logo-ARPE
Home Speciali tecnici Contatti

Locazioni: il diritto di negare il rinnovo

La Corte di Cassazione, Sezione 3 civile, con la sentenza 21 gennaio 2016, n. 1050 ha stabilito che le sanzioni del ripristino della locazione o del risarcimento del danno, previste a carico del locatore che abbia esercitato il diritto di diniego del rinnovo del contratto di locazione per una finalità non più realizzata, non sono applicabili qualora la tardiva o mancata destinazione dell’immobile all’uso dichiarato siano giustificate da esigenze, ragioni o situazioni non riconducibili al comportamento doloso o colposo del locatore stesso. Per tale ragione non è sanzionabile il locatore che non abbia eseguito i lavori di ristrutturazione, per i quali era stata esercitata la facoltà di diniego del rinnovo, se la causa di tale omissione è addebitabile al conduttore, che aveva instaurato un infondato giudizio di opposizione al rilascio, conclusosi solo dopo la scadenza del termine per l’inizio dei lavori stessi, previsto nel permesso di costruire.

La vicenda originava da un ricorso articolo 447 c.p.c., inoltrato dal conduttore per ottenere la condanna del locatore al risarcimento di cui alla legge 9 dicembre 1998, n. 431, articolo 3, commi 3 e 5.

In base a detto articolo:

1 - (omissis);

2 - Nei casi di disdetta del contratto da parte del locatore per i motivi di cui al co. 1, lettere d) ed e), il possesso, per l’esecuzione dei lavori ivi indicati, della concessione o dell’autorizzazione edilizia è condizione di procedibilità dell’azione di rilascio. I termini di validità della concessione o dell’autorizzazione decorrono dall’effettiva disponibilità a seguito del rilascio dell’immobile. Il conduttore ha diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui all’articolo 40 della legge 27 luglio 1978, n. 392, se il proprietario, terminati i lavori, concede nuovamente in locazione l’immobile. Nella comunicazione del locatore deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, fra quelli tassativamente indicati al co. 1, sul quale la disdetta è fondata;

3 - Qualora il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell’alloggio a seguito d’illegittimo esercizio della facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il locatore stesso è tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore da determinare in misura non inferiore a trentasei mensilità dell’ultimo canone di locazione percepito;

4 – (omissis);

5 - Nel caso in cui il locatore abbia riacquistato, anche con procedura giudiziaria, la disponibilità dell’alloggio e non lo adibisca, nel termine di dodici mesi dalla data in cui ha riacquistato la disponibilità, agli usi per i quali ha esercitato facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, al risarcimento.

Il ricorrente esponeva che aveva condotto in locazione un immobile ad uso abitativo di proprietà del resistente in forza di contratto stipulato nel 2002 e alla scadenza del primo quadriennio, il locatore aveva instaurato un giudizio per il rilascio dell’immobile, al fine di eseguire lavori di ristrutturazione di cui al permesso di costruire rilasciato dal Comune. Tale giudizio era stato definito con l’accoglimento della domanda attorea e la condanna al rilascio dell’immobile locato.

Ma il conduttore dopo aver rilasciato l’immobile era venuto a conoscenza della circostanza che lo stesso era stato occupato da altre persone sin dall’inizio del 2008 senza che i lavori fossero stati eseguiti e che il locatore, dopo aver richiesto una proroga del permesso di costruire, rifiutata dal Comune, non aveva ulteriormente coltivato tale pratica.

Il locatore si difese allegando di aver legittimamente esercitato il diritto di diniego del rinnovo del contratto di locazione, avendo ottenuto dal Comune idonea autorizzazione per la ristrutturazione dell’immobile locato e versato gli oneri di urbanizzazione richiesti. Ma che solo a causa dell’infondata opposizione del conduttore non era stato possibile iniziare i lavori nel termine annuale di efficacia del permesso di costruire. E pertanto le sanzioni previste dalla legge n. 431/1998, articolo 3, non erano applicabili quando, come nella specie, la mancata esecuzione dei lavori non era dovuta a colpa del locatore.

Il Tribunale di Savona nel merito, accolse la domanda risarcitoria del conduttore, rilevando che non costituiva causa esimente dalla responsabilità prevista dalla legge n. 431/1998, articolo 3, co. 5, il fatto che la P.A. non avesse concesso la proroga del permesso di costruire già scaduto poiché il locatore avrebbe potuto richiedere entro l’anno dal rilascio un nuovo permesso di costruire, benché con procedura più onerosa, mentre il resistente non aveva in alcun modo giustificato l’omessa richiesta di un nuovo permesso, né dedotto alcun elemento ostativo al suo rilascio. Condannò quindi il locatore al pagamento della somma di euro 18.592,20, pari a 36 mensilità del canone di affitto, oltre rivalutazione e interessi.

La decisione fu riformata dalla Corte d’Appello di Genova, con sentenza 26 ottobre 2012 n. 1021. A differenza del giudice di prime cure, la Corte ritenne che la mancata realizzazione dell’intervento edilizio nel termine di efficacia del permesso di costruire fosse attribuibile al conduttore; che non rilevava la mancata richiesta di un nuovo provvedimento autorizzativo, poiché l’intervento edilizio, come riconosciuto dalla sentenza del Tribunale e non contestato da controparte, era divenuto ormai eccessivamente oneroso e quindi antieconomico; che la sanzione derivante dalla mancata destinazione dell’immobile all’uso dichiarato in funzione del rilascio non era connessa a un criterio di responsabilità oggettiva, ma si verificava nel caso in cui il locatore non dimostrava l’esistenza di ragioni meritevoli di tutela che avessero hanno impedito detto utilizzo; che, nel caso, non era nemmeno ipotizzabile un addebito di colpa nei confronti del locatore per non aver richiesto la proroga del termine d’inizio dei lavori prima della scadenza del termine stesso, attesa la pendenza, in tale periodo, della controversia sul rilascio, della quale non era prevedibile la durata.

Avverso tale decisione il conduttore proponeva ricorso in Cassazione.

La terza Sezione civile stabiliva che la sentenza della Corte di Appello ha fatto corretta applicazione dei principi elaborati dalla giurisprudenza, con riferimento sia alla legge n. 392/1978, articolo 31, sia alla legge n. 431/1998, art.3, commi 3 e 5, secondo cui le sanzioni previste dalle suddette norme non sono applicabili al locatore qualora la tardiva o la mancata destinazione dell’immobile all’uso dichiarato ai fini del rilascio siano in concreto giustificate da esigenze, ragioni o situazioni meritevoli di tutela non riconducibili al comportamento doloso o colposo del locatore stesso.

E, nella specie, la Corte ha ritenuto, con una motivazione scevra di vizi logico-giuridici, che lo stesso locatore non aveva potuto eseguire i lavori di ristrutturazione (per i quali aveva legittimamente esercitato la facoltà del diniego del rinnovo) entro il termine previsto nel relativo permesso di costruire per ragioni a lui non imputabili.

Al contrario, il mancato inizio dei lavori era imputabile proprio alla conduttrice, la quale si era opposta al rilascio infondatamente, come era emerso all'esito del relativo giudizio, conclusosi solo dopo che il termine previsto nel permesso di costruire per l'inizio dei lavori era già scaduto.

Categoria: Sentenze
Iscriviti alla Newsletter

Ricevi tutti i mesi ARPENews con notizie su condominio, attualità e giurisprudenza:

mail_outline

Proseguendo accetti l'informativa Privacy.