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I contratti di locazione per esigenze abitative di studenti universitari

I contratti di locazione per esigenze abitative  di studenti universitari
Contrariamente alla collocazione che, in generale, avevano nel regime previgente, le locazioni c.d. transitorie, nella nuova disciplina delle locazioni a uso abitativo, possiedono una regolamentazione specifica, nel senso che questa tipologia locatizia risulta organicamente assoggettata al regime giuridico dettato dalla novella, e anche le locazioni a studenti si vedono inserite nel corpus organico della nuova disciplina.

È un’impostazione innovativa rilevante perché tali tipologie locatizie non costituiscono più la fattispecie principale di deroga alla normativa imperativa relativa alle locazioni abitative – spesso utilizzate simulando l’uso transitorio rispetto a quello abitativo primario per sfuggire alle rigide maglie della legge sull’equo canone – ma vengono ricondotte ai soli modelli contrattuali standard contemplati dalla legge n. 431/1998.

Nello specifico, già la legge n. 392/1978 si era occupata, sia pure in modo indiretto, agli artt. 1 e 26 – oggi espressamente abrogati – delle locazioni stipulate per soddisfare “esigenze abitative di natura transitoria”, ma, proprio nell’ottica di definire l’àmbito di applicazione delle disposizioni imperative concernenti le locazioni abitative, si escludeva quelle transitorie – salvo che fossero dettate da “motivi di studio” (oltre che di lavoro), connotate, di regola, dalla stabilità abitativa del conduttore dell’immobile – restando vigente la disciplina autoritativa relativa al canone ma consentendo alle parti di derogarvi quanto alla durata. 

Dal canto suo, la legge n. 431/1998, all’art. 2, ha previsto la possibilità di scelta tra due “canali”: il primo consente di definire, del tutto autonomamente tra le parti, l’entità del canone e altri aspetti contrattuali, con l’unica limitazione della durata minima stabilita in quattro anni, rinnovabili automaticamente per un massimo di altri quattro, salva la sussistenza di determinate necessità in capo al locatore, mentre il secondo prevede la possibilità per le parti di aderire a contratti-tipo – già definiti secondo particolari procedure condizionate dall’esercizio di poteri lato sensu normativi affidati all’autonomia collettiva – con una durata minima stabilita in tre anni, prorogata di diritto per altri due, salvo tassative ipotesi di disdetta.

Inoltre, l’art. 5, comma 1, richiama il decreto del Ministro (ora) delle Infrastrutture, demandando a esso il compito di definire le condizioni e le modalità per la stipula di contratti di locazione di natura transitoria “anche di durata inferiore” ai limiti previsti dalla legge n. 431/1998 al fine di “soddisfare particolari esigenze delle parti”.

Va segnalato, poi, l’art. 4-bis della legge n. 431/1998 – introdotto dall’art. 1, comma 1, della legge n. 2/2002 – il quale prevede l’attribuzione alla Convenzione nazionale dell’ulteriore contenuto di definizione dei “tipi di contratto” per la stipula, oltre che dei contratti agevolati di cui all’art. 2, comma 3, anche dei contratti di locazione di natura transitoria di cui all’art. 5, comma 1, e per studenti universitari di cui all’art. 5, commi 2 e 3.

È intervenuto, da ultimo, il d.m. 16 gennaio 2017, con cui si sono fissati i criteri generali per la realizzazione degli accordi da definire in sede locale per la stipula – oltre dei contratti di locazione transitori, per quel che ci interessa da vicino – dei contratti di locazione per studenti universitari ex art. 5 della stessa legge n. 431/1998; a tale decreto, vengono allegati i “contratti tipo” (prima demandati alla contrattazione locale), e qui rileva solo l’allegato C per le locazioni transitorie di studenti universitari.

Dunque, i contratti destinati a soddisfare le esigenze transitorie di quella particolare categoria costituita dagli studenti universitari trovano una loro collocazione ad hoc nell’art. 5 della legge n. 431/1998, e segnatamente nei commi 2 e 3, sia pure oggetto, sùbito dopo, di lieve modifica da parte della legge n. 2/2002, che avoca alla Convenzione nazionale anche l’approvazione dei “tipi di contratto”.

Al riguardo, sono state sottolineate le analogie e le divergenze rispetto ai contratti transitori c.d. ordinari (ACIERNO, Commento all’art. 5 della l. 9 dicembre 1998, n. 431, Milano, 2000, 117).

