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Mercato immobiliare: le compravendite di abitazioni nel 2019

Mercato immobiliare: le compravendite di abitazioni nel 2019
Con la pubblicazione a inizio marzo della consueta nota trimestrale dell’Osservatorio del mercato immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle entrate, possiamo osservare sia le tendenze in atto, sia il consuntivo del mercato immobiliare nel 2019 costruito sommando le diverse note trimestrali. Iniziamo da quest’ultimo!

Con la pubblicazione a inizio marzo della consueta nota trimestrale dell’Osservatorio del mercato immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle entrate, possiamo osservare sia le tendenze in atto, sia il consuntivo del mercato immobiliare nel 2019 costruito sommando le diverse note trimestrali. Iniziamo da quest’ultimo.

Il 2019, è complessivamente un buon anno di crescita delle unità abitative compravendute (NTN). Il consuntivo si chiude (al netto dei comuni con catasto tavolare delle province di Trento, Bolzano e di alcuni comuni del Friuli-Venezia Giulia) con oltre 603 mila compravendita: ciò significa un livello superiore a quello del 2009 (secondo anno di crisi in cui le compravendite raggiunsero – comprendendo in questo caso i comuni con catasto tavolare – le 589 mila NTN).

I tassi di crescita più elevati si registrano al Nord (sopra il 5%) e sono inferiori al Centro e nel Meridione (rispettivamente +3,3% e 3%). L’incremento a livello nazionale del NTN, nel 2019 rispetto all’anno precedente, è del +4,3%.

È dal 2014 che le quantità di case compravendute sono in crescita, con un picco nel 2016 e poi mantenendo nel successivo triennio un tasso di crescita medio annuo attorno al 5 per cento.

Tuttavia, il 2019 è caratterizzato da una variabilità del livello dei tassi tendenziali nei diversi trimestri che indica una incertezza nel sentiero di crescita.

All'inizio sfolgorante, soprattutto nel Centro-Nord, che registra tassi tendenziali di crescita a due cifre, segue nel II trimestre un rallentamento della crescita, attorno al 4% a livello nazionale, che torna ad accelerare nel III trimestre 2019 ma solo al Nord, per poi rallentare in modo significativo nel IV trimestre 2019 (a livello nazionale si registra solo un +0,6%), contraddistinto da un rallentamento generalizzato, ma soprattutto da una marcata riduzione al centro (-3,3%).

La tenuta in segno positivo della crescita nel IV trimestre 2019 si è avuta grazie al tasso di crescita tendenziale registrato nei comuni non capoluogo (vedi tabella 3) che mostrano un +1,4% rispetto alla riduzione di -0,8% dei comuni capoluogo.

Complessivamente tra il 2019 ed il 2018 nei comuni non capoluogo si osserva un tasso di crescita annuo superiore (+4,6%) rispetto a quelli capoluoghi (+3,6%).

La situazione di rallentamento del IV trimestre nel mercato residenziale è probabilmente correlata, da un lato, all’insieme di indicatori non positivi dell’economia che si è in generale osservato nel IV trimestre del 2019 (per esempio il Pil si è ridotto dello 0,3% rispetto al trimestre precedente ed è aumentato dello 0,1% nei confronti del quarto trimestre del 2018); dall’altro, anche dal timido risveglio dei prezzi delle abitazioni che può aver frenato la domanda. Infatti, secondo l’Istat, ma l’ultimo dato è relativo al III trimestre 2019, si è avuta una crescita tendenziale dei prezzi del 0,41%, dovuta principalmente all’aumento dei prezzi delle abitazioni nuove (+1,28%), essendo i prezzi delle abitazioni esistenti in crescita del solo +0,1%.

In ordine alla composizione delle compravendite di abitazioni per classe di superficie, la quota di acquisti prevalente riguarda le due classi centrale (da 50 a 115 m2), soprattutto nel Nord-Ovest e al Centro. Le piccole dimensioni – fino a 50 m2 – prevalgono relativamente di più nel Sud (11%), mentre quelle con superficie maggiore – oltre 145 m2 – rappresentano una quota più elevata (21,4%) nel Nord-Est rispetto alle altre aree geografiche.

Rispetto al 2018, il tasso di variazione del NTN per classe di superficie è riportato nella figura 2. Si può osservare che le due classi estreme (fino a 50 m2 e oltre i 145 m2 ) sono quelle che mostrano nel 2019 un tasso di crescita superiore alla media.

Nelle otto città più popolate, il 2019 si chiude positivamente, tranne che per Napoli (-2,2%) e per Firenze (-7,5%). La figura 3 riporta per ciascuna delle otto città il tasso di variazione 2019 su 2018 e il grafico che segnala il contributo di ciascun trimestre al risultato complessivo annuale.

Roma, che rappresenta il mercato con il maggior numero di compravendite in assoluto (quasi 33 mila unità abitative compravendute) ha un tasso di crescita del 2,1%, dovuto essenzialmente al contributo fornito dal I trimestre. Il IV trimestre è in territorio negativo e si “rimangia” la buona crescita del I trimestre

Milano (circa 26 mila compravendite) è la città, assieme a Bologna, con il più elevato tasso di crescita annuale (rispettivamente +6,9% e +6,4%). Nei contributi di ciascun trimestre si osserva l’esiguità del IV trimestre 2019 (e per Bologna anche del terzo). Seguono Genova (+4%), Palermo (+3%) e Torino (+1%). Tra tutte le città l’unica in cui il IV trimestre offre un contributo alla crescita positivo e significativo (addirittura il più alto tra i quattro trimestri) è Palermo.

In definitiva, il mercato residenziale nel corso del 2019 ha nel complesso registrato una crescita positiva, ma nel corso dell’anno, dopo un avvio brillante, ha avuto una serie di incertezze culminate in una tendenza mostrata dal IV trimestre al rallentamento della crescita.

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