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L’appaltatore è responsabile anche per le ristrutturazioni

Secondo la Cassazione, il diritto del committente a essere eventualmente risarcito si estende, in genere, agli interventi manutentivi o modificativi di lunga durata su immobili preesistenti

Le Sezioni Unite civili della Corte di Cassazione, con la sentenza 27 marzo 2017 n. 7756, in merito all’applicabilità dell’art. 1669 c.c. hanno stabilito il seguente principio di diritto: «L’art. 1669 c.c. è applicabile, ricorrendone tutte le altre condizioni, anche alle opere di ristrutturazione edilizia e, in genere, agli interventi manutentivi o modificativi di lunga durata su immobili preesistenti, che (rovinino o) presentino (evidente pericolo di rovina o) gravi difetti incidenti sul godimento e sulla normale utilizzazione del bene, secondo la destinazione propria di quest’ultimo».


La vicenda originava dal fatto che i condomini di uno stabile, convenivano in giudizio innanzi al locale tribunale due società che, a vario titolo, avevano eseguito sull'edificio interventi di ristrutturazione edilizia. Domandavano la condanna delle società convenute, in solido tra loro, al risarcimento dei danni consistenti in un esteso quadro fessurativo esterno e interno delle pareti del fabbricato e altri gravi difetti di costruzione.


Il tribunale, ritenuta la ricorrenza di gravi difetti dell'opera, accoglieva la domanda e condannava le società convenute al pagamento della somma di euro 71.503,50, a titolo di responsabilità per danni ex art. 1669 del codice civile.
Tale decisione era ribaltata dalla Corte d'appello di Ancona, che rigettava la domanda richiamando il precedente di Cass. n. 24143/07. La Corte territoriale osservava che ai fini dell'applicazione dell'art. 1669 c.c., la costruzione di un edificio o di altra cosa immobile destinata a lunga durata costituisce presupposto e limite della responsabilità dell'appaltatore. E poiché nella specie erano stati eseguiti solo interventi di ristrutturazione edilizia (con cambiamento di destinazione d'uso da ufficio ad abitazione), comprendenti la realizzazione di nuovi balconi ai primi due piani, di una scala in cemento armato e di nuovi solai ai sottotetti, non si trattava della nuova costruzione di un'immobile, ma di una mera ristrutturazione. Di qui l'inapplicabilità della norma anzi detta.


Veniva proposto ricorso in Cassazione con l'unico motivo di «violazione e falsa applicazione dell'art. 1669 c.c., in relazione all'art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5». Si esponeva che la sentenza impugnata avrebbe erroneamente ritenuto che la ristrutturazione edilizia di un fabbricato non potesse rientrare nella previsione dell'art. 1669 codice civile.


Sotto quest'ultimo profilo, quello dell'ambito oggettivo coperto dall'art. 1669 c.c., la Sezione interessata rilevava un contrasto nella giurisprudenza della Corte ed emetteva ordinanza interlocutoria.


 Secondo le Sezioni Unite la giurisprudenza della Corte ha affrontato in maniera esplicita e diretta il tema di cui si discute solo in tre occasioni. La prima con sentenza n. 24143/07 la seconda con la n. 10658/15 e la terza, più recente, la n. 22553/15, secondo cui risponde ai sensi dell'art. 1669 c.c., anche l'autore di opere realizzate su di un edificio preesistente, allorché queste incidano sugli elementi essenziali dell'immobile o su elementi secondari rilevanti per la funzionalità globale. In quella fattispecie, le opere avevano riguardato lavori di straordinaria manutenzione presso uno stabile condominiale.
Le Sezioni unite aderiscono all'orientamento meno restrittivo, ritenendolo sostenibile sulla base di ragioni d'interpretazione storico-evolutiva, letterale e teleologica.


Sempre secondo le SU vale premettere e chiarire che anche opere più limitate, aventi ad oggetto riparazioni straordinarie, ristrutturazioni, restauri o altri interventi di natura immobiliare, possono rovinare o presentare evidente pericolo di rovina del manufatto, tanto nella porzione riparata o modificata, quanto in quella diversa e preesistente che ne sia altrimenti coinvolta per ragioni di statica. L'attenzione va, però, soffermata principalmente sull'ipotesi dei "gravi difetti", sia perchè confinaria rispetto al regime ordinario degli artt. 1667 e 1668 c.c., sia per il rilievo specifico che i "gravi difetti" assumono nel caso in oggetto, sia per le ragioni di carattere generale che emergeranno più chiaramente di seguito.


