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Cortile condominiale, cosa c’è da sapere

Cortile condominiale, cosa c’è da sapere
Solitamente gli edifici in condominio sono caratterizzati dalla presenza di un cortile. A questo proposito però è necessario cercare di rispondere ad alcune domande: di chi è la proprietà? Qual è la sua specifica destinazione d'uso? Quest’ultima può subire delle modifiche? Vediamo nello specifico!

 

Solitamente gli edifici in condominio sono caratterizzati dalla presenza di un cortile. A questo proposito però è necessario cercare di rispondere ad alcune domande: di chi è la proprietà? Qual è la sua specifica destinazione d'uso? Quest’ultima può subire delle modifiche?

Domande insomma, tra le più comuni, che interessa sia gli addetti ai lavori che gli stessi condomini dello stabile.

Cortile condominiale, cos’è

Su questa domanda c’è innanzitutto da far riferimento all'art. 1117 n.1 c.c. che identifica il cortile come una parte comune, salvo differente disposizione contenuta negli atti d'acquisto o nel regolamento del condominio.

Detta in soldoni, il cortile è quindi una proprietà di tutti coloro che partecipano al condominio o quelli che sono individuati nello specifico dal regolamento o dagli atti d'acquisto.

Andando ancor più a fondo, la giurisprudenza ha fatto la sua parte definendo tecnicamente il cortile come l'area scoperta compresa tra i corpi di fabbrica di un edificio o di più edifici, che serve a dare aria e luce agli ambienti circostanti. Ma avuto riguardo all'ampia portata della parola e, soprattutto, alla funzione di dare aria e luce agli ambienti che vi prospettano, nel termine cortile possono ritenersi compresi anche i vari spazi liberi disposti esternamente alle facciate dell'edificio - quali gli spazi verdi, le zone di rispetto, i distacchi, le intercapedini, i parcheggi - che, sebbene non menzionati espressamente nell'art. 1117 cod. civ., vanno ritenute comuni a norma della suddetta disposizione (Cass. 9 giugno 2000, n. 7889).

In tutto questo “marasma” di definizione c’è quindi da comprendere meglio come avviene l’utilizzo del cortile.

Cortile condominiale, il suo uso

Come già definito in precedenza, l’utilizzo del cortile condominiale dipende molto dalla sua destinazione originaria oltre che dalla sua conformazione.

Per farne un esempio, sia esso antistante, dietro al palazzo o interno, il cortile può essere destinato in origine come giardino condominiale ma anche diversamente, come un parcheggio o altre destinazioni d’uso come:

  • Come deposito di biciclette;
  • Come parcheggio stesso, quando il cortile condominiale non ha una vera e propria destinazione originaria ed è in grado (per sua conformazione) di ospitare le autovetture: qui i condomini dello stabile potranno quindi parcheggiare la propria auto finchè il comportamento non sia lesivo del diritto degli altri condomini e farne un altro uso illecito.

Su quest’ultimo punto si è soffermata anche la Suprema Corte di Cassazione (Cass., sez. II, 15 giugno 2012, n. 9875)/(Cass. 30 aprile 2014 n. 9522) la quale afferma che “non costituisce violazione della fondamentale regola paritaria dettata dall'art. 1102 c.c. un uso più intenso della cosa da parte del partecipante, che non ne alteri la destinazione nei casi in cui il relativo esercizio non si traduca in una limitazione delle facoltà di godimento esercitate dagli altri condomini, fermo restando che per quanto attiene, in particolare, ai cortili, ove le caratteristiche e le dimensioni lo consentano ed i titoli non vi ostino, l'uso degli stessi per l'accesso e la sosta dei veicoli non è incompatibile con la funzione primaria e tipica di tali beni”.

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