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Frontalino di balcone aggettante a chi compete la spesa di restauro?

Frontalino di balcone aggettante  a chi compete la spesa di restauro?

 


Tra le controversie in materia condominiale che maggiormente hanno interessato la giurisprudenza, rileva la questione delle spese di riparazione dei balconi aggettanti e dei frontalini. In particolare si disputa se gli stessi siano delle estensioni della proprietà esclusiva del condomino oppure se si debba ritenere che siano degli elementi accessori della facciata e di conseguenza, parti comuni dell'edificio o d’interesse comune. 

Parametro normativo di riferimento in materia di parti comuni dell'edificio è l'art. 1117 c.c. (che esplicitamente non li menziona) il quale così dispone: «Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo: 1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate; 2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune; 3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche». 

I balconi "aggettanti" sono quelli che sporgendo dalla facciata dell'edificio costituiscono un prolungamento dell'appartamento dal quale protendono. Non svolgendo alcuna funzione di sostegno, né di necessaria copertura dell'edificio (come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell'edificio), rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono.

La Cassazione ha, in passato (sentenza 29/05/2015, n. 1156), chiarito che i balconi aggettanti sono di proprietà esclusiva del proprietario dell’appartamento; sono comuni solo gli elementi decorativi della parte frontale e inferiore del manufatto, qualora s’inseriscano nella facciata di prospetto dell’edificio e costituiscono un abbellimento della facciata (vi rientrano quindi i frontalini e le fioriere). Diversamente, i balconi costituiscono dei beni di proprietà del singolo condomino, la cui manutenzione è lasciata al singolo proprietario.

Sono molte le decisioni in materia da parte della Corte di Cassazione e nel tempo diverse tra loro.

Allo stato l'elaborazione giurisprudenziale in tema di balconi aggettanti può essere riassunta nella seguente frase estratta dalla sentenza della Corte di Cassazione n. 30071/2017: «Per orientamento consolidato di questa Corte, mentre i balconi di un edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni, ai sensi dell'art. 1117 c.c., non essendo necessari per l'esistenza del fabbricato, né essendo destinati all'uso o al servizio di esso, il rivestimento del parapetto e della soletta devono, invece, essere considerati beni comuni se svolgono una prevalente funzione estetica per l'edificio, divenendo così elementi decorativi e ornamentali essenziali della facciata e contribuendo a renderlo esteticamente gradevole (Cass. Sez. 2, 21/01/2000, n. 637 del; Cass. Sez. 2, 30/07/2004, n. 14576; Cass. Sez. 2, 30/04/2012, n. 6624). L'accertamento del giudice del merito che il parapetto del fronte dei balconi degli appartamenti di un edificio assolva prevalentemente alla funzione di rendere esteticamente gradevole l'edificio (...) costituisce apprezzamento di fatto, incensurabile in sede di legittimità se non per omesso esame di fatto storico decisivo e controverso».

Con ordinanza n. 27083 del 2018 la Suprema Corte di Cassazione si è di nuovo interessata della materia.

Il ricorrente sosteneva che il frontalino, costituendo parte del balcone ed essendo quest’ultimo, a sua volta, proiezione dell’appartamento, la riparazione del primo doveva porsi a carico del singolo condomino e non del condominio, non constando una situazione di pregio architettonico da salvaguardare, tale da giustificare l’accollo collettivo della spesa.

La Cassazione smentisce il ricorrente confermando il proprio indirizzo secondo il quale i balconi aggettanti, costituendo un “prolungamento” della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa, dovendosi considerare beni comuni a tutti soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole (ex multis, Sez. 2, n. 6624, 30/4/2012, Rv. 622451).