Innanzitutto, la collocazione all’interno della medesima norma è giustificata dalla scelta da parte del patrio legislatore di prevedere il ricorso al secondo canale anche per questa tipologia di locazioni, anche se non in via esclusiva (si utilizza, infatti, il verbo “possono”); d’altronde, l’art. 5, comma 2, della legge n. 431/1998 stabilisce “in alternativa a quanto previsto dal primo comma”, e dall'incipit della disposizione dedicata agli studenti universitari, si evince, pertanto, che questi possono accedere non solo alla stipulazione dei contratti transitori specificamente previsti per soddisfare le loro esigenze, ma anche ai contratti transitori “comuni” di cui all'art. 5, comma 1; tuttavia, nulla impedisce agli studenti universitari di stipulare, quali conduttori, contratti di locazione “ordinari” secondo i modelli previsti dall'art. 2, commi 1 e 3, della stessa legge, ossia contratti a canone libero e a canone c.d. concertato per esigenze abitative stabili.

L'art. 5, comma 3, cui rinvia il comma precedente, soggiunge, poi, che: «È facoltà dei Comuni sede di università o di corsi universitari distaccati, eventualmente d'intesa con Comuni limitrofi, promuovere specifici accordi locali per la definizione, sulla base dei criteri stabiliti ai sensi del secondo comma dell'art. 4, di contratti-tipo relativi alla locazione di immobili a uso abitativo per studenti universitari. Agli accordi partecipano, oltre alle organizzazioni di cui al terzo comma dell'art. 2, le aziende per il diritto allo studio e le associazioni degli studenti, nonché cooperative ed enti non lucrativi operanti nel settore».

Della locazione transitoria destinata a soddisfare le esigenze degli studenti universitari, inoltre, si occupa l'art. 3 del d.m. 5 marzo 1999, mentre più asciutto si rivela l’art. 3 del d.m. 30 dicembre 2002; dal canto suo, il d.m. 16 gennaio 2017 amplia lo spettro di applicazione (NASINI - NASINI, La locazione di immobili urbani ad uso abitativo, Milano, 2019, 144), sia dal punto di vista territoriale (prima si limitava l’applicazione ai Comuni sedi di università o di corsi universitari distaccati e di specializzazione nonché nei Comuni limitrofi, mentre ora la stessa è estesa ai Comuni sede di istituti di istruzione superiore con rinvio alla disciplina di settore per la loro individuazione), sia sul versante dei requisiti soggettivi del conduttore (attualmente sono esemplificati casi di iscrizione non solo a corsi universitari, ma anche a master, dottorati, specializzazioni o perfezionamenti).

Indipendentemente dall'ubicazione dell'immobile locato in un Comune ad alta tensione abitativa, trovano applicazione, con riguardo alle locazioni transitorie per gli studenti universitari, le agevolazioni fiscali previste dall'art. 8, comma 3, della legge n. 431/1998; in particolare, si usufruisce dell’abbattimento della base imponibile dell’IRPEF (ne godono anche i contratti di locazione transitoria stipulati dagli Enti locali in qualità di conduttori); per contro, la riduzione delle aliquote ICI è riconosciuta per i contratti transitori ordinari, ma non per quelli stipulati in favore degli studenti universitari, perché non richiamati dal comma 3 dell’art. 2.

Riassunto, dunque, il quadro delle disposizioni applicabili alla materia, si può brevemente osservare, in primo luogo, che la disciplina delle locazioni transitorie di cui all'art. 5, comma 2, della legge n. 431/1998 è riferita alle «sole ipotesi in cui l'inquilino sia iscritto a un corso di laurea in un Comune diverso da quello di residenza»; non v'è distinzione, invece, tra studenti in corso e fuori corso, inclusi anche gli iscritti a un corso di diploma universitario (VERARDI, I contratti di natura transitoria, Torino, 2000, 158); in tal modo, si può accedere solo se la qualificazione del conduttore come studente sia effettiva (escludendo, ad esempio, quelli animati solo dal desiderio di vivere durante il corso di studi al di fuori del nucleo familiare); d’altronde, la limitazione si giustifica in base al riconoscimento solo allo studente fuori sede della qualifica di contraente debole, stante la verosimile assenza di autosufficienza economica e i maggiori oneri derivanti dalla localizzazione della sede di studio lontano dalla residenza della famiglia.

