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Condominio minimo: disciplina applicabile e iniziative del singolo

Condominio minimo:  disciplina applicabile  e iniziative del singolo

La fattispecie del c.d. condominio minimo si registra allorché siamo in presenza di un condominio composto da due soli partecipanti – o che sia ridotto a due partecipanti da un numero maggiore di condomini – che vantino diritti di intensità paritaria sulle cose comuni (si pensi a un edificio costituito da tre piani, compreso in essi il pian terreno, che è comune, e nel quale i condomini siano due, uno proprietario del primo piano e l’altro del secondo, di pari superficie ed eguale valore).

In tale ipotesi, si pongono, all’evidenza, problemi per la costituzione delle assemblee e per la formazione delle prescritte maggioranze, mentre altra rilevante questione attiene alle spese anticipate dal singolo per le cose comuni, discutendosi se debba applicarsi l’art. 1134 c.c. in tema di condominio o l’art. 1110 c.c. in tema di comunione – che prevedono diverse condizioni per la relativa ripetibilità delle somme sborsate – stante l’impossibilità di ottenere un’autorizzazione assembleare nell’eventuale disaccordo dei partecipanti.

Preliminare, al riguardo, si rivela l’esatta individuazione della disciplina applicabile.

Sul punto, una parte della giurisprudenza – v. Cass. 30 marzo 2001, n. 4721, in Rass. loc. e cond., 2001, 377; Cass. 26 maggio 1993, n. 5914, in Foro it., 1993, I, 2844; Cass. 18 ottobre 1988, n. 5664, in Vita notar., 1988, 705 – sul presupposto che sussisteva un regime di comproprietà in parti uguali, aveva ritenuto che non trovasse applicazione la disciplina dettata per il condominio degli edifici dagli artt. 1117 ss. c.c., bensì quella prevista per la comunione, in generale, dagli artt. 1110-1116 c.c.; infatti, il sistema legislativo vigente necessariamente presupponeva una pluralità di partecipanti al condominio, superiore almeno a due, in ossequio al noto aforisma tres non duo faciunt collegium, perché altrimenti non sarebbe stata attuabile la possibilità, su cui il sistema era imperniato, che l’assemblea validamente si costituisse e deliberasse a maggioranza (semplice o qualificata) con i modi stabiliti dalla legge.

Ancorata a tale imprescindibile elemento, la disciplina dettata dall’art. 1136 c.c. non era applicabile all’ipotesi del condominio costituito da due soli partecipanti, non essendo possibile, in questo caso, la formazione di una maggioranza con riferimento al numero dei condomini e in rapporto al valore dell’edificio condominiale, ed essendo, quindi, esclusa la possibilità per l’assemblea di costituirsi e di deliberare con i criteri prescritti dall’art. 1136 citato; pertanto, stante il rinvio ex art. 1139 c.c., si era sostenuto che, al condominio costituito da due soli partecipanti, dovessero applicarsi le norme sulla comunione in generale, di cui il condominio costituiva una specie.

Invece, l’opposto indirizzo – v. Cass. 22 giugno 2005, n. 13371, in Immob. & diritto, 2005, fasc. 8, 30, commentata da Scarpa; Cass. 3 luglio 2000, n. 8876, in Guida al diritto, 2000, fasc. 31, 58, con nota di Piselli; Cass. 29 maggio 1998, n. 5298, in Foro it., Rep. 1998, voce Comunione e condominio, n. 138 – partiva dal presupposto secondo cui l’inequivocabile disposizione dell’art. 1139 c.c. induceva a ritenere che la disciplina dei rapporti condominiali dovesse essere ricavata essenzialmente dalle norme contenute nel capo II del titolo VII del libro III del codice civile (artt. 1117-1138 c.c.), e, solo per quanto in tali norme non espressamente previsto, potessero osservarsi le disposizioni sulla comunione in generale (artt. 1110-1106 c.c.).

