ASSEMBLEE CONDOMINIALI | Arpe Roma

Numero massimo di deleghe: prova di resistenza “adieu”?

Con la recente sentenza n. 8015 del 28 marzo 2017, il Supremo Collegio, affrontando la problematica – abbastanza frequente nella pratica – riguardante l’invalidità della delibera adottata nel corso di una riunione alla quale aveva preso parte un condomino, anche in rappresentanza di altri condomini ma in misura superiore al numero di deleghe consentito dal regolamento, ha ritenuto inidoneo a sanare la relativa annullabilità l’eventuale raggiungimento del quorum prescritto dalla legge e, indirettamente, ha abbandonato il principio giuridico (oltre che di buon senso) vigente nel nostro ordinamento noto come “prova di resistenza”.

La controversia in esame prendeva le mosse dall’impugnativa promossa da un condomino, ai sensi dell’art. 1137 c.c., nei confronti di una delibera assembleare, che aveva registrato la presenza anche dell’amministratore di condominio come delegato di alcuni condomini (la qualifica del delegato, in realtà, non era importante in quanto trattavasi di fattispecie anteriore alla riforma del 2013 che, all’art. 67, comma 5, disp. att. c.c., ha attualmente stabilito che «all’amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea»); l’asserito vizio di tale delibera consisteva nel fatto che il suddetto partecipante aveva agito nella veste di delegato di tre condomini, laddove invece il vigente regolamento di condominio limitava espressamente a due condomini la possibilità di tale intervento a mezzo delega.

Il giudice di merito, rigettando l’impugnativa de qua, aveva fatto, però, applicazione del principio della c.d. prova di resistenza, nel senso che, pur accertando la sussistenza della violazione della disposizione regolamentare, aveva verificato negativamente l’incidenza del suddetto apporto partecipativo ai fini del conseguimento del relativo quorum approvativo e, pertanto, aveva escluso, perché appunto considerato ininfluente, il vizio dedotto.

I giudici di Piazza Cavour sono stati di contrario avviso, ritenendo la delibera impugnata annullabile, in quanto adottata in spregio alle norme (regolamentari) contemplate per la sua legittima adozione.

Il passaggio logico-giuridico per arrivare a tale conclusione è stato quello di verificare, per un verso, se, e in quali limiti, la previsione del regolamento di condominio – che, ai sensi dell’art. 1137, comma 2, c.c. rientra tra i parametri cui correlare la legittimità delle statuizioni assembleari – riguardo alla possibilità di partecipazione del condomino alle sedute assembleari a mezzo delegato, potesse causare l’invalidità della delibera assunta in sua violazione, e, per altro verso, una volta acclarata la natura dell’eventuale vizio riscontrato, se vi fosse la possibilità di una sanatoria, per così dire, aliunde qualora la decisione avesse comunque raggiunto il quorum deliberativo.

La massima del sito ufficiale della Corte di Cassazione recita: «La clausola del regolamento, volta a limitare il potere dei condomini di farsi rappresentare nelle assemblee, è inderogabile, in quanto posta a presidio della superiore esigenza di garantire l’effettività del dibattito e la concreta collegialità delle assemblee, nell’interesse comune dei partecipanti, considerati nel loro complesso e singolarmente, sicché la partecipazione di un rappresentante fornito di un numero di deleghe superiore a quello consentito da tale regolamento, comportando un vizio nel procedimento di formazione della relativa delibera, dà luogo a un’ipotesi di annullabilità stessa, senza che possa rilevare il carattere determinante del voto espresso dal delegato per il raggiungimento della maggioranza occorrente per l’approvazione della stessa delibera».

La prima parte di tale massima appare sbagliata, perché non è inderogabile la “clausola del regolamento”, quanto piuttosto la norma contenuta nell’art. 67, comma 1, disp. att. c.c., secondo cui «ogni condomino può intervenire all’assemblea anche a mezzo di rappresentante» (norma invariata anche a seguito della novella n. 220/2012, salvo aggiungere che deve trattarsi sempre di “delega scritta”).

L’inderogabilità di tale norma, da parte del regolamento di condominio, stabilita dal successivo art. 72 va interpretata nel senso che, fermo il diritto di ciascun condomino di intervenire in assemblea a mezzo del rappresentante, il regolamento potrebbe solo “regolamentare”, sotto il profilo quantitativo o/e qualitativo, l’esercizio di tale diritto, posto (questo sì) a presidio della superiore esigenza di garantire l’effettività del dibattito e la concreta collegialità delle assemblee, nell’interesse comune dei partecipanti, considerati nel loro complesso e singolarmente, rispettivamente, stabilendo un limite massimo di deleghe (ad esempio, non più di tre), o negando la possibilità di delegare date persone (si pensi appunto all’amministratore).

In quest’ottica, si pone la modifica del citato art. 67, in forza della quale, «se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore dell’edificio».

Il tutto, si rivela in sintonia con quel trend della Riforma del 2013 volto a sollecitare una partecipazione “attiva” dei condomini all’assemblea, confermato, in primis, mediante lo spostamento del baricentro delle maggioranze sempre più verso gli “intervenuti”, scoraggiando così la condotta disertiva dei componenti della compagine condominiale e favorendone l’intervento personale; e, poi, mediante il divieto, sul versante soggettivo, di delega all’amministratore (comma 5), e il contingentamento, su quello oggettivo, del numero delle deleghe se i condomini sono più di venti (comma 1), evitando così, da un lato, potenziali situazioni di conflitto di interessi, e, dall’altro, la concentrazione del potere di voto nelle mani di piccole lobbies.

