Quietanze degli oneri condominiali | Arpe Roma

Quietanze degli oneri condominiali

CASSAZIONE

Accordo simulatorio tra condomino e amministratore sulle quietanze degli oneri condominiali

Triste vicenda quella di cui si è occupato, di recente, il Supremo Collegio, sez. VI/II, con l’ordinanza n. 13234 del 25 giugno 2017: la fattispecie registrava l’esistenza di un accordo simulatorio intervenuto tra un condomino – peraltro, avvocato difeso in proprio ai sensi dell’art. 86 c.p.c. – e l’amministratore in ordine alle quietanze relative al pagamento degli oneri condominiali.

Nello specifico, la sentenza impugnata – confermativa sul punto di quella di prime cure – aveva respinto l’opposizione proposta dal suddetto condomino, avverso il decreto ingiuntivo con cui il condominio chiedeva il pagamento di una data somma a titolo di contributo pro quota per le spese di manutenzione straordinaria dello stabile, approvate dall’assemblea.

Per quel che rileva in questa sede, entrambi i giudici di merito avevano negato che l’opponente avesse fornito prova dell’eccepito pagamento, assumendo la comprovata simulazione delle allegate quietanze rilasciate dall’amministratore condominiale pro tempore, e richiamando le risultanze di un processo penale che aveva visto addirittura il suddetto condomino condannato – con sentenza del Tribunale, confermata dalla Corte d’Appello, ma non ancora definitiva – per il delitto di appropriazione indebita.

Ricorreva in cassazione quest’ultimo, per un verso, denunciando la violazione e falsa applicazione degli artt. 1417 e 1135 c.c., e, per altro verso, prospettando l’omesso esame circa un fatto decisivo del giudizio.

In particolare, il condomino faceva presente che la condanna penale era stata annullata dalla Corte di Cassazione per intervenuta prescrizione del reato, negando quindi ogni significatività delle emergenze di quel giudizio; criticava, poi, il ricorso alle presunzioni fatto dal giudice distrettuale per ritenere simulate le quietanze, contestandone le valutazioni probatorie.

I magistrati di Piazza Cavour – esaminando entrambe le doglianze congiuntamente, stante la loro connessione – hanno rigettato l’impugnazione del condomino per «manifesta infondatezza».

Al riguardo, si è affermato che il condominio, non partecipe e ignaro dell’accordo simulatorio intervenuto tra un condomino e l’ex amministratore, ove deduca la simulazione delle quietanze relative all’avvenuto pagamento delle spese condominiali, è da considerarsi “terzo” rispetto a quell’accordo, con la conseguenza che lo stesso condominio può fornire la prova della simulazione “senza limiti”, ai sensi dell’art. 1417 c.c. e, quindi, sia a mezzo di testimoni, sia a mezzo di presunzioni.

Inoltre, si è escluso che, in dipendenza della natura di confessione stragiudiziale della quietanza, possano valere, riguardo alla sua posizione, i limiti di impugnativa della confessione stabiliti dall’art. 2732 c.c., che trovano applicazione esclusivamente nei rapporti fra il mandatario e il preteso simulato acquirente (argomentando da Cass., sez. II, 24 aprile 2008, n. 10743, riguardo a un’ipotesi in cui terzo era il mandante, estraneo all’accordo simulatorio intervenuto tra il mandatario e il preteso simulato acquirente).

In tema di prova per presunzioni della simulazione assoluta di una quietanza, spetta poi al giudice del merito apprezzare l’efficacia sintomatica dei singoli fatti noti, che devono essere valutati non solo analiticamente, ma anche nella loro globalità all’esito di un giudizio di sintesi, giudizio, quest’ultimo, non censurabile in sede di legittimità se sorretto da adeguata e corretta motivazione sotto il profilo logico e giuridico, come appunto quella espressa dalla Corte territoriale.

Né rileva – aggiungono gli ermellini – la dedotta declaratoria di estinzione del reato per prescrizione nel giudizio che vedeva imputato il ricorrente, in quanto la stessa Corte, pur tenendo conto degli elementi di prova acquisiti in sede penale, ha autonomamente rivalutato i fatti oggetto della presente causa.

Pertanto, spettando al condomino, ingiunto in via monitoria dal condominio per il pagamento dei contributi, fornire la prova dell’avvenuto adempimento del relativo obbligo, l’affermata simulazione delle quietanze allegate dall’opponente ha, inevitabilmente e correttamente, condotto i giudici del merito a respingere la proposta opposizione.

