Formule contrattuali  | Arpe Roma

Formule contrattuali

Formule contrattuali che semplificano l’acquisto immobiliare

Esistono oggi sul mercato diverse formule contrattuali che semplificano l’acquisto di un immobile in alternativa all’accensione di un mutuo con una banca; facciamo, dunque, chiarezza tra le diverse soluzioni che spesso – complice un sovrapporsi di inglesismi – tendono a confondersi l’un l’altra pur avendo caratteristiche contrattuali differenti.

L’affitto con riscatto è una collaudata formula per l’acquisto, pensata per le fasce di reddito meno abbienti, nella quale si fondono un contratto di locazione e un preliminare di vendita di un immobile, che richiama l’esperienza degli anni Cinquanta e Sessanta con il c.d. “Piano Casa Fanfani”. Consente di riscattare i canoni di locazione versati durante un certo periodo (equiparabile al tempo di ammortamento di un mutuo), dopo il quale la proprietà è trasferita all’affittuario. In pratica, il venditore finanzia l’acquirente concedendogli di pagare a rate l’immobile.

Il “rent to buy“, introdotto dal decreto cd “Sblocca Italia”, è un contratto in base al quale si può effettuare una sorta di “locazione preparatoria” all’acquisto di un immobile da parte di chi ne ha l’intenzione, ma non ha i mezzi.  Può così scegliere un utilizzo immediato, pagando un affitto, congelando intanto il prezzo di acquisto e rinviando la compravendita, dal cui prezzo potrà essere sottratto (in tutto o in parte) l’importo dei canoni di locazione versati, fino a quando sarà in grado di accedere a un finanziamento bancario. In pratica, si resta affittuari finché non si riesce ad ottenere un mutuo per comprare l’immobile locato. Si può applicare a qualsiasi tipologia di immobile (se questo è in costruzione, il contratto continua ad avere effetto anche se l’impresa fallisce): appartamenti, autorimesse, cantine, negozi, uffici, capannoni, terreni e immobili in costruzione.

Questa formula – diversamente dall’affitto con riscatto – non va, quindi, a sostituirsi al sistema bancario per finanziare l’acquisto di un immobile, ma aiuta il potenziale acquirente a ottenere i requisiti per rientrare nei parametri oggi chiesti dalle banche prima di concedere un mutuo. È caratterizzata da un’estrema flessibilità, è basata su contratti regolamentati e trascritti dal notaio (che rappresentano una vera e propria prenotazione dell’acquisto dell’immobile) e si può cedere a terzi per recuperare le somme accantonate. Il proprietario, quindi, non potrà vendere l’immobile, aprire ipoteche o costituire altro diritto pregiudizievole. Lo stesso vincolo è previsto per eventuali creditori del venditore. In pratica, questo contratto riserva l’immobile al futuro acquirente, nei confronti del quale non ha effetto qualsiasi trascrizione o iscrizione. Viceversa, non c’è obbligo di concludere la vendita al termine del periodo di affitto pattuito: l’inquilino ha un diritto di acquisto che può decidere se esercitare o no. Nel caso in cui decida di non procedere all’acquisto, il proprietario ha diritto alla riconsegna dell’immobile e a trattenere l’intera parte degli affitti pagati destinata all’utilizzo, mentre restituirà la componente eventualmente versata relativa al prezzo di vendita. Le parti possono concordare che il conduttore sia obbligato ad acquistare entro un termine di tempo che può essere generalmente di dieci anni.

Questo contratto sostanzialmente prevede tre diverse discipline fiscali sugli immobili:

  • la parte di canone che l’inquilino versa fino all’esercizio del diritto di acquisto è trattata fiscalmente esattamente come le normali locazioni;
  • la parte di canone che ha natura di anticipazione del corrispettivo di acquisto è invece assimilata agli acconti che si pagano sulle vendite degli immobili;
  • in caso di esercizio del diritto di acquisto, si applicano le norme, ai fini delle imposte dirette e indirette, per i trasferimenti immobiliari.

In pratica, spiega l’Agenzia delle entrate, il trattamento fiscale da applicare al canone corrisposto dal conduttore deve essere diversificato in considerazione della funzione (godimento dell’immobile e acconto prezzo) per la quale le somme sono corrisposte.

