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La morosità nelle locazioni commerciali

La morosità nelle locazioni commerciali

Che cosa succede nel caso in cui il conduttore, in un rapporto locativo commerciale, non versi il canone nel termine fissato nel contratto e cosa succede nel caso in cui il locatore ne accetta il pagamento oltre il termine?

Si è preliminarmente specificato che il caso riguarda le locazioni non abitative perché per quelle abitative la legislazione vigente è più tollerante prevedendo tempi di morosità, per come stabilito dall’art. 5 della legge 392/1978, e prevedendo la possibilità della concessione del termine di grazia, per come stabilito dall’art. 55 stessa norma, da parte del Giudice in sede di esame della richiesta di convalida dello sfratto per morosità, concessione non estensibile ai contratti non abitativi (Cass. 28502/2018).

Versando il locatario in morosità il locatore potrà adire il Giudice a mente dell’art. 658 C.P.C. (in verità il locatore potrebbe fare anche altro percorso per giungere all’ottenimento della declaratoria di risoluzione del contratto attraverso l’immediata cognizione piena utilizzando il rito speciale per le locazioni, sempre previa procedura di mediazione, introducendo la domanda con ricorso per quanto disposto dagli articoli 447 bis e 426 C.P.C.) per chiedere, nel rito sommario ordinario che seguirà a mente dell’art. 663 C.P.C., la convalida dello sfratto per morosità. Infatti, in detta sede, se il locatario, regolarmente convenuto, non si costituisce o costituendosi riconosce l’intimata morosità, il Giudice emette l’ordinanza di convalida di sfratto, che costituisce titolo esecutivo per l’esecuzione dello sfratto e l’ingiunzione di pagamento dei canoni se richiesta.

La convalida dello sfratto determina la risoluzione della locazione a mente dell’art. 669 C.P.C.

Se il locatario si costituisce e si oppone, a mente dell’art. 665 C.P.C., non si può più ottenere l’ordinanza di convalida dello sfratto perché si apre una fase di cognizione nel corso della quale il Giudice valuta il fondamento delle contestazioni sollevate dal convenuto locatario.

Se le contestazioni non sono fondate su prova scritta e il locatore ne faccia richiesta il Giudice può emettere ordinanza di rilascio del locale fissandone la data con riserva delle eccezioni del convenuto, disporre il mutamento di rito, da ordinario a speciale (e cioè a quello analogo al rito del lavoro) per quanto previsto dagli articoli sopra citati 447 bis, 426 e 667 C.P.C. dando un termine per deposito di memoria e documenti.Dopo essersi svolta la procedura di mediazione obbligatoria, e come tale condizione di procedibilità, il giudizio proseguirà fino alla sentenza.

Se le ritiene fondate, nega l’ordinanza di rilascio e dispone, pur sempre, il mutamento di rito, previo passaggio davanti al mediatore, e il giudizio proseguirà fino alla sentenza.

Nella fase di cognizione piena il Giudice può valutare la gravità dell’inadempimento cui si è esposto il debitore conduttore e valuterà il comportamento tenuto dal locatore a fronte della morosità per dichiarare o negare la chiesta risoluzione.

Più in particolare, il Giudice può, anche a seguito di una possibile istruttoria e sulla scorta di nuova documentazione, con la sentenza negare la risoluzione avendo ritenuto avvenuto l’integrale e tempestivo pagamento del canone dovuto, oppure avendo ritenuto la morosità, rispetto al valore del contratto, di modesta rilevanza, occasionale, non reiterata e, consuetudinariamente accettata fuori termine dal locatore.

