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Aspetto architettonico e decoro nella sopraelevazione

Aspetto architettonico  e decoro nella sopraelevazione

Il codice civile all’art.1127 c.c. riconosce, a determinate condizioni il diritto a sopraelevare l’ultimo piano del condominio.

Infatti, il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare. La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell'edificio non la consentono.

I condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l'aspetto architettonico dell'edificio ovvero diminuisce notevolmente l'aria o la luce dei piani sottostanti.

Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un'indennità pari al valore attuale dell'area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l'importo della quota a lui spettante. Egli è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare.

Sulla natura del diritto di sopraelevazione attribuito al proprietario dell'ultimo piano dell'edificio la dottrina si divide: per alcuni si tratterebbe di un autonomo diritto di superficie; per altri, di una facoltà che spetta al proprietario in quanto tale. Si tratta di un diritto comunque imprescrittibile.
Il titolo in base al quale il diritto di sopraelevazione può spettare ad altri soggetti diversi, è costituito dal regolamento del condominio predisposto dal costruttore e accettato da tutti i condomini (c.d. regolamento contrattuale), oppure da un contratto successivo tra tutti i condomini.

Il diritto di sopraelevare nuovi piani o nuove fabbriche spetta al proprietario esclusivo del lastrico solare o dell’ultimo piano di un edificio condominiale ai sensi e con le limitazioni previste dall’art. 1127 c.c., senza necessità di alcun riconoscimento da parte degli altri condomini, mentre limiti o divieti all’esercizio di tale diritto, assimilabili a una servitù altius non tollendi, possono esser costituiti soltanto con espressa pattuizione, che può essere contenuta anche nel regolamento condominiale, di tipo contrattuale.

Il diritto dei condomini dell'ultimo piano dell'edificio a sopraelevare consente a questi ultimi l'edificazione di un ulteriore piano completo, sopra di quelli già esistenti, con l'obbligo di rifacimento del tetto e di prolungamento degli impianti dell'edificio. Questo il principio di diritto è stato affermato dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 29337/2018.

La Corte di Cassazione, sentenza 15 novembre 2018 n. 51599, ha incluso tra gli interventi edilizi soggetti a permesso di costruire, quelli di nuova costruzione, come la sopraelevazione la cui descrizione viene fornita dall'art. 3 dello stesso T.U. nella lettera e, ove si specifica che si intendono come tali tutti gli interventi di trasformazione edilizia e urbanistica del territorio non rientranti nelle categorie definite alle lettere precedenti (che riguardano cioè gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, di restauro e di risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia).

L’art. 1127 c.c. ha poi sancito che il diritto alla sopraelevazione è altresì vincolato ad alcuni criteri.

La nuova costruzione non deve pregiudicare la stabilità dell’edificio e non deve violare i canoni estetici e architettonici dello stesso.

Non è richiesta una preventiva autorizzazione da parte degli altri condomini alla sopraelevazione (così come stabilito anche dalla sentenza del TAR Trentino n. 45/2017).

Il divieto di sopraelevazione, per inidoneità delle condizioni statiche dell’edificio, previsto dall’art. 1127, secondo comma, c.c., va interpretato non nel senso che la sopraelevazione è vietata soltanto se le strutture dell’edificio non consentono di sopportarne il peso, ma nel senso che il divieto sussiste anche nel caso in cui le strutture son tali che, una volta elevata la nuova fabbrica, non consentano di sopportare l’urto di forze in movimento quali le sollecitazioni di origine sismica. Pertanto, qualora le leggi antisismiche prescrivano particolari cautele tecniche da adottarsi, in ragione delle caratteristiche del territorio, nella sopraelevazione degli edifici, esse sono da considerarsi integrative dell’art. 1127, secondo comma, c.c., e la loro inosservanza determina una presunzione di pericolosità della sopraelevazione che può essere vinta esclusivamente mediante la prova, incombente sull’autore della nuova fabbrica, che non solo la sopraelevazione, ma anche la struttura sottostante sia idonea a fronteggiare il rischio sismico.

