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Pericoli sismici tra condomini “ignavi” e amministratori “solerti”

La mancata adozione di misure di consolidamento dello stabile da parte dell’assemblea, convocata per decidere al riguardo, potrebbe esporre l’amministratore a responsabilità anche di natura penale

Dante cita, in modo aspro, gli ignavi nel canto III dell'Inferno della Divina Commedia, descrivendoli come quei dannati che, durante la loro vita, non hanno mai agito né nel bene né nel male, senza mai osare avere un’idea propria; in particolare, il sommo poeta li vede costretti a girare nudi per l'eternità inseguendo un’insegna, che corre velocissima e gira su se stessa, punti e feriti da vespe e mosconi, mentre il sangue, mescolato alle loro lacrime, viene succhiato da fastidiosi vermi.
Talvolta, il condomino si comporta in modo simile all’ignavo, nel senso che, disertando l’assemblea, non consente l’approvazione di lavori importanti per le esigenze collettive, e tale condotta inerte si rivela ancora più censurabile laddove si tratti di opere volte alla conservazione dell’integrità lato sensu dell’edificio, esigenza, quest’ultima, particolarmente sentita a seguito delle recentissime scosse sismiche che hanno colpito soprattutto l’Italia centrale.


L’argomento si rivela alquanto delicato, poiché la mancata adozione delle statuizioni di consolidamento dello stabile, da parte del supremo consesso deliberante del condominio, appositamente convocato al fine di prendere decisioni al riguardo, potrebbe coinvolgere il relativo amministratore, pur solerte e coscienzioso, esponendolo anche a responsabilità di natura penale.


Sotto quest’ultimo profilo, viene in gioco segnatamente il reato contravvenzionale contemplato dall’art. 677 c.p. («Omissione di lavori in edifici o costruzioni che minacciano rovina»), che recita: «1. Il proprietario di un edificio o di una costruzione che minacci rovina ovvero chi è per lui obbligato alla conservazione o alla vigilanza dell’edificio o della costruzione, il quale omette di provvedere ai lavori necessari per rimuovere il pericolo, è punito con la sanzione amministrativa pecuniaria da euro 154 a euro 929. 2. La stessa sanzione si applica a chi, avendone l’obbligo, omette di rimuovere il pericolo cagionato dall’avvenuta rovina di un edificio o di una costruzione. 3. Se dai fatti preveduti dalle disposizioni precedenti deriva pericolo per le persone, la pena è dell’arresto fino a sei mesi o dell’ammenda non inferiore a euro 309».


Sul punto, i giudici di legittimità hanno avuto modo di precisare che, in tema di omessa esecuzione di lavori in edifici che minacciano rovina, destinatario dell'obbligo di provvedere ai lavori necessari per rimuovere il pericolo è il proprietario dell'immobile o colui che, per fonte legale o convenzionale, sia tenuto alla conservazione o alla vigilanza dell'edificio, ma non l'amministratore del condominio, sul quale non incombono obblighi di questo genere, essendogli attribuita soltanto “la gestione delle cose comuni” (v. Cass. pen. 3 aprile 2008 n. 6596).


Si è aggiunto che, nell’ipotesi di cui sopra, qualora si registri «la mancata formazione della volontà assembleare» che consenta all'amministratore di adoperarsi in proposito, sussiste a carico del singolo condomino l'obbligo giuridico di rimuovere la situazione pericolosa, indipendentemente dall'attribuibilità al medesimo dell'origine della stessa (v. Cass. pen. 13 aprile 2001 n. 15759; cui adde Cass. pen. 20 novembre 1996 n. 9866, secondo la quale il delineato obbligo giuridico del proprietario di rimuovere il pericolo derivante dalla minacciante rovina di parti comuni di un edificio è del tutto indipendente dalla causa che ha determinato il pericolo, sicché è irrilevante l'origine del pericolo stesso e, tanto meno, la sua attribuibilità all'obbligato o la sua derivazione da caso fortuito o da forza maggiore, quale addirittura un terremoto).


In una remota pronuncia (v. Cass. pen. 29 agosto 1960 n. 1660), si è affermato che il provvedimento dell'autorità amministrativa, il quale ordini l’esecuzione di determinati lavori sulle parti comuni di un edificio, deve essere notificato solo all'amministratore, il quale, se l'oggetto dell'ordine esorbita dalle sue attribuzioni, è tenuto a darne notizia senza indugio all'assemblea, e solo in seguito alla deliberazione con cui questa lo autorizzi, mettendo a sua disposizione i fondi necessari, può ritenersi obbligato a dare esecuzione al provvedimento, sicché, ove codesta autorizzazione non sia stata concessa, o non siano stati forniti i fondi necessari per l’esecuzione dei lavori, l'amministratore non può essere ritenuto penalmente responsabile dell’inosservanza del provvedimento, poiché alla sua qualità di legittimo destinatario dell’intimazione non accompagna quella di obbligato alla prestazione richiesta.


Affinando il concetto, si è puntualizzato (v. Cass. pen. 21 maggio 2009 n. 21401) che, in tema di omissione di lavori in costruzioni che minacciano rovina negli edifici condominiali, nel caso di mancata formazione della volontà assembleare e di «omesso stanziamento di fondi necessari per porre rimedio al degrado che dà luogo al pericolo», non può ipotizzarsi la responsabilità per il reato di cui all'art. 677 c.p. a carico dell'amministratore del condominio per non aver attuato interventi che non erano in suo materiale potere, chiarendo anche che, nel caso previsto dal comma 3 della citata norma, al fine di andare esente da responsabilità, è sufficiente per l'amministratore intervenire sugli effetti della rovina, interdicendo, ove ciò sia possibile, l'accesso o il transito delle persone.


