Contratti a uso non abitativo

È nullo il patto con il quale le parti di un contratto di locazione d’immobili a uso non abitativo concordino occultamente un canone superiore a quello dichiarato; tale nullità vitiatur sed non vitiat, con la conseguenza che il solo patto di maggiorazione del canone sarà insanabilmente nullo, a prescindere dall’avvenuta registrazione. È questo il principio stabilito dalle Cassazione Civile, SS.UU., sentenza 09/10/2017 n. 23601.
La controversia giunta in Cassazione iniziava con lo sfratto, per morosità, riferito a due immobili concessi in locazione a uso non abitativo. A sostegno della domanda, l’attrice lamentava il mancato pagamento del canone di euro 5.500 mensili, così determinato in ragione di un cd. “atto integrativo” del contratto di locazione formalmente vigente tra le parti, ma non registrato.
Con sentenza n. 3123/2011 il Tribunale di Catanzaro escluse l’inefficacia del contratto per intempestiva registrazione, ritenendo tuttavia la nullità della pattuizione aggiuntiva, in quanto contenente l’illegittima previsione di un aumento automatico del canone, fissando in Euro 1.200 l’importo mensile dovuto dalla conduttrice.
La Corte di appello, poi adita, osservò che, nella specie, non era configurabile un illecito aumento del canone, nullo l. n. 392 del 1978, ex art. 79, in quanto «il complesso regolamento delle rispettive posizioni patrimoniali operato dalle parti conduceva a ritenere di essere dinanzi ad un canone di locazione fissato sin da subito in euro 5.500 mensili: ne faceva  fede il fatto che il contratto sottoscritto facesse retroagire i suoi effetti, con la previsione di uno sconto in ragione della mancata registrazione dell’effettivo importo contrattuale».
In seguito fu adita la Corte di Cassazione che all’esito dell’udienza pubblica del 13 aprile 2016 con ordinanza n. 16604 del 5 agosto 2016, ha trasmesso gli atti al Primo Presidente, per l’eventuale assegnazione alle Sezioni Unite, ponendo una questione di massima di particolare importanza che può riassumersi nei termini che seguono:
«Se, in tema di contratti di locazione a uso diverso da quello di abitazione, nell’ipotesi di tardiva registrazione (anche) del contestuale e separato accordo recante l’importo del canone maggiorato rispetto a quello indicato nel primo contratto registrato, sia configurabile un’ipotesi di sanatoria di tale nullità, ovvero se anche per le locazioni a uso diverso da abitazione debba farsi applicazione del principio affermato dalle Sezioni Unite di questa Corte (Cass. S.U., 17 settembre 2015, n. 18213, rv. 636471) con riferimento ai contratti di locazione a uso abitativo, secondo il quale, su di un più generale piano etico-costituzionale, l’esclusione di una qualsivoglia efficacia sanante della registrazione tardiva consente di impedire che dinanzi a una Corte suprema di un paese Europeo una parte possa invocare tutela giurisdizionale adducendo apertamente e impunemente la propria qualità di evasore fiscale, e sia proprio la Corte di legittimità ad affermarne la liceità».
La Corte di Cassazione a Sezioni Unite con la sentenza in precedenza ricordata ha stabilito che nel caso di specie viene in rilievo, in primo luogo, la normativa fiscale che prevede la registrazione del contratto di locazione che deve essere fatta entro trenta giorni dalla data dell’atto o dalla sua esecuzione in caso di contratto verbale.
Il principio di tendenziale non interferenza tra le regole di diritto tributario e quelle attinenti alla validità civilistica degli atti è stato poi recepito dallo stesso legislatore tributario nella legge 27 luglio 2000, n. 212, art. 10, comma 3, a mente del quale «le violazioni di disposizioni di rilievo esclusivamente tributario non possono essere causa di nullità del contratto».
In tale quadro si collocano interventi legislativi nella specifica materia locatizia, che, da un lato, hanno previsto nullità testuali a presidio dell’osservanza degli obblighi tributari, dall’altro hanno specificato gli effetti della (mancata) registrazione del contratto di locazione.
La legge 9 dicembre 1998, n. 431, art. 13, comma 1, stabilisce che «è nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione di immobili urbani superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato».
A distanza di sei anni, il legislatore è nuovamente intervenuto con una norma che ha ulteriormente esteso la rilevanza della registrazione in ambito privatistico con riferimento alle locazioni di immobili, ivi comprese quelle a uso diverso dall’abitazione, stabilendo, con la L. 30 dicembre 2004, n. 311, art. 1, comma 346, che “i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, essi non sono registrati”.