Il vantaggio principale per il venditore è di trovare un numero più elevato di potenziali acquirenti. Il rischio però è che il conduttore decida di non comprare la casa e di trovarsi l’immobile occupato dal conduttore divenuto inadempiente e di dover fare ricorso al giudice per liberare il bene e venderlo ad altri. In caso di mancato acquisto, o di mancato pagamento dei canoni, il venditore potrà attivare la procedura di rilascio del bene (e non di sfratto).

Al fine di tutelare il conduttore, la legge prevede la trascrizione nei registri immobiliari del contratto di rent to buy, che gli permetterà di acquistare il bene libero da ipoteche, pignoramenti, o altre pregiudiziali, che emergano dopo la trascrizione, questa ha una durata massima di dieci anni e permane anche in caso di fallimento del venditore.

Nel panorama contrattuale esiste poi tutta una serie di soluzioni intermedie tra affitto con riscatto e rent to buy, anche se nessuna di queste tutela al 100% ambo le parti:

  • contratto di vendita con patto di riservato dominio;
  • preliminare di compravendita a effetti anticipati;
  • contratto di locazione con patto di futura vendita;
  • contratto di locazione con opzione di acquisto.

Per le prime tre (le meno diffuse) i rischi sono legati a un’eccessiva rigidità esponendo l’acquirente a perdere quanto versato. L’ultima è ampiamente diffusa, ma anch’essa nasconde insidie: l’acquirente deve porre particolare attenzione al modo in cui l’affitto pagato viene convertito in acconto sul prezzo di vendita, non ha tutele contro il fallimento dell’impresa che vende, né contro eventuali pignoramenti, mentre il venditore non ha garanzia di un impegno all’acquisto.

Bisogna, infine, ricordare che l’utilizzo di un contratto atipico, non previsto dal Codice Civile, espone al rischio sia di essere impugnato e sia di pesanti sanzioni fiscali.

Il leasing immobiliare agevolato per l’acquisto della prima casa (altrimenti detto “locazione finanziaria”) è la novità dell’ultima ora del pacchetto casa della Legge di Stabilità 2016. In precedenza la locazione finanziaria non consentiva di destinare l’immobile ad abitazione principale, possibilità, ora, riconosciuta ai contratti stipulati dal 1° gennaio 2016 al 31 dicembre 2020.

Nelle intenzioni dei promotori le banche e le società di leasing potranno erogare mutui a molti di quei soggetti, soprattutto i giovani, ai quali fino ad ora lo negavano.

Il leasing immobiliare rientra negli strumenti finalizzati a dilazionare nel tempo la spesa per l’acquisto della casa, si tratta di un’alternativa al mutuo ipotecario, che consente di acquistare casa senza contrarre un debito con la banca. Il contratto di leasing-prima casa è più flessibile rispetto al mutuo ed ha minori costi notarili poiché non è prevista l’ipoteca. Consente poi, in pratica, la dilazione dei costi dell’IVA, che si applica via via ai canoni e al prezzo di riscatto, mentre nel mutuo va pagata immediatamente sul prezzo di acquisto.

È un’operazione di finanziamento attraverso la quale la banca, o l’intermediario finanziario, acquista, o fa costruire, un immobile scelto e indicato dal cliente. Tale operazione, prevede, quindi, la sottoscrizione di un contratto di leasing che consente a chi acquista di concedere l’immobile all’utilizzatore per un certo periodo, dietro il pagamento di un canone mensile. Alla scadenza del contratto di leasing immobiliare, il cliente può poi decidere se riscattare la casa al prezzo prestabilito e inferiore al valore di mercato, oppure di restituire l’immobile al concedente, o ancora, chiedere al concedente di rinnovare il contratto con le stesse o nuove condizioni economiche.

In questo contesto, il leasing immobiliare per i privati presenta anche molti altri vantaggi, quali, ad esempio, l’ottenere un finanziamento al 100% rispetto al valore della casa e la possibilità di farvi rientrare anche il costo dell’arredamento. C’è poi una serie di clausole che tutelano l’inquilino-acquirente da eventi di particolare rilevanza economica (come la perdita del lavoro): in questo caso, è possibile sospendere il pagamento del canone, per un periodo massimo di dodici mesi, opzione senza spese aggiuntive ed esercitabile una sola volta. Se però alla fine del contratto di locazione finanziaria l’immobile non viene rilasciato scattano le procedure di sfratto.

Per i giovani fino a 35 anni, con un reddito non oltre i 55mila euro, ci sono condizioni particolarmente favorevoli: detrazione fiscale del 19% fino a un massimo di 8mila euro annui e sulla maxi rata finale fino a 20mila euro.