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Scaglionamento del canone

Scaglionamento del canone
Locazioni ad uso diverso

Il primo comma dell’art. 79 della L. 392/78, tuttora in vigore per le locazioni ad uso diverso da abitazione, così recita: «È nulla ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto o ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dagli articoli precedenti ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della presente legge».

Secondo tale disposizione il canone pattuito contrattualmente all’atto della stipula del contratto di locazione, deve rimanere immutato durante il corso della locazione medesima e ciò per non incorrere nella sanzione di nullità prevista dalla citata norma come ribadito dalla seguente massima della Suprema Corte di Cassazione: «In tema di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da abitazione, ogni pattuizione avente ad oggetto non già l'aggiornamento del corrispettivo ai sensi dell'art. 32 della l. n. 392 del 1978 ma veri e propri aumenti del canone deve ritenersi nulla ex art. 79, comma 1, della stessa legge, in quanto diretta ad attribuire al locatore un canone più elevato rispetto a quello previsto dalla norma, senza che il conduttore possa, neanche nel corso del rapporto, e non soltanto in sede di conclusione del contratto, rinunziare al proprio diritto di non corrispondere aumenti non dovuti. Il diritto del conduttore a non erogare somme eccedenti il canone legalmente dovuto (corrispondente a quello pattuito, maggiorato degli aumenti c.d. Istat, se previsti) sorge nel momento della conclusione del contratto, persiste durante l'intero corso del rapporto e può essere fatto valere, in virtù di espressa disposizione di legge, dopo la riconsegna dell'immobile, entro il termine di decadenza di sei mesi. (Cass. civ. Sez. III Sent., 14/03/2018, n. 6124)».

Tuttavia, come ha affermato la Suprema Corte di Cassazione, il canone può ben essere scaglionato nel tempo come si ricava dalle seguenti massime: «In materia di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da abitazione, ogni pattuizione avente ad oggetto, non già l'aggiornamento del corrispettivo ex art. 32 L. n. 392 del 1978, ma veri e propri aumenti del canone, deve ritenersi nulla ex art. 79, comma 1, della medesima legge, in quanto diretta ad attribuire al locatore un canone più elevato rispetto a quello previsto dalla norma, a meno che all'atto della conclusione del contratto l'aumento sia ancorato a elementi oggettivi predeterminati, idonei a influire sull'equilibrio economico del sinallagma contrattuale (quali ad esempio lavori di ristrutturazione dell'immobile, periodo di avviamento commerciale e correlative iniziative etc.), e del tutto indipendenti dalle eventuali variazioni annuali del potere di acquisto della moneta. (Cass. civ. Sez. III, 12/03/2015, n. 4933)». «Nelle locazioni non abitative le parti sono libere di determinare liberamente il canone di locazione e, sussistendo specifici presupposti, possono anche prevedere aumenti in misura differenziata per frazioni successive di tempo nell'arco del rapporto. (Cass. civ. Sez. III, 30/09/2015, n. 19524)». «In tema di immobili adibiti ad uso diverso da abitazione, ogni pattuizione avente ad oggetto non già l'aggiornamento del corrispettivo ai sensi dell'art. 32 della legge n. 392 del 1978, ma veri e propri aumenti del canone, deve ritenersi nulla, in quanto diretta ad attribuire al locatore un canone più elevato rispetto a quello previsto dalla norma. È vero che con riferimento ai contratti di locazione ad uso non abitativo, in virtù del principio della libera determinazione convenzionale del canone locativo, si è ritenuto legittima la clausola che prevede la determinazione del canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell'arco del rapporto, ma tutto ciò a condizione che l'aumento sia ancorato a elementi predeterminati e idonei a influire sull'equilibrio del sinallagma contrattuale, ovvero appaia giustificata la riduzione del canone per un periodo iniziale limitato, salvo che la suddetta clausola non costituisca espediente per aggirare la norma imperativa di cui all'art. 32 della legge n. 392 del 1978, sulle modalità e la misura di aggiornamento del canone in relazione alle variazioni del potere di acquisto della moneta. (Cass. civ. Sez. III, 11/10/2016, n. 20384)».

Quindi, la sanzione di nullità degli aumenti del canone prevista dal primo comma dell’art. 79 della L. 392/78, può ben essere eluso nel caso in cui il canone complessivo dell’intero primo sessennio sia contrattualmente accettato dal conduttore e concordato in una certa misura e venga poi scaglionato in misura diversa nel corso degli anni. Però, tale modalità di pagamento del canone, deve trovare una sua giustificazione, per non interferire nell’equilibrio del sinallagma contrattuale, quale, ad esempio, il fatto che il conduttore si accolli la spesa per eseguire opere di ripulitura o sistemazione del locale oggetto del contratto ovvero richieda di essere in qualche modo agevolato nell’avviamento della propria attività.

Tale soluzione, tuttavia, comporta il verificarsi di un inconveniente e cioè che al termine del primo sessennio ci si deve chiedere quale sia la misura del canone dovuto in caso di rinnovo del contratto nell’ipotesi in cui il locatore non abbia esercitato la facoltà di diniego della rinnovazione di esso. Ci si deve chiedere, infatti, se il canone dovuto in quel caso sia l’ultimo, e il più elevato, corrisposto dal conduttore nell’ultimo anno del primo periodo ovvero se, dovendosi rinnovare a norma di legge il contratto alle stesse condizioni di quelle pattuite originariamente, il canone per il secondo periodo debba essere ugualmente scaglionato.

A nostro avviso, si deve ritenere che debba essere valida la prima ipotesi in quanto ciò che ebbe a legittimare lo scaglionamento del canone e, quindi, la sua riduzione prima che esso pervenga a regime con l’ultimo aumento siano state quelle circostanze che, secondo l’insegnamento della Suprema Corte, non abbiano interferito sull’equilibrio del sinallagma contrattuale e cioè il fatto che il conduttore si sia accollato il costo di opere di ristrutturazione del locale concessogli o, comunque, il costo di qualsiasi altra iniziativa idonea ad agevolare l’avviamento commerciale.

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