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Nuove regole per il versamento delle ritenute

Dal 1998 il condominio è diventato per il fisco “sostituto d'imposta” e in quanto tale è tenuto a importanti adempimenti fiscali: effettuare e versare le ritenute di acconto, ogni qualvolta corrisponda compensi in denaro o in natura soggetti alle ritenute stesse con rilascio e invio della relativa certificazione, nonché presentare la dichiarazione dei sostituti d’imposta (modello 770).

L’amministratore deve chiedere il codice fiscale all’ufficio dell’Agenzia delle entrate, presentando, oltre i suoi dati personali, il verbale dell’assemblea da cui si evince la sua nomina.

Dal 1998 il condominio è diventato per il fisco “sostituto d'imposta” e in quanto tale è tenuto a importanti adempimenti fiscali: effettuare e versare le ritenute di acconto, ogni qualvolta corrisponda compensi in denaro o in natura soggetti alle ritenute stesse con rilascio e invio della relativa certificazione, nonché presentare la dichiarazione dei sostituti d’imposta (modello 770).


È pertanto necessario che il condominio abbia un proprio codice fiscale, che deve essere richiesto dal rappresentante del condominio all’ufficio dell’Agenzia delle entrate presentando, oltre i suoi dati personali, anche il verbale dell’assemblea, da cui si evince la sua nomina.


In caso di sostituzione dell’amministratore del condominio sarà cura del nuovo rappresentante comunicare la variazione.
L’obbligo a effettuare le ritenute occorre, ad esempio, in caso di corresponsione di somme o valori che costituiscono redditi di lavoro dipendente, come quelli pagati al portiere dello stabile o all'incaricato della pulizia se quest'ultimo intrattiene un rapporto di lavoro dipendente, ovvero in caso di pagamenti di somme o valori che sono, invece, da qualificare come redditi di lavoro autonomo, come quelli pagati all'amministratore del condominio stesso (anche se a titolo di rimborso forfettario di spese), o sulle corresponsioni di compensi relativi a contratti di appalto di opere e/o servizi.


Per i condomini con non più di quattro condòmini, qualora non si sia inteso nominare l'amministratore, le ritenute dovranno essere fatte da uno qualunque dei condòmini che, utilizzando il codice fiscale del condominio medesimo, applicherà le ritenute alla fonte, ne farà i relativi versamenti e presenterà la dichiarazione dei sostituti d'imposta per le ritenute, i contributi e i premi assicurativi.


Diversamente, per i condomini con più di quattro condòmini, per i quali è previsto l'obbligo di nominare l'amministratore, e per quelli con non più di quattro condòmini che comunque hanno nominato un amministratore, il soggetto normalmente incaricato dal condominio a porre in essere gli adempimenti correlati alle funzioni di sostituto d'imposta è l'amministratore, già tenuto a comunicare gli acquisti effettuati nell'anno solare e i dati dei relativi fornitori nonché, in forza di altre disposizioni di legge a eseguire gli adempimenti previsti in materia contributiva nei confronti degli istituti previdenziali.
Gli uffici dell’Agenzia delle entrate possono, inoltre, richiedere agli amministratori di condominio dati, notizie e documenti concernenti la gestione condominiale.

L’amministratore, per conto del condominio, deve effettuare e versare le ritenute sui seguenti compensi erogati dal condominio stesso:
per lavoro dipendente (portiere, amministratore senza partita IVA);
per lavoro autonomo (compensi corrisposti all’amministratore e/o ad altri professionisti che hanno prestato la loro opera a favore del condominio – ad esempio, prestazioni di ingegneri, geometri, ecc.);
per lavoro autonomo anche occasionale;
per compensi relativi a contratti di appalto di opere e/o servizi.
Le ritenute si effettuano, a titolo d’acconto, all’atto del pagamento del compenso, secondo le aliquote in vigore che attualmente sono quelle Irpef a scaglioni per i redditi di lavoro dipendente, del 20% per i redditi di lavoro autonomo, anche occasionali e del 4% per compensi relativi a contratti di appalto di opere e/o servizi.
Se il condominio ha alle proprie dipendenze lavoratori dipendenti o assimilati, l’amministratore deve rispettare anche le altre disposizioni in materia, tra cui la tenuta dei libri obbligatori (in primo luogo, libro paga e libro matricola) e l’adempimento degli obblighi nei confronti degli istituti previdenziali e assistenziali.
La ritenuta fiscale operata deve essere versata entro il 16 del mese successivo alla corresponsione del compenso, utilizzando il modello F24 intestato al condominio indicando i codici tributo e il periodo di riferimento relativi al compenso corrisposto.


