logo-ARPE
Home Speciali tecnici Contatti

Locazione commerciale e canoni “a scaletta”

La terza sezione civile della Corte di Cassazione ha stabili- to, con la sentenza 26 settem- bre 2019 n. 23986, che «nell’am- bito di un contratto di locazione a uso non abitativo le parti sono libe- re di pattuire una determinazione del canone in misura differenziata e crescente nel tempo (c.d. “a sca- letta”), purchè ciò avvenga in sede di conclusione del contratto e non abbia effetti puramente elusivi dei limiti all’aumento del canone posti per legge».

I proprietari di un immobile concesso in locazione a uso com- merciale intimavano alla società conduttrice sfratto per morosità, lamentando il mancato paga- mento dei canoni.

La convenuta si opponeva negando la morosità ed ecce- pendo la nullità del contratto, in particolare delle clausole che prevedevano, rispettivamente, l’aumento del canone in misura crescente nel tempo e l’addebito alla conduttrice del pagamento integrale delle imposte di regi- stro.

Secondo il convenuto il solo e unico scopo dei locatori era di eludere il disposto dall’art. 32 della L. n. 392/78, che vieta va- riazioni in aumento del canone, superiori al 75% di quelle, ac- certate dall’Istat, dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.

La sentenza 26 settem- bre 2019 n. 23986 ripete il pre- cedente di diritto affermato con la sentenza n. 22909/2016, chia- rendo che alla luce del principio generale di libera pattuizione del canone locativo per gli immobi- li destinati a uso commerciale, è legittima la clausola che prevede l’iniziale predeterminazione del canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell’arco del rapporto.
«A tal fine deve escludersi la necessità di dimostrare, con rilie- vo condizionante, il collegamento del previsto aumento nel tempo del canone a elementi oggettivi e pre- determinati, diversi dalla svaluta- zione monetaria, idonei a incidere sul sinallagma contrattuale. L’an- coramento a tali elementi costitu- isce, infatti, solo una delle possibili modalità attraverso cui può operarsi detta predeterminazione del canone “a scaletta”».

Dovrà per contro dichiararsi l’illegittimità (e la conseguen- te nullità) di una simile clauso- la, qualora sia nel contratto (o la parte che ne invoca la nullità di- mostri) che le parti hanno agito unicamente allo scopo di neutra- lizzare gli effetti della svaluta- zione monetaria, eludendo i li- miti quantitativi posti per legge.

Iscriviti alla Newsletter

Ricevi tutti i mesi ARPENews con notizie su condominio, attualità e giurisprudenza:

mail_outline

Proseguendo accetti l'informativa Privacy.