La stipulazione dei contratti di locazione per studenti universitari è sottoposta all'osservanza del requisito formale della forma scritta di cui all'art. 1, comma 5, della legge n. 431/1998, e, anzi, il d.m. 5 marzo 1999, all'art. 3, comma 7 (così come il d.m. 30 dicembre 2002), impone l'utilizzo dei contratti-tipo.
La durata deve essere compresa tra i sei mesi e i tre anni, a fronte dei contratti transitori “ordinari” che variano, di regola, da sei a diciotto mesi.

È previsto il rinnovo automatico, salvo disdetta del conduttore, da comunicarsi almeno un mese o non oltre tre mesi prima della scadenza, restando, comunque, ferma la durata massima non superiore a sei anni prevista dall’art. 2, comma 3, della legge n. 431/1998 (in linea, d’altronde, con la durata media dei corsi universitari italiani, inclusa la fase della preparazione/stesura della tesi di laurea).

Non sembra contemplato il tacito rinnovo alla seconda scadenza, con conseguente automatica cessazione del rapporto, mentre è opinabile la possibilità del diniego di rinnovazione da parte del locatore per i motivi di cui all’art. 3 della legge n. 431/1998 (ad avviso di SCALETTARIS Le locazioni abitative per gli studenti universitari, in Arch. loc. e cond., 1999, 211, il recesso per necessità del locatore alla prima scadenza deve considerarsi un “principio di carattere ordinamentale”).

Il recesso del conduttore è previsto per gravi motivi; in caso di pluralità di conduttori è consentito il recesso parziale, sicché la locazione prosegue nei confronti degli altri (il conduttore recedente dovrebbe rimanere solidalmente obbligato per i periodi di conduzione pregressi, unitamente agli oneri accessori); è da escludere che i rimanenti conduttori possano unilateralmente decidere di sostituire il conduttore receduto con altro conduttore in mancanza del consenso del locatore; se ne deduce, dunque, che, per effetto del recesso di uno dei conduttori, gli altri potrebbero trovarsi assoggettati all'obbligazione di pagamento di un canone proporzionalmente superiore a quello originariamente pattuito, anche se tale circostanza potrebbe valutarsi sul piano dei gravi motivi giustificativi del recesso successivo dei conduttori così esposti.
Il canone non è liberamente determinabile, ma deve essere stabilito dagli accordi locali, all’interno di una fascia di oscillazione per aree omogenee, con possibilità di aumenti o diminuzioni degli intervalli in relazione alla durata contrattuale; la misura massima del canone, stabilita in considerazione delle caratteristiche obiettive dell'immobile e della durata del rapporto, è imposta a pena di nullità parziale ai sensi dell'art. 13, comma 4, della legge n. 431/1998 – il conduttore potrebbe conseguire in giudizio la determinazione del canone dovuto, in sostituzione di quello concordato, con l'azione di riconduzione a condizioni conformi di cui all'art. 13, comma 6, della stessa legge – mentre non è previsto, invece, l’aggiornamento del canone.

La sublocazione è vietata, tutelando soprattutto il locatore qualora il contratto sia sottoscritto da un “gruppo di studenti”, atteso che costituisce un valido strumento di controllo del numero e delle caratteristiche dei conduttori che possono avvicendarsi nello svolgimento del rapporto locatizio (è necessario, comunque, che la plurisoggettività della parte conduttrice sia visibile nel testo negoziale).

Inoltre, i contratti di locazione di natura transitoria per soddisfare le esigenze degli studenti universitari devono essere stipulati utilizzando esclusivamente i tipi di contratto approvati (alla luce del vigente decreto ministeriale del 2017, si fa specifico riferimento all’allegato C sopra richiamato).

Infine, è prevista, come facoltativa, l’assistenza alle parti contrattuali per opera delle rispettive Organizzazioni; al riguardo, gli accordi locali stabiliscono, per i contratti “non assistiti”, le modalità di attestazione da eseguirsi sulla base degli elementi oggettivi dichiarati dalle medesime parti, e con assunzione di responsabilità, da parte di almeno un’Organizzazione firmataria, circa la “rispondenza” del contenuto economico/normativo del contratto all’accordo medesimo, anche per quanto riguarda le agevolazioni fiscali.

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