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Leasing immobiliare abitativo e finanziamenti per l’acquisto della casa

Leasing immobiliare abitativo e finanziamenti per l’acquisto della casa
La legge 28 dicembre 2015, n. 208 - (in G.U. n. 302 del 30 dicembre 2015, s.o.) “Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato” facilita la forma di finanziamento del leasing. Scopri di più!

La legge 28 dicembre 2015, n. 208 - (in G.U. n. 302 del 30 dicembre 2015, s.o.) “Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato” (Legge di stabilità 2016) - ha introdotto nel nostro ordinamento il leasing immobiliare abitativo, volto appunto a facilitare, soprattutto i giovani, mediante la sperimentata forma di finanziamento qual è il leasing, l’accesso alla proprietà dell’abitazione principale per la propria famiglia.

Gli aspetti civilistici di questa new entry risultano delineati nell’art. 1, commi da 76 a 81, gli aspetti più prettamente fiscali si trovano anche in altre norme, mentre, sotto il profilo processuale, si stabilisce che, per il rilascio dell’immobile, il concedente possa agire con il procedimento per convalida di sfratto di cui al libro IV, titolo I, capo II, del codice di rito (spettando alla discrezionalità di quest’ultimo optare per il giudizio di cognizione ordinaria, anziché avvalersi della tutela sommaria del suddetto procedimento speciale).

Leasing immobiliare abitativo, la giurisprudenza

Lo schema del leasing, nella forma tradizionale della locazione finanziaria, registra un rapporto trilaterale, in cui l’utilizzatore sceglie i beni del fornitore di cui ritiene aver bisogno, e li fa acquistare dal concedente che, contestualmente all’acquisto, glieli dà in locazione dietro il pagamento di un canone, prevedendo che, al termine del rapporto, venga offerta all’utilizzatore la facoltà di riscattare il bene a un prezzo predeterminato.

Quello in esame si avvicina maggiormente alla tipologia del leasing c.d. traslativo, stante che l’immobile, acquistato o fatto costruire, su scelta e secondo le indicazioni dell’utilizzatore, è destinato a conservare, alla scadenza del rapporto, un valore residuo superiore all’importo convenuto per l’opzione, sicché i canoni hanno la funzione di scontare anche una quota del prezzo di previsione del successivo acquisto.

Il leasing immobiliare abitativo si caratterizza, innanzitutto, sul versante soggettivo, atteso che il concedente può essere soltanto un’impresa facente parte di gruppi bancari o intermediari finanziari iscritti nell’elenco di cui agli artt. 106 e 107 del d.lgs. 1 settembre 1993, n. 385 (Testo Unico Bancario), come tali sottoposti all’attività di controllo e di vigilanza della Banca d’Italia (comunque, all’acquisto dell’immobile oggetto del contratto di locazione finanziaria, si applica il divieto di azione revocatoria fallimentare, ai sensi dell’art. 67, comma 3, lettera a, della legge fallimentare).

A sua volta, l’utilizzatore non è un imprenditore o un professionista, ma un soggetto privato che vuole così realizzare un obiettivo importante, per sé e per la propria famiglia, quale certamente è l’acquisto dell’abitazione: in quest’ottica, si richiede che, nel contratto di leasing, l’utilizzatore dichiari l’intenzione di “adibire l’immobile ad abitazione principale” (non è, invece, richiesta la concreta realizzazione dell’intento abitativo).

Chiariti i soggetti legittimati all’operazione e premessa la valutazione discrezionale circa la convenienza dell’affare - segnatamente, il concedente verificherà il merito creditizio del suo cliente, mentre quest’ultimo raffronterà le agevolazioni per l’acquisto della c.d. prima casa - il primo procederà all’acquisto in proprio nome dell’immobile abitativo e lo concederà in locazione, a fronte del pagamento di un canone, al secondo, che ne avrà quindi l’immediata disponibilità, assumendosene i relativi rischi (di solito, contemplando una copertura assicurativa ad hoc).

