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Locazione, emergenza COVID-19

Locazione, emergenza COVID-19
Interessante pronuncia del Tribunale Roma (29 Maggio 2020, Sezione V, Giudice Dott.  Miccio) emessa nell’ambito di un procedimento cautelare inerente alla richiesta di sospensione del canone di locazione stante l’impossibilità della prestazione a seguito dell’emergenza maturata nell’ambito dell’epidemia Covid-19. Scopri di più!

Interessante pronuncia del Tribunale Roma (29 Maggio 2020, Sezione V, Giudice Dott.  Miccio) emessa nell’ambito di un procedimento cautelare inerente alla richiesta di sospensione del canone di locazione stante l’impossibilità della prestazione a seguito dell’emergenza maturata nell’ambito dell’epidemia Covid-19.

La pronuncia in commento, prendendo spunto dalla domanda di parte ricorrente, nella veste di conduttrice, affronta la questione relativa alla configurabilità di un diritto a vedere differito o meglio ancora sospeso qualsiasi obbligo di pagamento dei canoni in ragione della impossibilità di “utilizzare la prestazione contrattuale dovuta dalla potenziale resistente e specificamente […] usufruire non solo dei locali presso cui l’attività aziendale viene svolta, ma di tutto il complesso di beni che del ramo di azienda fanno parte”.

Secondo il Tribunale di Roma, tale diritto non si rinverrebbe nella normativa emergenziale. Infatti, detta norma non esiste. Non vi è di conseguenza spazio per una misura cautelare di mero differimento dei termini contrattuali di pagamento del canone di affitto di azienda (e a maggior ragione della debitoria maturata nel periodo pregresso).

Lo stesso Tribunale offre una soluzione per regolamentare la fattispecie in oggetto: “La soluzione alla questione risiede […] in una applicazione combinata sia dell’articolo 1256 c.c. (norma generale in materia di obbligazioni) che dell’articolo 1464 c.c. (norma speciale in materia di contratti a prestazioni corrispettive)”.

Secondo la pronuncia “Nel caso di specie ricorre difatti una (del tutto peculiare) ipotesi di impossibilità della prestazione della resistente allo stesso tempo parziale   e temporanea (perché l’inutilizzabilità del ramo di azienda per la vendita al dettaglio è stata ab origine limitata nel tempo).

Le conseguenze di tale vicenda non sono solamente quelle dell’impossibilità totale temporanea né quelle della impossibilità parziale definitiva (che determinerebbe, ex art. 1464, una riduzione parimenti definitiva del canone).

Obbligo del conduttore di pagare il canone, esclusione, omessa consegna

Secondo recente pronuncia della Cassazione civile, (sez. III, 26 Maggio 2020, n. 9666), “la mancata consegna dell’immobile locato da parte del locatore esclude l’obbligo del conduttore di pagare il canone, senza che assuma rilievo la facoltà del locatario di agire per la consegna coattiva del bene o per la risoluzione del contratto”.

La decisione, apparentemente scontata, in realtà affronta la questione, molto frequente nei procedimenti di convalida di sfratto, dell’ipotesi di un parziale pagamento dei canoni di locazione da parte del conduttore nei casi di mancata consegna di parte dell’immobile.

La vicenda ha tratto origine da un procedimento di sfratto introdotto nei confronti di una società che aveva locato un lastrico solare per l’installazione di un apparecchio per telecomunicazioni. La parte conduttrice resisteva nel giudizio contestando la mancata consegna del lastrico solare. Nel giudizio di primo grado veniva accolta la domanda di parte attrice con risoluzione del contratto. In appello la sentenza veniva riformata.

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