in cemento armato poste all'esterno delle ringhiere delimitanti i balconi con funzione di parapetto, senza però che le stesse rivelassero un qualche pregio artistico, né costituissero parte integrante della struttura dello stabile).

Nella fattispecie, in cui pacificamente si controverte in materia di balconi c.d. aggettanti, i quali, non assolvendo ad alcuna funzione di sostegno/copertura, costituiscono un mero prolungamento della corrispondente unità immobiliare – v., per tutte, Cass. 17 luglio 2007, n. 15913, la quale, sulla base dell'enunciato principio, aveva escluso che il proprietario dell'appartamento sito al piano inferiore potesse agganciare le tende alla soletta del balcone aggettante sovrastante, se non con il consenso del proprietario del corrispondente appartamento – si è precisato che occorre verificare se l'intervento manutentivo abbia interessato la struttura portante, di proprietà esclusiva del titolare dell'appartamento, o il rivestimento che, se ha una funzione estetica, costituisce bene comune di tutti i condomini.

Dunque, all'interno dei balconi, possono eventualmente anche ricorrere elementi decorativi che costituiscono un ornamento della facciata, assimilabili, per tale loro funzione, ai sensi dell'art. 1117 c.c., alle parti comuni dell'edificio, dovendosi, tuttavia, considerare che l'individuazione di tali elementi, la loro funzione architettonica ed il conseguente regime di appartenenza condominiale – nel senso della loro idoneità ad assolvere o meno alla funzione di rendere esteticamente gradevole l'edificio – non possono essere oggetto di un riscontro in astratto, ma devono essere frutto di una verifica in concreto, in base al criterio della loro funzione precipua e prevalente.

In tale prospettiva – a titolo meramente esemplificativo – si è ritenuto che: le spese di rifacimento dei frontalini sono relative a lavori eseguiti sui balconi dell'edificio, e da considerare beni comuni in quanto elementi che si inseriscono nella facciata e concorrono a costituire il decoro architettonico dell'immobile (v. Cass. 30 gennaio 2008, n. 2241); il rivestimento del parapetto e della soletta possono essere beni comuni se svolgono una prevalente funzione estetica per l'edificio, divenendo così elementi decorativi e ornamentali essenziali della facciata (v. Cass. 21 gennaio 2000, n. 637); i cementi decorativi relativi ai frontalini e ai parapetti, svolgendo una funzione di tipo estetico rispetto all'intero edificio, del quale accrescono il pregio architettonico, costituiscono, come tali, parti comuni ai sensi dell'art. 1117, n. 3, c.c., con la conseguenza che la spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno (v. Cass. 19 gennaio 2000, n. 568); i fregi ornamentali e gli elementi decorativi, che ad essi ineriscano, quali i rivestimenti della fronte o della parte sottostante della soletta, i frontalini e i pilastrini, sono condominiali, se adempiono prevalentemente alla funzione ornamentale dell'intero edificio (v. Cass. 7 settembre 1996, n. 8159); deve essere riconosciuta la natura comune dei frontalini di marmo, riguardo all'esclusiva loro funzione protettiva o ornamentale dei balconi e alla rilevata efficacia decorativa dell'intero edificio nonché all'utilizzazione come gocciolatoi (v. Cass. 3 agosto 1990, n. 7831).

Risulta così confortata la soluzione per la quale la valutazione circa la natura comune delle parti dei balconi interessate dai lavori di manutenzione non è suscettibile di una soluzione aprioristica, ma richiede una valutazione in concreto che evidentemente, e in maniera tendenzialmente insindacabile, è demandata al giudice di merito.

Nel caso in esame, la sentenza impugnata aveva osservato che, sulla scorta della documentazione fotografica in atti, la forma geometrica e la simmetrica disposizione delle proiezioni esterne delle balconate, cui accedono le balaustre - che ci interessano più da vicino - conferivano alla facciata del fabbricato una particolare connotazione che si traduceva in una peculiare conformazione del decoro architettonico.

A tal fine, il CTU aveva valorizzato il rapporto tra la forma di parallelepipedo dei balconi posizionati in posizione centrale e quella dei balconi posti ai lati delle facciate, laddove le balaustre di tali balconi assumevano forma semicircolare, al fine di assicurare un apprezzabile raccordo stilistico, smussando l'angolo retto che si sarebbe venuto a formare in loro assenza.

La gravata sentenza aveva, infine, evidenziato che le balaustre dei balconi avevano un rivestimento in intonaco che si collocava in armonia con quello della restante facciata, e che la loro complessiva superficie impegnava una parte considerevole della facciata, venendone quindi a costituire un elemento integrante.

Pertanto, con valutazione tipicamente in fatto, logicamente argomentata – e, come tale, insuscettibile di censura in sede di legittimità – i giudici di merito avevano ritenuto che le balaustre dei balconi avessero natura comune, in quanto destinate a contribuire nel loro insieme all'aspetto estetico del fabbricato assicurando l'euritmia architettonica della facciata.

La sentenza aveva, dunque, motivatamente considerato la complessiva conformazione del fabbricato, atteso che solo dalla visione unitaria della facciata era possibile stabilire quale fosse la nozione di decoro dello stesso, e, di conseguenza, apprezzare la natura ornamentale e decorativa dell'elemento del singolo balcone.

Restava da superare il rilievo per il quale una disposizione del regolamento di condominio, di natura contrattuale, prevedeva che i balconi de quibus fossero di proprietà per l'intero in capo dei proprietari dei piani ai quali accedevano.

Al riguardo, però, il ricorrente non aveva in alcun modo dedotto la violazione di regole ermeneutiche legali in ordine all’interpretazione di tale regolamento, essendosi limitato a censurare la decisione solo sotto il profilo della correttezza della motivazione, senza peraltro adeguatamente addurre elementi idonei ad inficiare la logicità del ragionamento della Corte territoriale, la quale aveva offerto una lettura delle previsioni regolamentari tale da conciliare la regolamentazione in punto di spese per la manutenzione delle balaustre con quella in tema di individuazione dei beni comuni, addivenendo alla conclusione che la previsione in esame fosse invocabile solo per quelle parti dei balconi che non assolvevano anche ad una funzione ornamentale, come in precedenza esplicitata.

Né appariva sostenibile che, a voler seguire la tesi dei giudici di merito, le stesse previsioni regolamentari in punto di riparto delle spese avrebbero perso ogni rilevanza, non potendosi giammai addivenire ad un'attribuzione delle spese di manutenzione delle balaustre dei balconi a carico dei condomini, non emergendo dagli atti che i balconi fossero gli unici presenti nell'edificio condominiale, sicchè, in assenza di tale dimostrazione, ben poteva sostenersi - ad avviso dei giudici di Piazza Cavour - che le diposizioni di cui al regolamento avrebbero potuto trovare applicazione per quei diversi balconi che non assumevano la connotazione di beni comuni ai sensi dell’art. 1117 c.c.

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