A proposito di questi ultimi, si puntualizza che l’utilizzatore si assuma tutti i rischi, anche di perimento dell’immobile, trattandosi di effetto naturale del contratto di leasing c.d. traslativo, e in linea con la disciplina legale tratteggiata nell’art. 1523 c.c. sulla vendita a rate con riserva della proprietà.

Infatti, l’acquisito o la costruzione dell’immobile vengono realizzati per conto dell’utilizzatore, prevedendo, quale elemento essenziale del negozio, l’esonero del concedente da ogni responsabilità circa le condizioni del bene acquistato per lo stesso utilizzatore, essendo quest’ultimo presumibilmente a prendere contatti con il venditore o l’appaltatore nonché a scegliere l’unità immobiliare che sarà oggetto del contratto, sicché il concedente non garantisce che il bene sia immune da vizi e che presenti le qualità promesse.

Dal canto suo, il concedente si obbliga a mettere a disposizione dell’utilizzatore l’immobile per un dato tempo contro il pagamento di un determinato corrispettivo, che terrà conto del prezzo di acquisto o di costruzione e della durata del contratto, e, alla scadenza del rapporto, l’utilizzatore ha la facoltà di acquistare la proprietà del bene a un prezzo prestabilito.

In particolare, nella prassi contrattuale, l’utilizzatore è tenuto, di solito, a sostenere i seguenti pagamenti:

  • Un canone iniziale abbastanza elevato, fra il 10% e il 30% del prezzo d’acquisto dell’immobile, da versarsi contestualmente alla stipula del contratto di acquisto dell’immobile da parte del concedente;
  • Un canone mensile periodico, determinato dall’ammontare del prezzo d’acquisto e dall’applicazione di un tasso d’interesse;
  • Un prezzo di riscatto alla fine del contratto, compreso tra il 10 e il 20% del prezzo d’acquisto;
  • Le spese per eventuali oneri a copertura dei costi dell’operazione in capo al concedente, nonché le spese per la copertura assicurativa dei rischi contrattuali.

Di regola, i contratti di locazione finanziaria prevedono una clausola che consenta l’anticipata risoluzione dei medesimi da parte dell’utilizzatore, a condizione che quest’ultimo versi alla società di leasing una somma di denaro pari al prezzo di riscatto maggiorato dei canoni residui capitalizzati in base alla residua durata del contratto.

Non è escluso nemmeno che l’utilizzatore possa cedere il contratto, ove sia contemplato espressamente, spettando in questo caso all’acquirente portare a termine il rapporto, restando ferma la possibilità che il concedente non accetti la cessione, se ritiene non adeguato il merito creditizio del nuovo soggetto, conseguentemente non liberando l’originario utilizzatore dalle obbligazioni contrattuali.

Si disciplinano, altresì, le conseguenze della risoluzione del contratto di leasing per inadempimento dell’utilizzatore, accordando al concedente il diritto alla restituzione del bene, ma obbligandolo a corrispondere al primo quanto ricavato dalla vendita o ricollocazione del bene attuata secondo i valori di mercato e in base a criteri di trasparenza e pubblicità, dedotta la somma dei canoni rimasti insoluti, dei canoni a scadere attualizzati e del prezzo pattuito per l’esercizio dell’opzione finale di acquisto.

Analogamente alle rate dei contratti di mutuo per l’acquisto di immobili da adibire a prima casa di abitazione, è prevista qui espressamente la facoltà per l’utilizzatore di richiedere al concedente la sospensione del pagamento dei canoni, per non più di una volta e per un periodo non superiore a dodici mesi, in tal caso prorogandosi in proporzione la durata del contratto; l’ammissione al beneficio della sospensione è, però, subordinata al verificarsi di determinati eventi in capo all’utilizzatore, successivamente alla stipula del contratto di locazione finanziaria (come, ad esempio, la cessazione del rapporto di lavoro subordinato); al termine della sospensione, il pagamento dei corrispettivi periodici deve riprendere secondo gli importi e le modalità originariamente previsti dal contratto, salvo eventuale rinegoziazione.