 Si è ritenuto, infatti, che sono gravi difetti dell'opera, rilevanti ai fini dell'art. 1669 c.c., anche quelli che riguardano elementi secondari e accessori (come impermeabilizzazioni, rivestimenti, infissi ecc.) purchè tali da compromettere la funzionalità globale dell'opera stessa e che, senza richiedere opere di manutenzione straordinaria, possono essere eliminati solo con interventi di manutenzione ordinaria ai sensi della legge n. 457/1978, art. 31, e cioè con «opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici» o con «opere necessarie per integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti».


Esemplificando, sono stati inquadrati nell'ambito della norma in oggetto i gravi difetti riguardanti: la pavimentazione interna ed esterna di una rampa di scala e di un muro di recinzione; opere di pavimentazione e d’impiantistica; infiltrazioni d'acqua, umidità nelle murature e in generale problemi rilevanti d'impermeabilizzazione; un ascensore panoramico esterno ad un edificio; l'inefficienza di un impianto idrico; l'inadeguatezza recettiva d'una fossa biologica; l'impianto centralizzato di riscaldamento; il crollo o il disfacimento degli intonaci esterni dell'edificio; il collegamento diretto degli scarichi di acque bianche e dei pluviali discendenti con la condotta fognaria; infiltrazioni di acque luride.
Nell'economia del ragionamento giuridico sotteso ai casi sopra menzionati, che fa leva sulla compromissione del godimento dell'immobile secondo la sua propria destinazione, è del tutto indifferente che i gravi difetti riguardino una costruzione interamente nuova.

 
Poco o punto rilevante, e dunque non decisiva ai fini in esame, è la natura extracontrattuale della responsabilità ex art. 1669 c.c. – con carattere di specialità rispetto alla previsione generale dell'art. 2043 c.c. – costantemente affermata dalla giurisprudenza.


 Ai limitati fini che qui rilevano, può solo osservarsi che, come sopra detto, la categoria dei gravi difetti tende a spostare il baricentro dell'art. 1669 c.c., dall'incolumità dei terzi alla compromissione del godimento normale del bene, e dunque da un'ottica pubblicistica e aquiliana a una privatistica e contrattuale. Oltre a ciò, va considerata la maggior importanza che sul tema della tutela dei terzi ha assunto, invece, l'esperienza dell'appalto pubblico; l'espresso riconoscimento dell'azione anche agli aventi causa del committente (i quali possono agire anche contro il costruttore-venditore), il che ha privato del suo principale oggetto la teoria della responsabilità extracontrattuale ex art. 1669 c.c.; i più recenti approdi della dottrina sull'efficacia ultra partes del contratto; e – da ultima, ma non ultima – la possibilità che tale efficacia operi in favore dei terzi nei casi previsti dalla legge (art. 1372 cpv. c.c.). Tutto ciò rende ormai meno attuale il tema della natura extracontrattuale della responsabilità di cui all'art. 1669 c.c., che, se non ha esaurito la propria funzione storica (per difetto di rilevanza non è questa la sede per appurarlo), di sicuro ha perso l'originaria centralità che aveva nell'interpretazione della norma.


Per le considerazioni svolte l'unico motivo di ricorso deve ritenersi fondato. Consegue la cassazione della sentenza impugnata con rinvio ad altra sezione della Corte d'appello di Ancona, che nel decidere il merito si atterrà al seguente principio di diritto: «L'art. 1669 c.c., è applicabile, ricorrendone tutte le altre condizioni, anche alle opere di ristrutturazione edilizia e, in genere, agli interventi manutentivi o modificativi di lunga durata su immobili preesistenti, che (rovinino o) presentino (evidente pericolo di rovina o) gravi difetti incidenti sul godimento e sulla normale utilizzazione del bene, secondo la destinazione propria di quest'ultimo».

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