Detto principio valeva per ogni tipo di condominio ed anche, in quanto per essi né esplicitamente né implicitamente derogato, per i condominii minimi, ossia per quelle collettività condominiali composte da due soli partecipanti (in pratica, la riduzione a due sole unità del numero dei partecipanti al condominio non comportava il venir meno del condominio medesimo); si era obiettato, altresì, che non fosse esatto che l’assemblea non potesse “costituirsi” se i condomini erano due, né si poteva sostenere che non le fosse data la possibilità di “deliberare”: si costituiva, anzi, con la totalità dei partecipanti e poteva anche validamente deliberare all’unanimità, con l’unico inconveniente non poteva deliberare “a maggioranza” (questa circostanza poteva anche accadere nei condominii in cui il numero dei partecipanti fosse superiore a due).

In questo caso, si rimediava ricorrendo alla disposizione dell’art. 1105, ultimo comma, c.c. che prevedeva espressamente il caso in cui “non si forma una maggioranza” e la sua formazione fosse indispensabile per l’adozione di provvedimenti riguardanti la cosa comune (tra i contributi sull’argomento, v.  Rota, Condominio minimo e disciplina applicabile, in Immob. & proprietà, 2009, 430; Iannone, Condominio minimo e delibere assembleari, in Riv. neldiritto, 2012, 704; Pellegrino, Poca brigata, ma la vita è beata? Il condominio con due soli condomini, in Giur. it., 2006, 2056; Terzago, Quali norme disciplinano il c.d. “condominio minimo”?, in Immob. & diritto, 2006, fasc. 4, 29; Ditta, Note minime... sul condominio minimo, in Riv. giur. edil., 2000, I, 762; Pironti, Crisi del condominio minimo ed intervento sostitutivo del giudice camerale, in Giur. merito, 2001, 926).

Nulla escludeva che, qualora non si potessero adottare tali provvedimenti, stante, a monte, la mancata partecipazione di un condomino all’assemblea ritualmente convocata dall’altro condomino, o comunque nel pieno disinteresse del primo manifestato nella gestione dell’edificio comune, si poteva procedere alla nomina di un amministratore in forza dello stesso art. 1105 c.c., ad esempio, nell’ipotesi in cui si lamentasse la mancata esecuzione di opere necessarie ad eliminare gli inconvenienti causati dalle infiltrazioni di acqua provenienti dal terrazzo condominiale (sul versante della giurisprudenza di merito, si segnalano: Trib. Messina 30 marzo 2012, in Arch. loc. e cond., 2012, 551; Trib. Brindisi 7 maggio 2010, in Corti pugliesi, 2010, 329; Trib. Avellino 19 aprile 2010, in Arch. loc. e cond., 2010, 402).

Il suddetto contrasto interpretativo è stato risolto dal massimo organo di nomofilachia - v. Cass., sez. un., 31 gennaio 2006, n. 2046, in Dir. e giur., 2006, 118, con nota di Lo Sapio; seguita a ruota da Cass. 19 luglio 2007, n. 16075, in Arch. loc. e cond., 2008, 48; Cass. 12 ottobre 2011, n. 21015, in Giust. civ., 2011, I, 2559; Cass. 3 aprile 2012, n. 5288, in Riv. neldiritto, 2012, 704, commentata da Iannone - il quale ha aderito al secondo orientamento sopra delineato, affermando che la disciplina dettata dal codice civile per il condominio di edifici trova applicazione anche in caso di condominio minimo, cioè di condominio composto da due soli partecipanti, tanto riguardo alle disposizioni che regolamentano la sua organizzazione interna, non rappresentando un ostacolo l’impossibilità di applicare, in tema di funzionamento dell’assemblea, il principio maggioritario, atteso che nessuna norma vieta che le decisioni vengano assunte con un criterio diverso, nella specie all’unanimità, quanto, a fortiori, con riferimento alle norme che regolamentano le situazioni soggettive dei partecipanti, tra cui quella che disciplina il diritto al rimborso delle spese fatte per la conservazione delle cose comuni.

Segnatamente, sotto quest’ultimo aspetto, il rimborso delle spese per la conservazione delle parti comuni anticipate da uno dei condomini va disciplinato – non già dall’art. 1110 c.c., ma – dall’art. 1134 c.c., in base al quale il diritto al rimborso è riconosciuto soltanto per le spese “urgenti”, e cioè per quelle impellenti, che vanno eseguite senza ritardo e la cui erogazione non può essere differita senza danno.