Ciò non toglie, quindi, che l'amministratore del condominio rivesta una specifica posizione di garanzia, ex art. 40, comma 2, c.p., in virtù della quale su costui ricade l'obbligo di rimuovere ogni situazione di pericolo che discenda dalla rovina di parti comuni, attraverso atti di manutenzione ordinaria e straordinaria, predisponendo, nei tempi necessari alla loro concreta realizzazione, le cautele più idonee a prevenire la specifica situazione di pericolo (v. Cass. pen. 23 novembre 2015 n. 26385).


Particolarmente interessante si rivela la fattispecie decisa recentemente dai magistrati di Piazza Cavour (v. Cass. pen. 8 luglio 2016 n. 28571).
Nello specifico, il Tribunale di L'Aquila aveva dichiarato un soggetto, nella sua qualità di ingegnere progettista, direttore dei lavori, nonché amministratore pro tempore del condominio, responsabile dei delitti di omicidio colposo plurimo e lesioni personali, condannando l'imputato alla pena di anni tre di reclusione, oltre al risarcimento dei danni in favore delle costituite parti civili, da liquidarsi in separato giudizio.


Al prevenuto si contestava, in particolare, di avere progettato il tetto di copertura senza considerare le necessarie esigenze di adeguatezza sismica e senza effettuare le dovute valutazioni sulle condizioni di sicurezza strutturale dell'edificio; di avere imprudentemente attestato, nella relazione tecnico-illustrativa depositata al Genio civile, che gli interventi di progetto non comportavano sostanziali alterazioni dello schema strutturale e che erano da escludere fenomeni di ribaltamento della costruzione; e di avere così cagionato il crollo o comunque cooperato nel porre in essere le condizioni del crollo del palazzo, interamente collassato in occasione della scossa di terremoto del 6 aprile 2009 che aveva colpito il capoluogo abruzzese, in tal modo cagionando la morte di più persone e lesioni personali.


Il primo giudice aveva chiarito: a) che il crollo del palazzo era il risultato di una convergenza di concause, tra le quali l'intrinseca fragilità dell'edificio; b) che la suddetta scossa sismica non poteva qualificarsi come “causa atipica o eccezionale”, considerando il contesto geografico in cui si era verificata; e c) che l'opera di rifacimento del tetto, effettuata nel corso del 2000, non aveva avuto alcuna incidenza causale, rispetto al crollo del palazzo come in concreto verificatosi.
Tanto chiarito, il magistrato abruzzese aveva evidenziato che la responsabilità dell'imputato discendeva dai profili di colpa omissiva, segnatamente tenendo conto che quest’ultimo, nel redigere il progetto relativo all'edificazione della nuova copertura, era gravato da un triplice ordine di obblighi, di fonte contrattuale e legale, secondo gli strumenti tecnici e normativi vigenti, ossia: 1) l'effettuazione della verifica dello stato del fabbricato, preesistente rispetto ai lavori; 2) la predisposizione di un progetto strutturale, relativo ai nuovi lavori; 3) l'eventuale opera di consolidamento del fabbricato secondo la tipologia dell'intervento.


Ciò posto, il primo giudice aveva osservato che l'intervento de quo doveva qualificarsi come sopraelevazione e, conseguentemente, ai sensi del d.m. 16 gennaio 1996, vi era l'obbligo di procedere ad un intervento di adeguamento, per rendere l'edificio atto a resistere alle azioni sismiche.


Il magistrato abruzzese aveva ritenuto, poi, sussistente il nesso di derivazione causale tra la descritta condotta omissiva posta in essere e l'evento, osservando, tra l’altro, che l'imputato avrebbe dovuto proporre all'assemblea condominiale le possibili soluzioni e messo in guardia i condomini, rispetto alle precarie condizioni statiche dell'immobile e alle sue scarse capacità di resistenza alle azioni sismiche; invero, tale conoscenza avrebbe sortito effetti salvifici per gli sfortunati residenti del condominio, posto che, dinanzi al pericolo costituito dalla sequenza sismica manifestatasi in precedenza nel gennaio del 2009, costoro avrebbero potuto valutare una gamma più ampia di precauzioni per il consolidamento del palazzo.
Il Supremo Collegio ha, però, annullato tale condanna, in quanto, nella motivazione della sentenza di secondo grado - sostanzialmente confermativa di quella di prime cure - non veniva offerto alcun elemento che indicasse le ragioni in base alle quali ritenere che l'assemblea dei condomini, acquisita l'informazione relativa allo stato del fabbricato, avrebbe deliberato l'effettuazione di non meglio precisati interventi strutturali di consolidamento dell’edificio, con oneri di spesa rimasti del tutto indefiniti.


Nel caso di specie, si è affermato, ma in termini congetturali, il condizionamento che sarebbe derivato dall'attività informativa dell'imputato, rispetto alle possibili deliberazioni dell'assemblea condominiale e in ordine ai comportamenti auto-protettivi dei singoli occupanti l'edificio, in assenza della necessaria verifica controfattuale, da svolgersi in termini particolarmente rigorosi e puntuali, proprio in considerazione della natura delle relazioni causali di cui si discute.

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