Come si vede, l’operazione contemplata dalla legge di stabilità 2016 potrebbe costituire una valida alternativa ai tradizionali strumenti di finanziamento per l’acquisto della prima casa, spettando all’utilizzatore valutare, in base alle proprie disponibilità (attuali e future), quale opzione contrattuale seguire:

in altri termini, il successo della nuova locazione finanziaria dipenderà dalla convenienza per i potenziali “abitatori”, i quali dovranno ben analizzare e soppesare le diverse opportunità offerte dal mercato.

A ogni buon conto, siamo in presenza di una fattispecie diversa dall’acquisto con mutuo ipotecario in quanto non registra l’immediato trasferimento della proprietà a favore dell’utilizzatore, né la costituzione della garanzia reale a favore della banca mutuante, e, che, al contempo, si discosta dalla locazione c.d. ordinaria, che non prevede la facoltà di riscatto.

Si consideri anche che la prassi bancaria odierna, in ipotesi di un mutuo ipotecario, offre ai clienti operazioni di durata molto più lunga (circa di 25/30 anni e, per i soggetti più giovani, anche di durata superiore), e la possibilità di ottenere mutui a tasso fisso di modesta entità, anche se si rivela più difficile ottenere una copertura pari al 100% del prezzo d’acquisto.

Comunque, la maggiore appetibilità del contratto di leasing immobiliare abitativo rispetto ad altre forme di finanziamento dovrebbe essere giustificata dal regime fiscale favorevole, così delineato nel dettaglio (sul versante dottrinale, v., tra i primi contributi sull’argomento, Ghirlanda, Note sul leasing immobiliare abitativo, in Immobili & proprietà, 2017, fasc. 1, 7; Borgoglio, Le agevolazioni Irpef per il leasing abitativo, in Corr. trib., 2016, 1333; Baruzzi, Leasing abitativo tra prime risposte e dubbi ancora aperti, in Fisco, 2016, 1236; Scarfò, Il leasing finanziario abitativo, in Gazzetta forense, 2016, 260).

L’utilizzatore ha diritto di detrarre dalla propria dichiarazione dei redditi i canoni di leasing:

  • In particolare, per i giovani sotto i 35 anni all'atto della stipula del contratto con reddito complessivo non superiore a 55.000 euro, gli incentivi fiscali sono la detraibilità pari al 19% dei canoni di leasing (fino a un importo massimo di 8 mila euro annui), e la detraibilità pari al 19% del prezzo del riscatto (fino a un importo massimo di 20 mila euro);
  • Per i soggetti con età uguale o superiore a 35 anni e con reddito complessivo non superiore a 55.000 euro, gli incentivi fiscali sono la detraibilità pari al 19% dei canoni di leasing (fino a un importo massimo di 4 mila euro annui), e la detraibilità pari al 19% del prezzo del riscatto (fino a un importo massimo di 10 mila euro). 

Inoltre, non è dovuta alcuna imposta sostitutiva sul contratto di leasing: pur essendo tale contratto sostanzialmente un contratto di locazione con facoltà di riscatto, non è dovuta alcuna imposta di registro periodica. All’atto dell’acquisto, il concedente, in quanto acquirente, pagherà, se il venditore sarà una persona fisica o se comunque l’operazione sarà esente da Iva, un’imposta di registro proporzionale pari all’1,5% e, assieme a esse, imposte ipotecari catastali nella misura fissa di euro 200 ciascuna.

Qualora la società di leasing acquisti l’abitazione dal costruttore (soggetto passivo Iva), si applicherà l’aliquota ridotta del 4%: al momento del riscatto dalla società di leasing, sarà l’utilizzatore a dover pagare le imposte di registro, ipotecaria e catastale, tutte e tre nella misura fissa di euro 200 ciascuna.

Si è, infine, previsto che le agevolazioni fiscali di cui sopra - che, peraltro, prescindono dalle caratteristiche oggettive dell’immobile - competano alle operazioni di locazione finanziaria stipulate entro il 31 dicembre 2020, intendendo così il legislatore forse saggiare l’impatto della novella in questo periodo di rodaggio riguardo all’opportunità per i futuri acquirenti, specie se giovani, segnatamente come innovativo canale di finanziamento rispetto all’ordinario strumento del mutuo ipotecario.

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