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Validità del contratto di locazione se manca il certificato di agibilità

Validità del contratto di locazione  se manca il certificato di agibilità

La locazione è definita ex art. 1571 c.c. come il contratto con il quale una parte, detta locatore, si obbliga a far godere all’altra, detta conduttore, una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo.

Il codice prevede all’art. 1578 c.c. un regime di tutela del conduttore, qualora questi appuri all’atto della consegna della cosa locata l’esistenza di vizi che ne diminuiscano in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito. Costituiscono vizi in tal senso quelli che investono la struttura materiale della cosa, alterandone l’integrità al punto da impedirne o ridurne drasticamente il godimento, e quindi, facendo venir meno, in tutto o in parte, l’utilità che aveva determinato il conduttore alla contrattazione.

Tale stato di cose, alterando l’equilibrio delle corrispettive obbligazioni cui le parti sono tenute, legittima il conduttore alla risoluzione del contratto ovvero a ottenere una riduzione del corrispettivo originariamente pattuito. Egli inoltre potrà vedersi riconosciuto un risarcimento per i danni eziologicamente riconducibili ai vizi della cosa.

Con riferimento alla locazione d’immobili destinati a uso diverso da quello abitativo, tra i vizi che giustificherebbero la risoluzione della locazione ai sensi dell’art. 1578 c.c., la giurisprudenza ha individuato l’ipotesi della mancanza di provvedimenti amministrativi, il cui rilascio è necessario per la legale destinazione della cosa locata all’uso pattuito.

Tra i provvedimenti di tal tipo, si evidenzia il certificato di agibilità, in altre parole quel provvedimento introdotto dal D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 “Testo Unico Edilizia” che attesta le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico dell’immobile e la sua conformità al progetto presentato. Il documento che la attesta è fondamentale ai fini della commerciabilità dell'immobile. 

In assenza di certificato di agibilità la nullità formale e automatica dei contratti riguarda la commerciabilità degli immobili con trasferimento del diritto di proprietà. Il contratto di locazione ne è escluso. Secondo consolidata giurisprudenza l’assenza dell’agibilità non rende nullo il contratto di locazione, ma consente solo all’inquilino di sciogliersi dall’impegno, abbandonare l’appartamento e smettere di pagare (cosiddetta «risoluzione del contratto»). Se manca il certificato di agibilità al momento della stipulazione del contratto, o se in seguito è revocato, la locazione è ugualmente valida e non vi è inadempimento del locatore purché vi sia stata da parte del conduttore, concreta utilizzazione dell’immobile.

Secondo Cassazione, sentenze n. 10593/2008 e n. 23695/2004, «il mancato rilascio di concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative relative alla destinazione d’uso dei beni immobili – ovvero all’abitabilità dei medesimi – non è di ostacolo alla valida costituzione di un rapporto locatizio, sempre che vi sia stata, da parte del conduttore, concreta utilizzazione del bene, mentre, nell’ipotesi in cui il provvedimento amministrativo necessario per la destinazione d’uso convenuta sia stato definitivamente negato al conduttore è riconosciuta la facoltà di chiedere la risoluzione del contratto».

Addirittura la Corte di Cassazione, Sezione III Civile, con la sentenza 13 aprile 2017, n. 9558, ha stabilito che il carattere “abusivo” di una costruzione concretandosi in un’illiceità dell’opera, può costituire fonte della responsabilità dell’autore nei confronti dello Stato ma non comporta l’invalidità del contratto di locazione della costruzione stipulato tra privati, trattandosi di rapporti distinti e regolati ciascuno da proprie norme, venendo e riverberare la condizione giuridica predetta sulla qualità del bene immobile, e non anche sull’eseguibilità della prestazione del locatore avente a oggetto la concessione del pieno e continuato godimento del bene (Corte Cassazione, Sezione III, Sentenza 29/01/1982 n. 583 che ha esaminato il caso di abuso edilizio consistente nella costruzione fatta dal privato su terreno demaniale (Corte Cass., Sez. III, Sentenza 29.01.1982 n. 583 id. Sez. 3, Sentenza 28.04.1999 n. 4228; id. Sez. 3, Sentenza 15.12.2003 n. 19190; id. Sez. 3, Sentenza 24.10.2007 n. 22312; id. Sez. 3, Sentenza 27.05.2010 n. 12983; vedi Corte Cass. Sez. 3, Sentenza 16.05.2013 n. 11964).