Seguivano interventi dal legislatore nel 2011 riproposti con la legge 28 dicembre 2015, n. 208, art. 1, comma 59, e sentenze varie di declaratoria d’incostituzionalità. La Corte costituzionale, infatti, è stata più volte investita della questione di legittimità costituzionale delle norme volte a riconoscere una rilevanza civilistica al difetto di registrazione degli atti, anche con specifico riferimento a quelle concernenti la materia delle locazioni, sia in relazione alla disciplina introdotta dalla riforma del 1998 sia a quella del 2004.
Con riguardo alle locazioni non abitative, difatti, potrebbe rilevarsi, prima facie, la mancanza di una norma espressa che sancisca la nullità testuale del patto di maggiorazione del canone, come invece previsto dalla L. n. 492 del 1998, art. 13, per le locazioni abitative.
Secondo la Corte occorre stabilire se tale conclusione possa estendersi anche al caso di specie e cioè all’ipotesi in cui la fattispecie concreta sia costituita da un accordo simulatorio cui consegua non già la tardiva registrazione dell’intero contratto che preveda, ab origine, la corresponsione del canone reale, ma quella del solo patto dissimulato (raccordo integrativo) volto a occultare un canone maggiore, dopo che il contratto contenente il canone simulato sia stato a sua volta e previamente registrato, sulla premessa per cui la sanatoria da tardiva registrazione elimina soltanto la nullità (testuale) sopravvenuta, lasciando impregiudicata la sorte del contratto qual era fino alla violazione dell’obbligo di registrazione (inidonea a spiegare efficacia sanante su di un’eventuale nullità da vizio genetico).
Secondo la Corte le due fattispecie non consentono di pervenire a una soluzione omogenea.
Il contratto non registrato in toto, contenente l’indicazione del reale corrispettivo della locazione, è sconosciuto all’Erario in tale ipotesi non viene in rilievo un vizio genetico dell’atto, ma la mancata attuazione di un obbligo a esso conseguente, in relazione al quale ben può ricavarsi dal sistema la possibilità di un adempimento tardivo, che integri la fattispecie con il necessario co-elemento esterno di validità, costituito dal requisito extra formale della registrazione, con effetti sananti dal momento in cui l’atto stesso è stato posto in essere.
Diverso è il caso di un contratto debitamente registrato, contenente un’indicazione simulata di prezzo, cui acceda una pattuizione a latere (di regola denominata “accordo integrativo”, come nel caso di specie), non registrata e destinata a sostituire la previsione negoziale del canone simulato con quella di un canone maggiore rispetto a quello formalmente risultante dal contratto registrato. Appare inevitabile la riconduzione di tale fattispecie nell’orbita dell’istituto della simulazione, non appare corretto discorrere di contratto simulato e contratto dissimulato come di due diverse e materialmente separate convenzioni negoziali. L’accordo simulatorio, in quanto volto a celare un canone maggiore rispetto a quello indicato nel contratto scritto e registrato, disvela la finalità di elusione ed evasione fiscale che un simile patto è funzionalmente destinato a realizzare e, dunque, affetto da nullità.
La fattispecie della simulazione (relativa) del canone locatizio è affetta da un vizio genetico, attinente alla sua causa concreta, inequivocabilmente volta a perseguire lo scopo pratico di eludere (seppure parzialmente) la norma tributaria sull’obbligo di registrazione dei contratti di locazione. Se tale norma tributaria si ritiene essere stata elevata a “rango di norma imperativa”, come sembra suggerire l’evoluzione normativa e giurisprudenziale più recente e come precisato dalla stessa Corte costituzionale, deve concludersi che la convenzione negoziale sia intrinsecamente nulla, oltre che per essere stato violato parzialmente nel quantum l’obbligo di (integrale) registrazione, anche perchè ab origine caratterizzata da una causa illecita per contrarietà a norma imperativa (ex art. 1418 c.c., comma 1), tale essendo costantemente ritenuto lo stesso art. 53 Cost. la cui natura di norma imperativa (come tale, direttamente precettiva) è stata, già in tempi ormai risalenti, riconosciuta dalla giurisprudenza della Corte (Cass. n. 5/1985; Cass. SS. UU. n. 6445/1985).
* Avvocato, consulente