logo-ARPE
Home Speciali tecnici Contatti

Come si può parlare ancora di equo canone?

Come si può parlare ancora di equo canone?

Sono passati quarantuno anni dal 27 luglio 1978, la fatidica data che segnò l’avvio di una nuova era per la locazione degli immobili in Italia. Una legge, potremmo dire come non se fanno quasi più, giacché il Parlamento oggi è impegnato a esaminare e approvare, troppo spesso con il voto di fiducia, in pratica solo decreti legge promossi dal Governo, mentre allora riusciva a esaminare e approvare leggi destinate a segnare la vita del Paese. Non è la prima volta che lo ricordiamo, ma pochi giorni dopo, ossia il 5 agosto fu la volta di un’altra legge altrettanto importante e densa di contenuti non solo normativi, ma anche finanziari. Si trattava della n. 457, meglio conosciuta come il piano decennale per la casa, destinato nei fatti a durare per fortuna di più, che prevedeva la realizzazione di alloggi in proprietà e in locazione soprattutto per i soggetti socialmente ed economicamente più deboli.

Il completamento di un disegno organico, esattamente come oggi non accade né per la casa né per la città di cui tutti parlano, e di cui alla fine rimangono solo parole. Ma torniamo all’equo canone che i più identificano come riferito alle abitazioni, ma che aveva una parte, tutt’altro che trascurabile, dedicata alle locazioni d’immobili adibiti a uso diverso dall’abitazione. Se per superare una gran parte dell’equo canone per le abitazioni è stato necessario attendere la fine del 1998, per la sezione normativa relativa all’uso diverso dall’abitazione a prescindere dagli sporadici e disorganici interventi legislativi ahimè e salvo casi particolari il riferimento è ancora quello! 

Che dire soprattutto se si fa un confronto, per il medesimo arco temporale, con i cambiamenti che hanno caratterizzato le attività commerciali, quelle produttive e, per finire, gli uffici. Un mondo in movimento, anzi spesso in ebollizione e attraversato anche da crisi profonde, che ha negli immobili la sua materia prima, ma che proprio a causa di questi ultimi e della normativa del 1978, evidenzia situazioni normative anacronistiche che alla fine si cerca di superare con contratti o peggio prassi border line.

Basti pensare ai locali siti nei centri commerciali che solo da pochi anni beneficiano di una normativa specifica mentre inizialmente assistevamo a forme contrattuali atipiche, anch’esse al limite del lecito. Insomma, quella che era stata una legge pensata per tutelare soprattutto il commercio considerato per antonomasia parte debole, oggi nella prassi è stata superata da soluzioni che tendono a riconoscere una certa flessibilità magari legata all’andamento dell’attività commerciale esercitata. Ma per rimanere nelle tutele a suo tempo previste per il conduttore perché non ricordare la normativa per l’avviamento commerciale che il locatore era tenuto a riconoscere al conduttore in caso di mancato rinnovo del contratto oppure dell’obbligo sostanziale di rinnovo del contratto alla prima scadenza, la previsione espressa, altrimenti era vietato l’aggiornamento del canone che comunque iniziava dal terzo anno di contratto sterilizzando però la prima annualità, la rigidità nella determinazione, sia pure libera, del canone ecc.

Insomma, di tutto e di più. Senza considerare il regime transitorio previsto per graduare il passaggio dai vecchi contratti a quelli nuovi con l’obiettivo di favorire la stabilità locativa. E poi, ancora, l’errore di ipotizzare la medesima normativa per tutti gli immobili definibili come urbani compresi gli edifici industriali e gli studi professionali. Come dire di tutto un po’, ma regolati dalla stessa unica normativa! Una situazione sicuramente peggiore rispetto a quella delle abitazioni che invece avevano beneficiato di un primo miglioramento con l’introduzione dei patti in deroga nel 1992 e poi con il duplice regime dei contratti liberi e di quelli concordati nel 1998. Se il paragone viene quasi spontaneo, la realtà è stata ed è molto diversa e francamente appare difficile comprendere le ragioni per le quali non si sia messa mano anche alla riforma della normativa per le locazioni a uso diverso dall’abitazione che rappresentano il motore del sistema economico.

Oggi la questione non è più rinviabile e vale la pena di provare a mettere mano, ma non con interventi disorganici, anche a quest’aspetto del comparto immobiliare che ne riuscirebbe senz’altro rivitalizzato e potrebbe rappresentare un interessante campo di attività anche per gli investitori o meglio i singoli risparmiatori. Forse la tipologia costruttiva che prevedeva il piano terra di negozi e poi le residenze oggi ha lasciato il passo alla concentrazione dei locali commerciali in appositi immobili almeno nelle residue zone di espansione. D’altro canto il fenomeno della realizzazione dei centri commerciali se non è in via esaurimento è comunque in evoluzione orientandosi verso nuove realtà di commercio diffuso, ma sempre in strutture dedicate. Strutture dedicate necessarie anche per varie attività commerciali per le quali alla fine la tipologia di esercizio richiede soluzioni mirate che alla fine saranno specializzate proprio per queste attività.

Per essere chiari, un fondo commerciale destinato alla vendita food come oggi si usa dire, ossia un supermercato, difficilmente potrà essere reimpiegato per altre tipologie commerciali proprio perché il supermercato richiede una disposizione lineare su un unico piano, la disponibilità, secondo la dimensione, di spazi di parcheggio o comunque di una buona accessibilità. Da tutto ciò deriva ancora di più la necessità di un riesame della normativa sulla locazione degli immobili adibiti a uso diverso dall’abitazione. Ciò che è necessario, come per qualsiasi cosa che ha nel fattore tempo il suo principale elemento, è un adeguamento normativo che tenga conto di come il settore si è evoluto, altrimenti la crisi sarà sempre più irreversibile così come altrettanto frequente il ricorso a soluzioni estemporanee. 

C.G.M.

Iscriviti alla Newsletter

Ricevi tutti i mesi ARPENews con notizie su condominio, attualità e giurisprudenza:

mail_outline

Proseguendo accetti l'informativa Privacy.