Secondo la Corte Cassazione, Sez. III, Sentenza 21/12/2004 n. 23695, nel caso in cui non sia stata resa nota, né altrimenti conosciuta dal conduttore la condizione urbanistica dell’immobile locato, il mancato rilascio di concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative relative alla destinazione d’uso dei beni immobili – ovvero all’abitabilità dei medesimi – non è di ostacolo alla valida costituzione di un rapporto locatizio, sempre che vi sia stata concreta utilizzazione del bene locato in difetto soccorrendo, invece, il rimedio della risoluzione del contratto (Corte Cassazione, Sez. III, Sentenza 25/05/2010 n. 12708).

Da ultimo si evidenzia la Cassazione civile sez. III, ordinanza 13 giugno 2018, n. 15378 secondo cui il rapporto di locazione s’instaura validamente nonostante la mancanza del certificato di abitabilità, ove vi sia stata la concreta utilizzazione dell'immobile da parte del conduttore, il quale prima dell'intimazione di sfratto per morosità non aveva mai chiesto la risoluzione del contratto. Tale ratio è conforme all'evoluzione della giurisprudenza della Corte di Cassazione, la quale non solo ha conferito rilevanza ai fini della valida costituzione del rapporto alla concreta utilizzazione dell'immobile (Cass. 25 maggio 2010, n. 12708), ma ha anche ritenuto sussistente l'inadempimento del locatore, a parte l'ipotesi dell'obbligo contrattualmente assunto di richiedere la certificazione relativa all'abitabilità, nel solo caso in cui le carenze intrinseche o le caratteristiche proprie del bene locato ostino al rilascio della predetta certificazione e all'esercizio dell'attività del conduttore in conformità all'uso pattuito, restando escluso il detto inadempimento allorché il conduttore abbia conosciuta e consapevolmente accettata l'assoluta impossibilità di ottenere la certificazione in discorso (Cass. 26 luglio 2016, n. 15377; 16 giugno 2014, n. 13651).

Il criterio rilevante sulla base dell'evoluzione della giurisprudenza è dunque non la mancanza della certificazione ma l'assoluta inidoneità del bene locato a poterla ottenere. E invero la circostanza dell'inidoneità dell'immobile ai fini del conseguimento dell'abitabilità rileva ai fini non del consenso negoziale e della relativa patologia (determinando l'ipotesi dell'errore) ma dell'adempimento delle obbligazioni del locatore riconducibili all'art. 1575 c.c., n. 2 (mantenere la cosa locata in stato da servire all'uso convenuto).

Si deve distinguere fra l'errore sulla qualità ai sensi dell'art. 1429 c.c., n. 2, e il vizio della cosa locata ai sensi dell'art. 1578 codice civile. Non c'è l'errore sulla qualità, che rende essenziale l'errore (art.1429 c.c., n. 2), perchè il problema non è di mancanza in astratto delle qualità dell'oggetto del contratto rispetto a quelle rappresentate, ma è di assenza di una determinata qualità che l'oggetto, per la sua destinazione economica dovrebbe avere e di cui nel concreto difetta.

L'immobile – visto il profilo urbanistico edilizio – deve essere idoneo al conseguimento dell'abitabilità: ove detta qualità sia assente, la protezione del conduttore si realizza al livello del mancato rispetto delle qualità che l'immobile oggetto di locazione deve possedere e dunque in termini di vizi della cosa locata ai sensi dell'art. 1578. In caso di mancanza dell'idoneità dell'immobile non ricorrono quindi i presupposti dell'impugnativa per errore e il conduttore trova protezione nella disciplina della locazione (e dello stesso contratto ove risulti una specifica assunzione di obbligazione da parte del locatore) mediante il rimedio risolutorio ai sensi dell'art. 1578 c.c. (si veda anche Cass. 7 giugno 2011, n. 12286).

In conclusione, non è illegale dare in affitto un appartamento senza agibilità a condizione però che l’inquilino ne sia informato. In tal caso è egli stesso che accetta l’immobile nelle condizioni in cui si trova e non può, in un momento successivo, tirare fuori la scusa dell’assenza di autorizzazioni per non pagare più i canoni. La mancanza delle concessioni amministrative che condizionano la regolarità dell’immobile sotto il profilo edilizio e in particolare la sua abitabilità (o, nel caso d’immobile a uso commerciale, la sua idoneità all’esercizio dell’attività) costituisce un inadempimento contrattuale del locatore: ciò consente all’inquilino di sciogliersi da ogni impegno assunto (ossia, di chiedere al giudice la cosiddetta «risoluzione del contratto») ma solo a condizione che il conduttore non fosse a conoscenza della situazione e non l’avesse consapevolmente accettata.

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