I mutui ipotecari negli anni 2004-2016

La ripresa delle compravendite dello scorso anno ha visto gli acquisti finanziati dalle banche superare quelli pagati con i risparmi delle famiglie

Nel corso del 2016 si è avuto un significativo aumento degli acquisti di abitazioni e a questo risultato un buon contributo lo hanno dato quelle comprate con mutuo, secondo quanto emerso dalla pubblicazione della Nota trimestrale nel marzo scorso a cura dell’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle entrate. Si deve precisare, anche se rappresenta la situazione prevalente, che le unità abitative acquistate con mutuo sono solo quelle su cui si è accesa l’ipoteca sulla stessa abitazione acquistata.
Si ritiene utile osservare la serie storica disponibile dei dati dell’Osservatorio e ricostruita ai fini di un mio lavoro in corso di pubblicazione.
Nella figura 1 si riepilogano i numeri indici (2004 = 100), con riferimento al periodo 2004-2016, relativamente al numero di abitazioni acquistate dalle persone fisiche (NTN-PF) e, distintamente, di quelle acquistate con mutuo (NTN-IP) e senza mutuo (NTN-NO IP).
Emergono chiaramente alcuni fatti:
dal 2004, tranne che per una breve parentesi nel 2011, e fino al 2015, il numero di abitazioni acquistate senza mutuo è stato in costante riduzione; solo nel 2016 ha ripreso a salire (circa +13%);
la curvatura dell’andamento nel tempo del totale delle compravendite di abitazioni è dato pertanto dall’andamento del numero di abitazioni acquistate con mutuo, sia nelle fasi di crescita sia in quelle di riduzione; per esempio tra il 2011 e il 2014 mentre gli acquisti senza mutuo si riducevano del 24%, quelli con mutuo cadevano addirittura del 36%; quindi l’andamento degli acquisti con mutuo imprime accelerazioni e decelerazioni consistenti;
infine, con riferimento agli ultimi anni (2013-2016), gli acquisti con mutuo sono in ripresa fin dal 2014, influenzando così l’andamento complessivamente positivo delle compravendite, che proprio da quell’anno hanno ripreso un percorso di lenta crescita, rallentato però dal fatto che gli acquisti senza mutuo, fino al 2015, si sono ridotti. Nel 2016, come si è detto, anche gli acquisti senza mutuo sono variati positivamente (si è già detto del +13%) a fronte del +27% che hanno fatto registrare gli acquisti senza mutuo.
La ripresa del 2016 sembra dunque contenere due componenti: una crescita degli acquisti finanziati in proprio (con l’impiego del risparmio accumulato in precedenza) e una crescita ancora più sostenuta di quelli finanziati dalle banche con mutuo ipotecario.
È importante osservare, come mostra la figura 2, che gli acquisti con mutuo rappresentano una componente importante, ma non maggioritaria: nel periodo considerato supera il 50% degli acquisti (esattamente il 50,5%) solo nel 2006 e mediamente è pari al 45% circa.
Dalla figura 2 si nota peraltro, che detta incidenza (INC-IP) nel 2012 crolla rispetto al valore medio del periodo in modo raggiungendo il 37% (valore minimo del periodo). Dal 2013 INC-IP tende nuovamente a salire per riportarsi al livello medio nel 2015 e a superarlo nel 2016.
Dall’analisi della figura 3, si apprende che in genere l’NTN-IP è influenzato in senso inverso al tasso di interesse, con la vistosa eccezione del biennio 2008-2009 quando, a fronte della forte riduzione dei tassi di interesse, l’NTN-IP scende anch’esso in modo repentino.
La seconda importante fase di discesa dei tassi di interesse è quella iniziata nel 2013 e proseguita fino a tutto il 2016. In questo caso a tale discesa corrisponde, con un certo ritardo temporale, un aumento di NTN-IP.
Infatti, solo dal 2014 le variazioni di NTN-IP tornano a essere positive (+12,7%) e con un’accelerazione progressiva nel 2015 e nel 2016 (rispettivamente +19,6% e +27,3%).
La diversa reazione degli acquisti al variare della discesa dei tassi di interesse, a nostro avviso, oltre a dipendere dalle diverse condizioni della nostra economia nei differenti sub-periodi considerati (2008-2009 e 2014-2016), sono riconducibili anche a due ulteriori ragioni. Nel 2008-2009 i prezzi delle abitazioni continuavano a rimanere alti. Infatti, la loro riduzione, è intervenuta in modo significativo dal 2012. Quindi, anche se in quel biennio i tassi di interesse si riducevano, il livello dei prezzi rimaneva troppo alto rispetto a quello cui poteva esprimersi parte della domanda.
Tra l’altro, contrariamente a quanto si pensa, a livello medio nazionale la quota di copertura del prezzo con capitale di debito (loan to value – LTV) non veniva ridotta dalle banche. Quindi la parte di prezzo che il mutuatario doveva comunque coprire con capitale proprio era percentualmente simile a prima ma, in assoluto, legata ai livelli di prezzo ancora alti. Solo dal 2012 LTV subisce una severa riduzione (fino a otto punti in meno). Ciò nonostante e quindi ancorché la quota di capitale proprio necessaria all’acquisto addirittura aumenti percentualmente, la discesa dei prezzi delle abitazioni ha consentito comunque alla domanda di esprimersi e di far aumentare le compravendite.
Sono infine riportati nella successiva tabella 1, ulteriori informazioni sulla durata media dei mutui, sull’ammontare di capitale erogato in media per unità abitativa acquistata con mutuo, sulla rata media iniziale (è stata calcolata, in ciascun anno considerando il tasso iniziale medio, il capitale medio per unità e la durata media, con la classica formula del pagamento per un prestito in base a rate costanti a fine di ciascun periodo e a un tasso di interesse costante).
La tabella 1 mostra che la durata media di un mutuo ha avuto una crescita fino al 2007 (da 19,5 anni circa a 23 anni circa), mostrando poi una sostanziale stabilità (tra i 22 e i 23 anni). Il numero indice dell’ammontare di mutuo concesso in termini di capitale erogato per unità di abitazione acquistata e ipotecata (fatto pari a 100 il 2004) si colloca al livello 113 nel 2016, dopo aver raggiunto l’apice nel 2010 con 128,4. Poiché LTV, come si è detto, è rimasto relativamente stabile fino al 2011, la discesa del livello del capitale erogato dipende simultaneamente dalla riduzione di LTV, che interviene dal 2012, e dalla riduzione del livello assoluto dei prezzi nominali delle abitazioni.
La rata iniziale media su base annua è una sintesi dell’andamento del tasso di interesse, della durata e del capitale erogato per unità abitativa. Il suo numero indice (2004 = 100) mostra una crescita complessiva del 28% rispetto all’anno base nel 2009, cui segue un andamento altalenante tra il 2009 e il 2013, per poi imboccare un sentiero di rapida discesa che culmina nel livello 89,4 del 2016. Sostanzialmente una riduzione dell’11% circa rispetto all’anno base e del 39,6% rispetto all’apice del 2008.
Le informazioni nascondono tuttavia una notevole varietà di situazioni territoriali ed economiche. Una per tutte, rinviando ad altra occasione un approfondimento territoriale: mentre nel Centro-Nord l’incidenza degli acquisti con mutuo (INC-IP) è pari al 52% circa, al Sud è solo il 38,4% delle abitazioni acquistate. Ciò probabilmente accade perché nelle regioni meridionali i pezzi delle abitazioni sono più bassi e quindi è mediamente più accessibile il finanziamento dell’acquisto con le sole risorse proprie.