Parcheggio condominiale: cosa c'è da sapere

Il parcheggio è un tema annoso e di gran lunga dibattuto all’interno dei condomini e nel mondo della giurisprudenza. Quest’ultima sembra essere arrivata ad una soluzione circa l’esistenza di un vincolo privatistico. Ecco nel dettaglio:

Il parcheggio è un tema annoso e di gran lunga dibattuto all’interno dei condomini e nel mondo della giurisprudenza. Quest’ultima sembra essere arrivata ad una soluzione circa l’esistenza di un vincolo privatistico (v., tra le altre, Cass. n. 2452/1981): si afferma che in mancanza di espressa riserva di proprietà o di riferimento negli atti di trasferimento delle unità immobiliari, le aree parcheggio devono essere considerate parti comuni dell'edificio condominiale (ex art. 1117 c.c., Cass. n. 730/2008). Non è quindi facile regolare l’assegnazione dei posti auto in un condominio. La domanda sporge quindi spontanea: quali regole seguire sul posto auto?

Quali sono le tipologie di parcheggio condominiale

Il tipo di parcheggio è certamente differente: tra box auto, parcheggi delimitati da strisce o parcheggi liberi o in base a quanto stabilito o in alternativa la questione in auge è veramente importante considerare la presenza del parcheggio condominiale.

Infatti, in caso di mancato posto auto all’interno del parcheggio condominiale la struttura sarà adibita con la realizzazione ex novo di spazi da adibire alla funzione in questione secondo le disposizione dettate:

Dall’art. 1120 inerenti la modifica di destinazione d’uso della parte in comune;
Dall’art. 1117-ter purché non vadano ad inficiare alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o alterino il decoro architettonico dell'edificio.

Parcheggio condominiale: l’utilizzo del del cortile comune

Nel merito è intesa pacifica l’utilizzabilità a parcheggio del cortile comune in cui “rientra quella di consentire ai condomini l'accesso a piedi o con veicoli alle loro proprietà, di cui il cortile costituisce un accessorio, nonché la sosta anche temporanea dei veicoli stessi, senza che tale uso possa ritenersi condizionato dall'eventuale più limitata forma di godimento del cortile comune praticata nel passato" (Cass. n. 13879/2010).

Inoltre tra le parti comune da destinare a parcheggio vi è propriamente il giardino condominiale, un’area "interessata solo in piccola parte di alberi d'alto fusto e di ridotta estensione rispetto alla superficie complessiva" che non dà luogo ad "innovazione vietata dall'art. 1120 c.c., non comportando tale destinazione alcun apprezzabile deterioramento del decoro architettonico, né alcuna significativa menomazione del godimento e dell'uso del bene comune, ed anzi da essa, derivando una valorizzazione economica di ciascuna unità abitativa e una maggiore utilità per i condomini" (Cass. n. 15319/2011).

Parcheggio condominiale: godimento e turni

Partendo dal presupposto che chi può usufruire del parcheggio condominiale spetta a tutti i condomini si tiene propriamente conto di quanto segue:

"Il principio della parità di godimento tra tutti i condomini stabilito dall'art. 1102 c.c., il quale impedisce che sulla base del criterio del valore delle singole quote, possa essere riconosciuto ad alcuni il diritto di fare un uso del bene, dal punto di vista qualitativo, diverso dagli altri (Nella fattispecie, la S.C. ha confermato la pronuncia di merito che aveva annullato, per violazione dell'art. 1102 c.c., una delibera assembleare che aveva attribuito il diritto di scegliere i posti auto nel garage condominiale - tra loro non equivalenti per comodità di accesso - a partire dal condomino titolare del più alto numero di millesimi)" (Cass. n. 26226/2006).

In caso contrario si tratta invece di insufficienza di posti per contenere contemporaneamente le autovetture e non di tutti i condomini, l’intervento della giurisprenza è chiaro:

"Si necessita della legittimità della disciplina turnaria dei posti macchina ”adottata per disciplinare l'uso di tale bene in modo da assicurarne ai condomini il massimo godimento possibile nell'uniformità di trattamento e secondo le circostanze" (Cass. n. 12873/2005).

Ovviamente è una situazione che deve essere garantita e distribuita ad ogni singolo condomino così da poterne usufruire in modo cadenzato in momenti differenti (Cass. n. 12486/2012).

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