I principali codici tributo sono:
cod. 1001 per le ritenute sulle retribuzioni per lavoro dipendente;
cod. 1040 per le ritenute sui compensi per l’esercizio di arti e professioni;
cod. 1019 per le ritenute del 4% su contratti d’appalto e servizi verso persone fisiche;
cod. 1020 per le ritenute del 4% su contratti d’appalto e servizi verso persone giuridiche.

Il condominio, in qualità di sostituto d’imposta a partire dal 1° gennaio 2007, deve operare una ritenuta del 4%, a titolo di acconto, all’atto del pagamento, sui corrispettivi dovuti per prestazioni relative a contratti di appalto di opere o servizi, anche se rese a terzi o nell’interesse di terzi, effettuate nell’esercizio di impresa.
La ritenuta è operata anche se i corrispettivi si riferiscono ad attività commerciali non esercitate abitualmente, qualificabili sotto il profilo tributario, come redditi diversi.


In particolare la ritenuta colpisce le prestazioni relative ai contratti d'opera in generale e ai contratti che comportano l'assunzione, nei confronti del committente, di un'obbligazione avente ad oggetto la realizzazione, dietro corrispettivo, di un'opera o servizio, nonché l'assunzione diretta, da parte del prestatore d'opera, del rischio connesso con l'attività, svolta senza vincolo di subordinazione nei confronti del committente.
In pratica, la ritenuta si applica sui corrispettivi dovuti per prestazioni effettuate, relative a contratti di appalto, di opere e servizi:
nell'esercizio di impresa;
nell'esercizio di attività commerciali occasionali e non abituali.


A titolo esemplificativo, sono assoggettate a ritenuta del 4% le prestazioni eseguite per interventi di manutenzione o ristrutturazione dell'edificio condominiale e degli impianti elettrici o idraulici, ovvero per l'esecuzione di attività di pulizia, manutenzione di caldaie, ascensori, giardini, piscine e altre parti comuni dell'edificio.
Sono, invece, esclusi dall'applicazione della ritenuta i corrispettivi previsti in base a contratti diversi da quelli di opera come, per esempio, i contratti di somministrazione di energia elettrica, acqua, gas e simili, di assicurazione, di trasporto e di deposito, salvo che il corrispettivo non sia corrisposto in base a contratto di servizio di energia.

Le novità nella Legge di Bilancio 2017
Con l’art. 1, comma 36 della l. n. 232/2016 la Legge di Bilancio 2017 ha previsto che il condominio – in qualità di sostituto d'imposta – è tenuto al versamento della ritenuta del 4% a titolo di acconto sui corrispettivi dovuti per prestazioni relative a contratti di appalto di opere o servizi, solo al raggiungimento di una soglia minima della ritenuta pari a 500 euro. Nei casi in cui non sia raggiunto l'importo minimo, il condominio è comunque tenuto all'obbligo di versamento entro il 30 giugno e il 20 dicembre di ogni anno. 


Inoltre è stato previsto che il pagamento dei corrispettivi dovuti per prestazioni relative a contratti di appalto resi a condomini, deve essere eseguito con modalità tracciabili:
mediante conti correnti bancari o postali;
attraverso altre modalità che consentano il controllo da parte dell'amministrazione finanziaria.
L'inosservanza di tale obbligo è punita con la sanzione da duecentocinquanta a duemila euro.
La novità dei versamenti si applica quindi alle ritenute operate dal condominio solo per i corrispettivi dovuti per le prestazioni relative a contratti di appalto di opere o servizi (4%) e non a quelle riferibili a lavoro dipendente e autonomo.

Amministratori: nuovi adempimenti

Con decreto del Ministero dell’Economia e Finanze del 1° dicembre 2016, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale del successivo 20 dicembre, è stato previsto, nell’articolo 2, un nuovo adempimento per gli amministratori di condominio. Riguarda l’obbligo della trasmissione per via telematica all’Agenzia delle Entrate delle spese per il recupero del patrimonio edilizio e la riqualificazione energetica effettuati sulle parti comuni di edifici residenziali o anche l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici finalizzati all’arredo delle parti comuni dell’immobile oggetto di ristrutturazione. Nella comunicazione dovranno essere specificate le quote di spesa suddivise per ogni singolo condomino.


Il nuovo obbligo è finalizzato esclusivamente a specificare nella maniera migliore i dati che confluiscono nelle dichiarazioni dei redditi precompilate (Unico e Modello 730) preparate dalla stessa Agenzia delle Entrate. Come stabilito dal decreto, tale comunicazione dovrà avvenire entro il 28 febbraio dell’anno successivo a quello di riferimento; la prima scadenza sarà quindi il 28 febbraio 2017.


Sul sito dell’Agenzia delle Entrate è già disponibile una bozza sulle specifiche tecniche di trasmissione, dalla quale si evidenzia che a godere delle detrazioni possono essere il proprietario, o il nudo proprietario o il titolare del diritto reale di godimento.

Categoria: Regolamento
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