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Manutenzione dei balconi aggettanti, ognuno paga per sé

Manutenzione dei balconi aggettanti, ognuno paga per sé
Con l'ordinanza n. 7042 del 12 marzo 2020, la Corte di Cassazione è tornata ad occuparsi del tema dei balconi in condominio e della loro manutenzione. Vediamo nello specifico!

Con l'ordinanza n. 7042 del 12 marzo 2020, la Corte di Cassazione è tornata ad occuparsi del tema dei balconi in condominio e della loro manutenzione.

La Corte ha infatti accolto il ricorso di una condomina che aveva chiesto l'esonero dalle spese relative al rifacimento dei balconi degli altri condomini della scala, chiedendo altresì la condanna degli altri condomini a rimborsarle le spese sostenute per il rifacimento del balcone di sua proprietà, ovvero la condanna del Condominio a restituirle le somme pagate per i balconi di proprietà degli altri partecipanti. 

In primo grado l’adito Tribunale di Forlì, sezione distaccata di Cesena, con sentenza del 7 dicembre 2001, respinse le domande dell’attrice.La Corte d’Appello di Bologna rigettò pure il gravame formulato dalla condomina ribadendo come il Tribunale avesse già correttamente evidenziato il “difetto ad agire” da parte dell’attrice.

In particolare, la Corte di Bologna richiamò la deliberazione assembleare dell’11 marzo 2004 che, proprio a proposito dei lavori di rifacimento dei balconi, aveva disposto che “ogni condomino avrebbe ristrutturato il pavimento dei balconi a proprie spese”.

Per di più, la Corte d’Appello specificò che mancava prova di una delibera condominiale che avesse posto a carico della condomina le spese di ristrutturazione dei balconi degli altri condomini, avendo, del resto, la stessa impresa appaltatrice emesso fattura nei confronti dei singoli proprietari.

La Suprema Corte, ormai da anni, afferma che i balconi aggettanti sono strutture di esclusiva proprietà del condòmino che se ne serve eccezion fatta per «i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole» (così, tra le tante, Cass. 14 dicembre 2017 n. 30071).

Le spese di manutenzione dei balconi aggettanti, a chi spettano?

In generale, le spese per il balcone aggettante spettano sempre al proprietario dell’appartamento salvo per quanto riguarda i rivestimenti esterni pregiati, come le fioriere in muratura, il parapetto in vetro, i fregi decorativi e ornamentali che conferiscono allo stabile un profilo estetico più gradevole: questi ultimi elementi invece devono essere ripartiti tra tutti i condomini in quanto è interesse collettivo il fatto che la facciata dell’edificio mantenga il proprio decorso.

Le spese per la riparazione del sottobalcone spettano al proprietario del balcone stesso (quello cioè dell’appartamento di cui il balcone costituisce un’estensione).

Dall’altro lato, avendo questi la proprietà esclusiva del balcone, il proprietario del piano inferiore non può usare la soletta ad esempio per fissare le tende da sole o un condizionatore, non almeno senza il consenso del proprietario di sopra. Secondo la Cassazione ordinanza n. 7042 del 12 marzo 2020:

  • I balconi aggettanti, in quanto "prolungamento" della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa, dovendosi considerare beni comuni a tutti soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole. Quindi le spese relative alla manutenzione dei balconi, comprensive non soltanto delle opere di pavimentazione, ma anche di quelle relative alla piattaforma o soletta, all'intonaco, alla tinta ed alla decorazione del soffitto, restano a carico del solo proprietario dell'appartamento che vi accede, e non possono essere ripartite tra tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno (cfr. Cass. Sez. 2, 30/04/2012, n. 6624; Cass. Sez. 2, 17/07/2007, n. 15913; arg. anche da Cass. Sez. 2, 14/12/2017, n. 30071);
  • Per consolidata interpretazione giurisprudenziale, l'assemblea condominiale non può,  validamente assumere decisioni che riguardino i singoli condomini nell'ambito dei beni di loro proprietà esclusiva, salvo che non si riflettano sull'adeguato uso delle cose comuni: perciò, nel caso di lavori di manutenzione di balconi di proprietà esclusiva degli appartamenti che vi accedono, viene ritenuta nulla la deliberazione che disponga, appunto, in ordine al rifacimento della relativa pavimentazione (Cass. Sez. 6 - 2, 15/03/2017, n. 6652; Cass. Sez. 2, 30/07/2004, n. 14576; Cass. Sez. 2, 30/08/1994, n. 7603).
  • D’altro canto, alle deliberazioni prese dall’assemblea condominiale si applica il principio dettato in materia di contratti dall’art. 1421 c.c., secondo cui è comunque attribuito al giudice, anche d’appello o di cassazione, il potere di rilevarne d’ufficio la nullità (Cass. Sez. 2, 17/06/2015, n. 12582; Cass. Sez. 2, 12/01/2016, n. 305; arg. anche da Cass. Sez. U, 12/12/2014, n. 26242).
  • Una deliberazione assembleare di ripartizione tra i condomini delle spese di manutenzione dei balconi di proprietà esclusiva non vale, allora, a scongiurare la pretesa di ripetizione di quanto si assume indebitamente versato al condominio a tale titolo.
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