Più complicato è il caso in cui il locatore, essendo stata pattuita nel contratto la clausola risolutiva prevista dall’art. 1456 C.C., invoca l’applicazione di detta clausola per ottenere la declaratoria di risoluzione perchè in tal caso il Giudice può riconoscere lo scioglimento del rapporto locativo prescindendo da ogni valutazione sulla gravità dell’inadempimento per il solo fatto del mancato pagamento nel termine convenuto e per il solo fatto dell’aver espresso il locatore, l’intenzione di avvalersi della clausola, sempreché il locatore abbia espresso detto intendimento o con una lettera raccomanda prima dell’inizio del procedimento giudiziario o con lo stesso atto giudiziario introduttivo e tenuto conto che, per quanto dettato dall’art. 1453 C.C., il conduttore inadempiente non può più adempiere la propria obbligazione dopo aver ricevuto la richiesta di risoluzione.

Ma proprio detta norma ha permesso, nella fattispecie in esame, e cioè nel caso in cui sussista la morosità e che sia stata manifestata l’intenzione di avvalersi della clausola di risoluzione, che l’efficacia della clausola stessa venga meno quando, dopo il termine fissato per il pagamento, il locatore abbia ricevuto il pagamento dello stesso canone.

In tal senso si è attestata la Suprema Corte la quale, ribadendo le proprie pronunce n. 2111/2012 e 18991/2016, con l’ordinanza del 17/04-06/06/2018 n. 14508 ha detto: «La giurisprudenza di questa Corte ha in più occasioni affermato che la tolleranza del locatore nel ricevere il canone oltre il termine stabilito rende inoperante la clausola risolutiva espressa prevista in un contratto di locazione, la quale riprende la sua efficacia se il creditore, che non intende rinunciare ad avvalersene, provveda con una nuova manifestazione di volontà a richiamare il debitore all’esatto adempimento delle sue obbligazioni».

Al riguardo non si può non osservare che, sebbene la posizione assunta dalla Suprema Corte può essere giustificata dal fatto che il locatore, pur sapendo che l’aver manifestato l’intenzione di avvalersi della clausola risolutiva fa sì che il locatario non possa più adempiere, ha, ciononostante, ricevuto oltre il termine il pagamento del canone tenendo un comportamento concludente contrastante all’impossibilità della prestazione, proprio il pagamento va a configurare una vera e propria trappola per il locatore.

Infatti, questi che vede accreditarsi la somma dovuta per il canone (talvolta di notevole entità nei contratti commerciali), che costituisce l’obbligazione principale del locatario, è difficile che sia portato a respingerla ma così comportandosi “tollera “ il tardivo pagamento stesso e si danneggia rendendo inoperante la clausola risolutiva espressa invocata con la conseguenza che l’esito del giudizio sarà negativo per il creditore quando alla parola “tolleranza” non corrisponde il suo reale comportamento, giacché a fronte dell’inadempienza non ha lasciato scorrere l’inosservanza ma ha tempestivamente reagito invocando la clausola e procedendo giudizialmente.

Per non essere tollerante il locatore dovrà, pertanto, non ricevere il pagamento e attendere l’esito del giudizio per ottenere il pagamento della somma!

È vero che il locatore con una nuova manifestazione potrà richiamare il debitore a un esatto adempimento ma quale adempimento se la morosità è limitata e contenuta nel periodo oggetto dell’intimazione di sfratto o indicata nella manifestazione di volontà e il conduttore non ricade nuovamente in morosità?

Non si può non osservare come tutto sia ancora contro il locatore ponendosi sul medesimo un nuovo condizionamento oltre a quelli già costituiti dal pagamento dell’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale, dalla prelazione in caso di rinnovo del contratto, dalla prelazione in caso di vendita dell’immobile locato, dall’esclusione della finita locazione alla prima scadenza e da ultimo dalle difficoltà e dall’onerosità degli atti esecutivi di sfratto una volta ottenuto il titolo.

Per la fattispecie sopra presa in esame sarebbe opportuno che quantomeno fosse data al locatore la possibilità di escludere la tolleranza, e quindi la vanificazione della clausola, quando, nel ricevere il pagamento oltre il termine, abbia mantenuto fermo e impregiudicato l’intendimento di avvalersi della clausola stessa.

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