Nel sistema ante Riforma, tra le pronunce di merito, si segnalano: Trib. Fermo 4 marzo 1983, che ha ritenuto nulla la clausola del regolamento con cui veniva consentito il conferimento della delega solo ai “parenti stretti” del condomino, poiché così si introducevano gravi limitazioni all’esercizio del diritto di intervenire in assemblea, restringendo in modo eccessivo il novero delle persone alle quali l’avente diritto poteva conferire l’incarico di rappresentarlo; Trib. Reggio Calabria 23 marzo 1984, che ha considerato valida la clausola che vietava la delega all’amministratore, giustificata per l’opportunità di «assicurare un più efficace e limpido funzionamento dell’assemblea»; sarebbero, invece, fortemente limitative di tale diritto le clausole che impongano il conferimento della delega a un condomino (se il delegante è in aperto contrasto con tutti, dovrebbe delegare chi sa essergli contrario), o quelle che vietano la rappresentanza in capo ad un legale (lo scopo di rendere “familiari” le adunanze, evitando formalistiche discussioni, non giustifica la compressione del diritto di poter contare su un’idonea difesa anche in sede assembleare).

Ma è soprattutto la seconda parte della massima a destare preoccupazione, laddove esclude la possibilità di un’eventuale sanatoria anche allorché la violazione della disposizione regolamentare non abbia, comunque, precluso il conseguimento del relativo quorum approvativo maggioritario.

Più precisamente, la soluzione esegetica finale appare condivisibile in ordine alla qualificazione della forma di invalidità riscontrata: in quanto correlata alle violazioni delle previsioni del regolamento di condominio concernenti le modalità di adozione del deliberato, il suo inquadramento sistematico all’interno della “annullabilità” si rivela, infatti, coerente con il discrimen delle invalidità delle delibere del condominio edilizio, oramai tracciato con sufficiente specificità dalla magistratura di vertice.

Non altrettanto può dirsi quando la pronuncia valorizza, in modo eccessivo, il ruolo e la funzione dell’apporto del singolo partecipante alla formazione della volontà dell’ente collettivo.

È vero che tale apporto può emergere solo all’esito del confronto dialettico espresso nella sede a ciò deputata dell’assemblea, avvalorando l’erroneità della tesi alternativa che, riduttivamente, limita il rilievo di tale contributo in termini esclusivamente numerici con riferimento al conseguimento del quorum richiesto per la singola decisione; tuttavia, si ritiene di escludere che il deliberato possa considerarsi invalido anche quando la prescritta maggioranza sia stata comunque raggiunta, ossia pur prescindendo dalla considerazione della partecipazione non rispettosa del dato regolamentare.

Abbiamo visto che il regolamento di condominio può prevedere che determinati soggetti non possano essere delegati dal condomino che non vuole partecipare direttamente all’assemblea, o che ciascun condomino non possa avere più di un dato numero di deleghe, oppure che la delega debba essere rilasciata solo a determinate persone; può, altresì, succedere che si proceda alle votazioni, in cui tali prescrizioni non siano rispettate e i voti vengano comunque conteggiati nell’approvazione della delibera.

In tutti questi casi, si è dell’avviso che possa conservare efficacia la delibera adottata, estrapolando dal relativo computo delle maggioranze il voto non valido: atteso che, nell’àmbito condominiale, si applica la doppia maggioranza, si deve togliere dal computo sia il valore espresso in millesimi che la “testa” del soggetto partecipante, verificando così il raggiungimento o meno del quorum prescritto per quella decisione.

Del resto, non appare ragionevole invalidare una delibera quando il quorum sia stato comunque, e magari ampiamente, raggiunto (si pensi a una delibera adottata quasi all’unanimità quando bastava la maggioranza di un terzo del valore dell’edificio, e il soggetto delegato rappresenti soltanto il condomino delegante titolare di una ridotta caratura millesimale).

Tale prova di resistenza è prevista espressamente in materia societaria, dove l’art. 2373 c.c., il quale stabilisce che il socio in conflitto di interessi partecipa al raggiungimento del quorum costitutivo, ma non a quello deliberativo – “la deliberazione approvata con il voto determinante …” – non potendosi computare il suo voto nelle maggioranze richieste per la validità delle delibere, ma può ben operare analogamente in materia di condominio nel caso del condomino in conflitto di interessi o – per quel che ci interessa da vicino – di portatore di deleghe oltre quelle previste; tale prova comporta la validità della delibera ove risulti il raggiungimento della maggioranza contemplata dall’art. 1136 c.c., pur espungendo il voto di quel soggetto che non era legittimato a votare, perché portatore di deleghe oltre il dovuto.

Del resto, il codice, con la predetta norma, esige soltanto il rispetto del quorum deliberativo (a seconda degli affari decisi e del tipo di convocazione), raggiunto il quale è irrilevante la posizione di ciascun condomino, sicché la delibera è validamente adottata anche senza l’apporto del voto in contestazione.

In quest’ottica, il magistrato, nel caso di impugnativa della delibera, dovrebbe effettuare la c.d. prova di resistenza, e cioè vagliare se, espunto il voto del singolo partecipante, sia stata ugualmente raggiunta la maggioranza richiesta dalla legge: in altri termini, l’annullamento della delibera, nel caso di trasgressione del divieto de quo, dipenderà dalla decisività del voto espresso dal condomino.

Questo procedimento si denomina così, in quanto si esamina appunto se la delibera “resiste” alla sottrazione del voto di cui sopra: si attua una verifica della sussistenza del quorum necessario all’approvazione, dopo che, dalla maggioranza conseguita in apparenza, siano stati sottratti i millesimi appartenenti al condomino in posizione “viziata”; quindi, se è stato raggiunto in ogni caso il quorum, i voti invalidi vitiantur sed non vitiant, mentre, se manca la maggioranza per il loro venir meno, la relativa delibera sarà impugnabile per la quota determinante del voto di quel condomino.