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L’amministratore tra rapporto fiduciario e controllo dei condòmini

L’approvazione del rendiconto è il momento per valutarne l’operato dell'amministratore

Con la sentenza 11 gennaio 2017 n. 454 la Corte di cassazione ha evidenziato la rilevanza dei poteri di spesa dell’amministratore condominiale, individuando nell’approvazione del bilancio consuntivo la funzione di porre i condomini nella condizione di eseguire un controllo complessivo del suo operato.


Le funzioni dell'amministratore, disciplinate dall’art. 1130 c.c. nella formulazione introdotta dall’art. 10, della legge n. 220/2012, attengono essenzialmente – oltre che alla tutela, essendo egli tenuto a compiere gli atti conservativi – all’esecuzione delle deliberazioni dell'assemblea dei condomini, all’osservanza del regolamento di condominio, nonché alla gestione finanziaria con riferimento alla riscossione dei contributi e all’erogazione delle spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni.


In particolare, il n. 3 del citato art. 1130 – numero, questo, non toccato dalle modificazioni legislative del 2012 – specifica che «l'amministratore … deve … erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni». La legge dunque pone il compito obbligatorio di affrontare gli oneri di spesa per tali finalità.

In questo senso si dice che «l'amministratore è rappresentante necessario della collettività dei partecipanti, quale assuntore degli obblighi per la conservazione delle cose comuni» (Cass. civ. sez. VI n. 3636/2014). Egli, infatti, è un mandatario con rappresentanza dei condomini e sovraintende all’erogazione dei servizi comuni (riscaldamento, portierato, pulizie, ecc.) nonché alla manutenzione ordinaria attraverso un'attività negoziale che presta impiegando la propria volontà al fine di eseguire l'incarico secondo l'intendimento dichiarato o presupposto dei mandanti.

Quindi, deve sussistere una corrispondenza tra la volontà del mandatario e quella dei condomini, pur senza una vera identificazione: si tratta di un rapporto evidentemente fondato sulla fiducia riposta dall’assemblea dei condomini nella persona dell’amministratore scelto.


Ed è anche in forza di tale rapporto che all’amministratore la legge riconosce poteri di spesa al di là di quanto prospettato nel bilancio preventivo approvato dai condomini, poiché esistono spese di ordinaria manutenzione ed erogazione dei servizi essenziali per le quali non tutte le voci sono suscettibili di programmazione e in quanto non è logico né pratico che l’amministratore faccia ricorso all’assemblea condominiale per erogare ogni singola spesa. Nella fattispecie esaminata dalla Cassazione con la decisione n. 454, erano in rilievo le spese d’impermeabilizzazione del lastrico, che il supremo Collegio ha reputato rientrare nel novero di quelle di manutenzione ordinaria, erogabili autonomamente dall'amministratore.


Tuttavia questi è tenuto alla presentazione all'assemblea condominiale del rendiconto, documento che contiene il quadro economico-finanziario sull’anno di gestione appena trascorso (o prima della sua conclusione, se l’amministratore è revocato o se esistano ragioni specifiche).


Il fatto venuto alla valutazione della Cassazione è costituito dall’impugnazione di una delibera approvativa di due bilanci consuntivi adottata dall’assemblea, che alcuni partecipanti avevano inizialmente proposto dinanzi al Tribunale di Roma, vedendosi respingere la domanda. Gli attori deducevano, tra l’altro, che le spese in questione non erano state oggetto di preventiva approvazione da parte dell'assemblea e che la relativa documentazione allegata dall’amministratore era inattendibile.

La Cassazione ha respinto il ricorso avverso la sentenza della Corte d’appello poiché questa aveva correttamente accertato, con motivazione logica e perciò non emendabile, che le voci di spesa erano intelligibili e non estranee alla gestione del condominio in quanto riguardano opere di ordinaria manutenzione rientranti nelle attribuzioni dell'amministratore.


In questo ambito, il giudice di legittimità ha osservato che «è funzione tipica del consuntivo proprio l'approvazione dell’erogazione delle spese di manutenzione ordinaria e di quelle relative ai servizi comuni essenziali, le quali non richiedono la preventiva approvazione dell'assemblea dei condomini, in quanto trattasi di esborsi ai quali l'amministratore provvede in base ai suoi poteri e non come esecutore delle delibere dell'assemblea». Dunque, i conti si fanno alla fine: con il rendiconto le spese vengono “accertate”– come congrue e opportune – dall’assemblea nella loro rispondenza ai documenti giustificativi degli esborsi effettuati d’iniziativa dell’amministratore. Non si tratta, cioè, di una mera verifica contabile, bensì di una valutazione più ampia, che investe le stesse capacità gestionali dell’amministratore, così come aveva chiarito la Cassazione con la sentenza 09.6.2010 n. 13878.


Principio, questo, ripreso nella decisione in commento che ha indicato nell’approvazione del rendiconto il momento tipico di esercizio del controllo dell’assemblea sull’operato dell’amministratore anche con riferimento all’utilità e appropriatezza delle spese effettuate: «Spetta, comunque, all'assemblea dei condomini approvare il conto consuntivo, come confrontarlo con il preventivo ovvero valutare l'opportunità delle spese affrontate d'iniziativa dell'amministratore».


Va da sé che qualora l’amministratore si veda negare dal consesso condominiale il rimborso per spese erogate nell’ambito delle proprie attribuzioni attraverso una travalicazione del potere assembleare e dunque con una delibera illegittima, egli può ben agire in giudizio per far valere i diritti che gli competono in qualità di mandatario. Infatti, secondo l’art. 1720 c. c., il mandante gli deve rimborsare le anticipazioni, poiché «l'obbligo di rendiconto gravante sul mandatario consiste nell'informare il mandante di "ciò che è accaduto" e cioè nell'affermazione di fatti storici che hanno prodotto entrate e uscite di denaro per effetto dell'attività svolta» … «e non comprende anche l'obbligo di spiegare "ciò che sarebbe dovuto accadere", essendo onere del mandante, una volta che l'informazione doverosa sia stata resa, non solo di specificare le partite che intende mettere in discussione, ma anche di dimostrare la fondatezza degli specifici motivi di critica alla qualità dell'adempimento, con esclusione di generiche doglianze concernenti le modalità di presentazione del conto ovvero il disordine dei documenti giustificativi».


Può dunque concludersi che l’amministratore di condominio, piuttosto che un mero esecutore della volontà condominiale soggetto solamente ai doveri del buon padre di famiglia, è dotato dalla legge in forza del rapporto fiduciario che lo ha portato a essere eletto, di propri poteri di spesa e di una certa autonomia di iniziativa, anche se circoscritta.

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