L’art. 1127 c.c. sottopone il diritto del proprietario dell’ultimo piano alla sopraelevazione a tre limiti, dei quali il primo (condizione statica) introduce un divieto assoluto, cui è possibile ovviare se, con il consenso unanime dei condomini, il proprietario sia autorizzato all’esecuzione delle opere di rafforzamento e di consolidamento, necessarie a rendere idoneo l’edificio a sopportare il peso della nuova costruzione. Gli altri due limiti (turbamento delle linee architettoniche, diminuzione di aria e di luce) presuppongono l’opposizione facoltativa dei singoli condomini contro-interessati. Pertanto, l’art. 1127 cit. ha carattere innovativo rispetto al corrispondente art. 12 R.D.L. 15 gennaio 1934 n. 56, giacché inibisce al proprietario dell’ultimo piano di sopraelevare se le condizioni statiche in atto dell’edificio siano sfavorevoli e la sopraelevazione richieda opere di rafforzamento e di consolidamento delle strutture essenziali.

L'aspetto architettonico, cui si riferisce l'art. 1127, co. 3, c.c., quale limite alle sopraelevazioni, sottende una nozione sicuramente diversa da quella di decoro architettonico, contemplata dagli artt. 1120, co. 4, 1122, co. 1, e 1122-bis c.c., dovendo l'intervento edificatorio in sopraelevazione comunque rispettare lo stile del fabbricato e non rappresentare una rilevante disarmonia in rapporto al preesistente complesso, tale da pregiudicarne l'originaria fisionomia e alterare le linee impresse dal progettista, in modo percepibile da qualunque osservatore.

L’ha ricordato la Corte di Cassazione con l'ordinanza 22156-2018 dello scorso 12 settembre, relativa a una controversia sul diritto di sopraelevazione molto interessante perché imperniata appunto sulla differenza che intercorre fra decoro architettonico e aspetto architettonico.

Secondo la Cassazione l'aspetto architettonico, cui si riferisce l'art. 1127 c.c., co. 3, quale limite alle sopraelevazioni, sottende, peraltro, una nozione sicuramente diversa da quella di decoro architettonico, contemplata dall'art. 1120 c.c., co. 4, art. 1122 c.c., co. 1, e art. 1122-bis c.c., dovendo l'intervento edificatorio in sopraelevazione comunque rispettare lo stile del fabbricato e non rappresentare una rilevante disarmonia in rapporto al preesistente complesso, tale da pregiudicarne l'originaria fisionomia ed alterare le linee impresse dal progettista, in modo percepibile da qualunque osservatore. Il giudizio relativo all'impatto della sopraelevazione sull'aspetto architettonico dell'edificio va condotto, in ogni modo, esclusivamente in base alle caratteristiche stilistiche visivamente percepibili dell'immobile condominiale, e verificando l'esistenza di un danno economico valutabile, mediante indagine di fatto demandata al giudice del merito, il cui apprezzamento sfugge al sindacato di legittimità, se, come nel caso in esame, congruamente motivato (cfr. Cass. Sez. 6-2, 28/06/2017, n. 16258; Cass. Sez. 2, 15/11/2016, n. 23256; Cass. Sez. 2, 24/04/2013, n. 10048; Cass. Sez. 2, 07/02/2008, n. 2865; Cass. Sez. 2, 22/01/2004, n. 1025; Cass. Sez. 2, 27/04/1989, n. 1947).

La Cassazione ha anche affermato che le nozioni di aspetto architettonico ex art. 1127 c.c. e di decoro architettonico ex art. 1120 c.c., pur differenti, sono strettamente complementari e non possono prescindere l'una dall'altra, sicché anche l'intervento edificatorio in sopraelevazione deve rispettare lo stile del fabbricato, senza recare una rilevante disarmonia al complesso preesistente, sì da pregiudicarne l'originaria fisionomia e alterarne le linee impresse dal progettista (Cass. Sez. 6 - 2, 25/08/2016, n. 17350).

Ora, perchè rilevi la tutela dell'aspetto architettonico di un fabbricato, agli effetti dell'art. 1127 c.c., co. 3, non occorre che l'edificio abbia un particolare pregio artistico, ma soltanto che questo sia dotato di una propria fisionomia, sicché la sopraelevazione realizzata induca in chi guardi una chiara sensazione di disarmonia. Perciò deve considerarsi illecita ogni alterazione produttiva di tale conseguenza, anche se la fisionomia dello stabile sia già in parte lesa da altre preesistenti modifiche, salvo che lo stesso, per le modalità costruttive o le modificazioni apportate, non si presenti in uno stato di tale degrado complessivo da rendere ininfluente allo sguardo ogni successivo intervento.

 

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