La fattispecie della simulazione in materia condominiale era stata affrontata, finora, dalla giurisprudenza di legittimità soltanto sul versante processuale, con particolare riferimento alla questione della necessità di integrazione del contraddittorio.

Ad avviso di Cass., sez. lav., 17 gennaio 1986, n. 320, ove il lavoratore rivendichi in giudizio determinati emolumenti retributivi dal preteso datore di lavoro sostenendo la sussistenza (negata da quest’ultimo) di un rapporto di lavoro subordinato in concreto svoltosi tra le parti benché dissimulato da un contratto di appalto con l’interposizione fittizia di un altro soggetto, non ricorre nei confronti di quest’ultimo un’ipotesi di litisconsorzio necessario atteso che l’accertamento della simulazione, non essendo destinato a formare cosa giudicata, costituisce soltanto un accertamento incidentale e, pertanto, non è necessaria l’integrazione del contraddittorio nei confronti del soggetto fittiziamente interposto (nella specie, il lavoratore assumeva di aver lavorato come portiere alle dipendenze di un condominio, che invece eccepiva di aver appaltato il servizio alla moglie del primo, e si era cassata la pronuncia del giudice del merito che aveva ritenuto necessario, per l’accertamento della simulazione dell’appalto, l’integrazione del contraddittorio nei confronti della moglie del lavoratore).

E ancora, qualora una pluralità di persone acquisti, pro quota e con unico atto, la proprietà di un immobile, ciascuna di esse entra in rapporto con l’alienante indipendentemente dalle altre, stante la pluralità delle posizioni giuridiche dei singoli acquirenti, ognuno dei quali pone in essere con la controparte un distinto e autonomo contratto di compravendita, avente ad oggetto il trasferimento del diritto nei limiti della quota da lui acquistata, sicché, nel giudizio instaurato dall’alienante contro uno solo degli acquirenti e diretto alla declaratoria di simulazione del contratto, non sussiste litisconsorzio necessario nei confronti degli altri acquirenti (v. Cass., sez. III, 6 aprile 1981, n. 1949).

Resta inteso che, quando nel contratto di locazione, il rimborso delle spese condominiali sia pattuito in un ammontare distinto da quello relativo al canone, le rispettive clausole sono autonome e indipendenti, sicché l’accertata simulazione dell’entità del canone non importa anche la simulazione della clausola relativa al pagamento delle suddette spese (v. Cass., sez. III, 8 settembre 1978, n. 4072).

In argomento, si può richiamare quanto affermato dalla Suprema Corte, secondo la quale, se il conduttore, convenuto in giudizio per il mancato pagamento di oneri condominiali, contesti che il locatore abbia effettivamente sopportato le spese di cui chiede il rimborso o ne abbia effettuato una corretta ripartizione, incombe al locatore stesso, ex art. 2697 c.c., dare la prova dei fatti costitutivi del proprio diritto, i quali non si esauriscono nell’aver indirizzato la richiesta prevista dall’art. 9 della legge n. 392/1978, necessaria per la costituzione in mora del conduttore e per la decorrenza del bimestre ai fini della risoluzione, ma comprendono anche l’esistenza, l’ammontare e i criteri di ripartizione del rimborso richiesto (v. Cass., sez. III, 28 settembre 2010, n. 20348; Cass., sez. III, 1 aprile 2004, n. 6403).

Tornando alla fattispecie de qua, nella speranza di scongiurare eventuali pratiche collusive tra condomini e l’amministratore riguardo all’avvenuto pagamento, e correlata riscossione, dei contributi condominiali, la Riforma del 2013 ha prescritto che l’amministratore deve «fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali» (art. 1130, n. 9, c.c.).

A sua volta, il comma 7 del riformulato art. 1129 c.c. sancisce attualmente che «l’amministratore [deve] far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio», aggiungendo che «ciascun condomino, per il tramite dell’amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica».

Infine, tra le ipotesi tipizzate di “gravi irregolarità”, legittimanti la revoca giudiziaria dell’amministratore, figurano, conseguentemente, i casi della «mancata apertura e utilizzazione del conto intestato al condominio» e anche «la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini» (art. 1129, comma 12, nn. 3 e 4, c.c.).

– ORARIO ESTIVO –

vigente dal 6 luglio al 3 agosto

Dal lunedì al giovedì:
ore 09:00-13:00 e 15:00-18:30

Venerdì: chiuso

***
DAL 6 AL 24 AGOSTO Uffici chiusi per ferie

Per tutte le urgenze di natura
legale rivolgersi all’avv. M. Mascarucci,
tel. 347.2682760
Per emergenze tecniche rivolgersi
al geom. R. Ubertini, tel. 334.8704286