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Lastrico solare, problematiche del rifacimento

Dei danni per infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario superficiario (o l’usuario esclusivo) sia il condominio, poiché la funzione di copertura dell’intero edificio gli impone obblighi conservativi

Le questioni concernenti le diverse responsabilità derivanti dalle infiltrazioni provenienti da un lastrico solare di proprietà o di uso esclusivo, sono state sempre esaminate dalla giurisprudenza con una certa superficialità derivante dal fatto che comunque, la legge, e in particolare l’art. 1126 c.c., detta la ripartizione delle spese tra il proprietario e la restante parte del condominio cui il lastrico solare serve da copertura. Più precisamente, visto che la ripartizione delle spese costituisce l’ultimo atto di quello che è il procedimento da seguire nell’analisi della questione, la giurisprudenza ha sempre seguito un procedimento a contrario cioè, nel senso che partendo da tale risultato finale si è soffermata, in maniera assolutamente approssimativa nel creare il supporto concettuale a tale base finale.

Infatti, una prima sentenza della Cassazione a Sezioni Unite (Cass. n. 2672/1997) ha espresso una soluzione al contrasto precedente della giurisprudenza, ritenendo che poiché il lastrico solare dell’edificio svolge la funzione di copertura del fabbricato – anche se appartiene in proprietà superficiaria o se è attribuito in uso esclusivo a uno dei condomini – all’obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo. Pertanto, anche dei danni cagionati all’appartamento sottostante per le infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dal citato art. 1126 c.c.

Per quanto riguarda la natura di questa responsabilità, le sezioni unite hanno ritenuto che essa sia da ricondurre, piuttosto che al disposto dell’art. 2051 c.c. e al generale principio del neminem laedere, direttamente alla titolarità del diritto reale e perciò che dovesse considerarsi come conseguenza dell’inadempimento delle obbligazioni di conservare le parti comuni, poste a carico dei condomini (art. 1123, 1 comma c.c.), e del titolare della proprietà superficiaria o dell’uso esclusivo (art. 1126 c.c.). Secondo tale sentenza, dunque, tanto l’art 1123 c.c., comma 1, quanto l’art. 1126 c.c. individuano tipi di obbligazioni propter rem le quali si caratterizzano per il rapporto di dipendenza tra obbligato e titolare del diritto di o di altro diritto reale.

Tuttavia, la giurisprudenza di merito e di legittimità successive non si sono uniformate a tale indirizzo, rendendo così necessaria una nuova remissione della questione alle sezioni unite della Corte di Cassazione, che ha introdotto un nuovo concetto nell’analisi della responsabilità del proprietario o del titolare dell’uso esclusivo del lastrico, richiamando al principio della responsabilità per custodia di cui all’art. 2051 c.c., secondo il quale: «Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito».

Con sentenza n. 9449/2016, la Suprema Corte ha, dunque, ritenuto che «in tema di condominio degli edifici, allorquando l’uso del lastrico solare non sia comune a tutti i condomini, dei danni che derivino da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l’usuario esclusivo del lastrico solare (o della terrazza a livello), in quanto custode del bene ai sensi dell’art. 2051 c.c., sia il condominio, in quanto la funzione di copertura dell’intero edificio, o di parte di esso, propria del lastrico solare (o della terrazza a livello), ancorché di proprietà esclusiva o in uso esclusivo, impone all’amministratore l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni (art. 1130 c.c. comma 1 n. 4) e all’assemblea dei condomini di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria (art. 1135 c.c. comma 1 n.4). Il concorso di tali responsabilità, salva la rigorosa prova contraria della riferibilità del danno all’uno o all’altro, va di regola stabilito secondo il criterio di imputazione previsto dall’art. 1126 c.c, il quale pone le spese di riparazione e di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio».

Il contrasto è stato dunque, così risolto: per quanto attiene la posizione del soggetto che del lastrico o della terrazza abbia l’uso esclusivo, la responsabilità per danni da infiltrazioni dallo stesso prodotte deve ricondursi all’art 2051 c.c.; tuttavia, in virtù della funzione di copertura dell’edificio assolta sempre dal suddetto lastrico in ambito condominiale, è prevista anche una responsabilità concorrente del condominio, di natura diversa, qualora l’amministratore ometta di attivare gli obblighi conservativi delle cose comuni su di lui gravanti ai sensi dell’art. 1130 c.c., comma 1 n. 4, ovvero nel caso in cui l’assemblea non adotti le determinazioni di sua competenza, in materia di opere di manutenzione straordinaria, ai sensi dell’art. 1135 c.c., comma 1 n. 4.

Sulla base delle diverse funzioni svolte dal lastrico, si giustificano le diverse posizioni del titolare dell’uso esclusivo e del condominio. Il primo, si trova in rapporto alla copertura dell’edificio condominiale in una posizione del tutto specifica, che se da un lato gli consente appunto l’uso esclusivo della cosa, dall’altro lo costituisce custode della superficie del lastrico o della terrazza, con il conseguente insorgere a suo carico di una responsabilità ex. Art 2051 c.c., per cui il custode, trovandosi in rapporto diretto con il bene potenzialmente dannoso, risponde anche per i danni dallo stesso causati. Diversamente, la responsabilità ascrivibile al condominio va ricondotta agli artt. 1130 comma 1, n. 4 c.c., e 1135 comma 1 n. 4, inquadrandosi nel dovere di compiere gli atti conservativi e le opere di manutenzione straordinaria relativi a tale parte comune dell’edificio.

Pertanto, la soluzione alla problematica in oggetto deve inquadrasi in un concorso di responsabilità, di diversa natura, tra il titolare dell’uso esclusivo del lastrico e il condominio. In particolare si tratterà di responsabilità solidale di cui all’art. 2055 c.c., per cui il danneggiato ben potrà agire nei confronti di una sola delle parti chiedendo il risarcimento per l’intero, la quale avrà poi diritto di rivalsa nei confronti del coobbligato solidale, nei limiti della rispettiva quota.

In realtà, la portata innovativa della sentenza in oggetto coinvolge esclusivamente tale profilo di natura sostanziale, non producendo concreti effetti in riferimento alle modalità di ripartizione delle spese relative al rifacimento del lastrico solare, le quali continuano a essere regolate dal disposto contenuto nell’art. 1126 c.c.

Categoria: Sentenze
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