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Locazione commerciale: la verifica idoneità del locale spetta al conduttore

Secondo il Tribunale di Roma, sentenza 10 gennaio 2018 n. 623, spetta al conduttore dell’immobile destinato a uso diverso dall’abitazione, di verificare che il bene ricevuto in consegna abbia tutte le caratteristiche, tecniche, amministrative e giuridiche, per essere adibito all’uso prefissato. È il conduttore che deve verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell’attività che egli intende esercitarvi, e il rilascio delle autorizzazioni amministrative indispensabili alla legittima utilizzazione del bene locato. Escluso, dunque, che sia onere del locatore conseguire eventuali autorizzazioni (salvo che non sia stato diversamente pattuito) ove il conduttore non riesca a ottenerle, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento in capo al proprietario, e ciò quand’anche il diniego di autorizzazione sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato (nella fattispecie, in difetto di obbligo specifico in tal senso della locatrice, non era ravvisabile alcun inadempimento di quest’ultima; conseguentemente, l’irreversibile alterazione dell’assetto di interessi, programmato in contratto, risultava interamente addebitabile alla convenuta-conduttrice che aveva omesso il pagamento dei canoni di locazione).

«La destinazione particolare dell’immobile locato, tale da richiedere che lo stesso sia dotato di precise caratteristiche e che ottenga specifiche licenze amministrative, diventa rilevante, quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell’obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell’immobile in relazione all’uso convenuto soltanto se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, nel contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e l’attestazione del riconoscimento dell’idoneità dell’immobile da parte del conduttore» – v. Cass. n.5836/2007.

L’omesso pagamento dei canoni di locazione alle scadenze costituisce violazione di una delle obbligazioni primarie ed essenziali scaturenti dal contratto di locazione, incidente su tutta l’economia del contratto stesso. Pertanto, ai fini della risoluzione, non è necessaria in tale ipotesi alcuna valutazione specifica della gravità dell’inadempimento, essendo essa implicita nella circostanza stessa del mancato pagamento.

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