In proposito, la giurisprudenza ha ripetutamente posto in evidenza le differenze dei presupposti oggettivi dell’urgenza, ex art. 1134 c.c., e della trascuranza, ex art. 1110 c.c., in tema di comunione, giacché la prima nozione sottende la stretta necessità, l’impellenza, laddove la seconda espressione è, piuttosto, volta a censurare la negligenza, la trascuratezza, l’inerzia dei comproprietari.

Il maggiore rigore della disciplina condominiale avrebbe spiegazione proprio nella diversa utilità dei beni oggetto di comunione e di condominio: da un lato, mostrandosi l’utilità strumentale, tipica dei beni in condominio (utilità per giunta tendenzialmente perpetua, stante l’indivisibilità di cui all’art. 1119 c.c.), dall’altro, l’utilità finale, tipica invece dei beni in comunione.

Le due fattispecie solo apparentemente appaiono sovrapponibili tra loro, laddove invece, a un più attento esame, esse divergono sensibilmente (tra le numerose pronunce, che, tra l‘altro, hanno perimetrato il concetto di “conservazione“, che compare nella seconda norma, soprattutto in raffronto al concetto di “godimento”, v. Cass. 4 febbraio 2016, n. 2195, in Famiglia e diritto, 2016, 429, con nota di Carbone; Cass. 14 aprile 2015, n. 7457, in Riv. giur. edil., 2015, I, 688, annotata da Scalettaris; Cass. 8 gennaio 2013, n. 253, in Foro it., 2013, I, 465; Cass. 1° agosto 2003, n. 11747, in Guida al diritto, 2003, fasc. 35, 64, con il commento di De Paola; Cass. 27 agosto 2002, n. 12568, in Immob. & proprietà, 2003, 250, con nota di Tagliolini; Cass. 3 agosto 2001, n. 10738, in Riv. giur. edil., 2002, I, 116; Cass. 19 giugno 2000, n. 8292, in Arch. loc. e cond., 2000, 897).

Da ciò ne consegue, ragionando a contrario, che, laddove la spesa sia necessaria, ma non tale da dovere essere eseguita senza ritardo, l’art. 1134 c.c. non trova applicazione, e il condomino, prima di procedere all’esborso – sempre che, beniteso, intenda ottenerne il rimborso – deve investire della questione l’amministratore o l’assemblea, per munirsi della relativa autorizzazione; con l’ulteriore conseguenza che, ove tale autorizzazione sia negata, non residua altra possibilità, per lo stesso che rivolgersi all’assemblea contro il provvedimento di diniego preso dall’amministratore ex art. 1133 c.c., oppure all’autorità giudiziaria ex artt. 1105, 1133 (in caso di conferma, da parte dell’assemblea, del diniego opposto dall’amministratore) e 1137 c.c.

Ad ogni buon conto, mette punto rammentare che la ratio della norma, che indubbiamente pone rilevanti limiti al­l’ini­ziativa del singolo, va rinvenuta nell’opportunità di evitare dannose ingerenze/interferenze/intromissioni dei condomini nella gestione delle cose comuni, della quale devono istituzionalmente occuparsi l’amministratore e l’assemblea (v., rispettivamente, artt. 1131 e 1135 c.c.).

Al riguardo, il concetto di urgenza va ricavato dal significato proprio della parola, che designa appunto la stretta necessità, la necessità immediata e impellente: in concreto, dunque, va considerata urgente la spesa la cui erogazione non può essere differita senza danno o pericolo, nell'attesa che l'amministratore o l'assemblea dei condomini, valutandone l'indispensabilità, possano impartire le necessarie disposizioni per compierla (in dottrina, v. anche Pugliese, Il c.d. condominio minimo e il regime delle spese fatte dal singolo condomino, in Giust. civ., 2007, I, 2605; Magini - Zerauschek, Il condominio minimo e il rimborso delle spese per la conservazione delle parti comuni, in Immob. & proprietà, 2007, 627; Travaglino, Il rimborso delle spese anticipate dal condomino nel c.d. condominio minimo, in Corr. merito, 2006, 611; Izzo, Il regime giuridico delle spese anticipate nel c.d. condominio minimo, in Corr. giur., 2006, 340).

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