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Con la sopraelevazione, millesimi da rifare ex novo

Con la sopraelevazione, millesimi da rifare ex novo
Revisione delle tabelle millesimali

Il Tribunale di Milano, sez. XIII civ., 29 marzo 2019, dott. Manunta, si è pronunciato in materia di revisione delle tabelle millesimali a fronte contemporaneamente di (1) una sopraelevazione; (2) un accordo di “correzione” millesimale da parte di tutti i condomini e da ultimo (3) delibere di approvazione di bilanci consuntivi e riparto intervenute prima della revisione di tali tabelle.

In questa vicenda, il singolo condomino aveva citato in giudizio il condominio per chiedere ai sensi dell’art. 69 disp. att. cod. civ. la revisione delle tabelle millesimali a fronte dell’avvenuta sopraelevazione da parte di un altro condomino. Nello specifico era chiesto al Tribunale che la revisione delle tabelle dovesse avvenire tenuto conto di un accordo intervenuto tra tutti i condomini che prevedeva soltanto la correzione delle tabelle esistenti attraverso l’aggiunta dei millesimi del nuovo piano e la modifica di quelli degli ascensori.

Il Tribunale, disposta una CTU e accertati i presupposti per la revisione, accoglieva soltanto la domanda di revisione delle tabelle.

Venivano, invece, rigettate le domande relative alla mera correzione delle tabelle secondo l’accordo intervenuto tra i condomini e l’impugnativa delle delibere che avevano disposto il riparto secondo le tabelle all’epoca in vigore (seppur successive alla sopraelevazione).

In merito al rigetto dell’impugnativa delle delibere, il Tribunale in modo laconico motivava rilevando che «l’efficacia delle nuove tabelle non può decorrere che dalla presente sentenza costitutiva» e richiamava l’orientamento di legittimità ai sensi del quale: «la sentenza che accoglie la domanda di revisione o modifica dei valori proporzionali di piano nei casi previsti dall’art. 69 disp. att. cod. civ. non ha natura dichiarativa ma costitutiva, avendo la stessa funzione dell’accordo raggiunto all’unanimità dai condomini; pertanto, l’efficacia di tale sentenza, in mancanza di specifica disposizione di legge contraria, decorre dal passaggio in giudicato» (V. Cass. civ., sez. III civ., 10 marzo 2011, n. 5690, rel. Filadoro). Sul punto si indica anche la pronuncia in senso conforme della Corte d’Appello di Milano, sez. III civ., 16 febbraio 2016, rel. Ferrero.

In proposito occorre, in ogni caso, rilevare che qualora all’esito di un giudizio dovesse emergere che le tabelle millesimali erano affette da errore; il singolo condomino potrà comunque recuperare le somme versate sulla scorta di tabelle errate con l’azione d’indebito arricchimento. «La sopraelevazione da parte del proprietario dell’ultimo piano di un edificio in condominio è configurabile anche per la trasformazione che comporti un aumento della superficie o della volumetria, indipendentemente dall’innalzamento dell’altezza del fabbricato, obbligando il suo autore a corrispondere agli altri condomini l’indennità prevista dall’art. 1127 c.c., con la rettifica, inoltre, delle tabelle millesimali, ai sensi dell’art. 69, n. 2 disp. att. c.c., che consente, poi, la proposizione delle azioni di indebito o arricchimento a far data dal passaggio in giudicato della sentenza che definisce l’eventuale lite sorta al riguardo» (vedi Cass. civ., sez. un., 30 luglio 2007, n. 167894).

Il Tribunale rigettava altresì la richiesta di modifica delle tabelle secondo un accordo intervenuto tra tutti i condomini che tenesse come riferimento ovvero come “caposaldo” le tabelle in essere. La realizzazione di un nuovo piano, infatti, secondo tale orientamento di merito non può che comportare una modifica dei singoli valori proporzionali nella loro interezza con conseguente necessità di rifare ex novo le tabelle; per tale motivo non può certo essere accolta la richiesta di mera “modifica” di quelle esistenti. Sul punto si legga il passaggio della motivazione: «In realtà, qualunque sia l’accordo intervenuto tra i condomini, il mutamento delle condizioni dello stabile con l’aggiunta di nuove unità immobiliari, per effetto della sopraelevazione e/o per altri eventi, non può che comportare necessariamente la totale revisione dei millesimi, perché il mutamento dei valori da considerare implica la rideterminazione delle quote di tutti i partecipanti al condominio al fine di ristabilire la proporzionalità fra le quote stesse».

Infine si ricorda che i casi più frequenti di mutate condizioni di una parte dell’edificio che giustificano la revisione delle tabelle sono riconducibili alla sopraelevazione di nuovi piani, ovvero la chiusura di un balcone con veranda ovvero ancora all’installazione di un ascensore. In sintesi la richiesta di revisione delle tabelle – che può essere giudizialmente avanzata anche dal singolo condomino – trova il suo fondamento quando si sono verificate delle modifiche che alterano in modo sensibile il rapporto originario tra i valori delle singole unità immobiliari.

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