Con l’ordinanza n. 27083/18 la II Sezione Civile della Corte di Cassazione ribadisce che la spesa per la ristrutturazione del balcone, di proprietà esclusiva di un condomino, è a carico dell’intero condominio in quanto riguarda la sua estetica esterna. Secondo la Suprema Corte «… perché il costo del recupero debba imputarsi al condominio, non occorre che l’edificio mostri particolari pregevolezze artistiche o architettoniche, essendo sufficiente che il rivestimento esterno al balcone contribuisca alla gradevolezza estetica dell’intero manufatto».

La caduta dell'intonaco dai frontalini dei balconi configura un evento abbastanza diffuso nei fabbricati condominiali e tale da poter determinare, spesso, danni a cose e persone, con tutte le conseguenze, annesse e connesse, che ne derivano in termini di responsabilità civili e penali.

In merito alla determinazione delle responsabilità per i danni causati dal frontalino dei balconi, è nota l'assenza normativa di una regola univoca, soprattutto in termini di competenze e poteri di controllo dell'amministratore di condominio.

Sotto tale profilo la mancanza di una disciplina certa è da attribuirsi esclusivamente alla scelta del legislatore, che non ha inteso menzionare i balconi nell'elenco dei beni comuni, di cui all'art. 1117 c.c., nonostante gli stessi balconi insistano sulle facciate dei fabbricati condominiali.

In parole povere, all'infuori dei balconi, con frontalini impreziositi da fregi e bassorilievi artistici, in tutti gli altri casi è necessario rivolgersi a un giudice per sapere se la decisione assunta dall'assemblea condominiale in merito alle competenze per gli stessi frontalini sia legittima o meno, con tutte le conseguenze del caso in termini di responsabilità per eventuali danni.

L’ordinanza n. 27083/18 la II Sezione Civile della Corte di Cassazione, qui considerata, decide anche sull’eccezione dedotta circa il persistente difetto di autorizzazione dell’assemblea per resistere nel giudizio d’appello, poiché dopo che con ordinanza collegiale dell’8/6/2011 era stato assegnato termine al Condominio fino all’udienza del 26/9/2012, non avendo a quell’udienza nulla depositato l’appellato, il termine, nonostante avesse natura inderogabile, era stato prorogato, d’ufficio.
L’eccezione è stata considerata «infondata poiché il difetto di legittimazione processuale della persona fisica, che agisca in giudizio in rappresentanza di un ente (nella specie, per mancanza dell’autorizzazione preventiva alla proposizione dell’azione da parte dell’organo competente per statuto), può essere sanato, in qualunque stato e grado del giudizio, con efficacia retroattiva e con riferimento a tutti gli atti processuali già compiuti, per effetto della costituzione in giudizio del soggetto dotato dell’effettiva rappresentanza dell’ente stesso, il quale manifesti la volontà, anche tacita, di ratificare l’operato del “falsus procurator” (da ultimo, Sez. 1, n. 23274, 15/11/2016, Rv. 642413)».

L’Ordinanza continua enunciando che il ricorso deduce l’erroneità della statuizione d’appello per non avere tenuto conto del fatto che il frontalino costituisce parte del balcone ed essendo quest’ultimo, a sua volta, proiezione dell’appartamento, la riparazione del primo deve porsi a carico del singolo condomino e non del condominio, non constando una situazione di pregio architettonico da salvaguardare, tale da giustificare l’accollo collettivo della spesa.

Secondo la Cassazione la doglianza non merita di essere accolta, valendo quanto segue:

costituisce principio consolidato e condiviso da questo Collegio l’affermazione secondo la quale i balconi aggettanti, costituendo un “prolungamento” della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa, dovendosi considerare beni comuni a tutti soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole (ex multis, Sez. 2, n. 6624, 30/4/2012, Rv. 622451);
perché il costo del recupero debba imputarsi al condominio non occorre che l’edificio mostri particolari pregevolezze artistiche o architettoniche, essendo sufficiente che il rivestimento esterno al balcone contribuisca alla gradevolezza estetica dell’intero manufatto;
una tale valutazione, svolta dal Giudice d’appello, il quale ha direttamente visionato i reperti fotografici, non è in questa sede sindacabile.

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