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Completezza del rendiconto condominiale e oneri in capo all’amministratore

Completezza del rendiconto condominiale e oneri in capo all’amministratore
Finalmente stanno arrivando le prime pronunce della Corte di Cassazione che si occupano di fattispecie condominiali sorte dopo l’entrata in vigore (18 giugno 2013) della legge di riforma della normativa sottesa (legge n. 220/2012

Finalmente stanno arrivando le prime pronunce della Corte di Cassazione che si occupano di fattispecie condominiali sorte dopo l’entrata in vigore (18 giugno 2013) della legge di riforma della normativa sottesa (legge n. 220/2012); finora il supremo consesso decidente aveva accennato a tale riforma unicamente sul versante della «interpretazione evolutiva», ossia trovando nella novella spunti che avvalorassero le tesi accolte nelle relative motivazioni.

Per il resto, si sono registrate soltanto statuizioni della magistratura di merito «a macchia di leopardo» nel territorio italiano, senza quella reductio ad unum che solo l’intervento nomofilattico riesce (almeno tendenzialmente) a offrire; curiosamente, la maggior parte delle decisioni non sono state “sentenze” a conclusione di un giudizio di cognizione ordinaria, ma ordinanze o decreti emessi in sede di procedimenti vari (d’urgenza, sommario di cognizione, cautelare, di volontaria giurisdizione, esecutivo).

Tuttavia, non bisogna commettere lo sbaglio di far … dire al Supremo Collegio quello che non ha detto, sicché la motivazione va letta funditus, senza trarre da essa principi affrettati o, peggio, erronei.

Orbene, l’ordinanza n. 33038 del 20 dicembre 2018 aveva sicuramente esaminato un caso post riforma, stante che oggetto del giudizio era l’impugnazione di una delibera adottata il 29 ottobre 2014, ed è lodevole, nell’àmbito delle lungaggini del nostro sistema giudiziario, che in quasi quattro anni si siano svolti i tre gradi di giudizio (Tribunale, Corte d’Appello e Cassazione, sia pure in sede di VI Sezione).

Nello specifico, sia il giudice di prime cure che quello di gravame avevano rigettato l’impugnativa proposta da un condomino avverso la delibera assembleare che aveva approvato il rendiconto del 2013, deducendo – per quel che rileva in questa sede – la «mancata allegazione» del registro contabile, del riepilogo finanziario e della nota esplicativa della gestione.

Il Tribunale, nel disattendere la domanda attorea, aveva affermato che l'amministratore aveva comunque «posto a disposizione» dei condomini tutta la documentazione contabile relativa all'anno 2013, mentre la Corte territoriale, confermando il decisum, aveva ribadito che la lettera di convocazione avvertiva che «l'intero carteggio contabile è a disposizione di tutti i condomini per eventuale consultazione, nei giorni di apertura dello studio e previo appuntamento».

Il condomino soccombente proponeva ricorso per cassazione, in primo luogo, denunciando la violazione o falsa applicazione degli artt. 112 e 342 c.p.c., nonché degli artt. 1130-bis e 1713 c.c. in relazione al diritto all'informazione e alla mancata verifica del rendiconto, ed evidenziando che le sue censure, non oggetto di esame da parte del giudice distrettuale, attenevano piuttosto al «difetto di contenuto» del rendiconto, quanto al registro contabile, al riepilogo finanziario e alla nota esplicativa della gestione.

Inoltre, lo stesso ricorrente prospettava la lesione del suo diritto/dovere all'informazione sull'oggetto della delibera, sottolineando gli obblighi di diligenza, completezza e veridicità in sede di rendiconto, e rilevando, in via subordinata, l'omessa valutazione di un fatto decisivo consistente nell'inadeguata modalità di tempo (soli tre giorni) stabilita dall'amministratore per l'esercizio del diritto di informazione dei condomini.

I giudici di Piazza Cavour – definendo il giudizio in sede camerale con le forme di cui all'art. 380-bis c.p.c., in relazione all'art. 375, comma 1, n. 5), c.p.c. – hanno ritenuto questi due motivi di gravame, rispettivamente, fondati e infondati.

Quanto al primo motivo, si è premesso che la sussistenza di un vizio di annullabilità della delibera condominiale comporta la necessità di un’espressa e tempestiva domanda ad hoc proposta dal condomino interessato nel termine di 30 giorni previsto dall'art. 1137 c.c., sicché ogni domanda di declaratoria di invalidità di una determinata delibera dell'assemblea dei condomini si connota per la specifica esposizione dei fatti e delle collegate ragioni di diritto, ossia per una propria causa petendi, che, per un verso, rende eventualmente nuova, agli effetti degli artt. 183 e 345 c.p.c., la richiesta di annullamento della stessa delibera dell'assemblea per un motivo diverso da quello inizialmente dedotto in giudizio, e, per altro verso, impedisce al giudice la dichiarazione di annullamento della deliberazione dell'organo collegiale per un motivo di contrarietà alla legge o alle regole statutarie diverso da quello indicato dalla parte (argomentando, di recente, da Cass. 25 giugno 2018, n. 16675, e Cass. 28 febbraio 2018, n. 4686; cui adde Cass. 18 febbraio 1999, n. 1378; Cass. 20 agosto 1986, n. 5101).

In quest’ottica, gli ermellini hanno osservato che, nella specie, la prospettazione in domanda, e poi come motivo di appello, di una ragione di invalidità della deliberazione assembleare impugnata, consistente appunto nella dedotta illegittimità del rendiconto condominiale ex art. 1130-bis c.c. – perché non composto da registro di contabilità, riepilogo finanziario e nota sintetica esplicativa della gestione, con indicazione dei rapporti in corso e delle questioni pendenti – avrebbe dovuto obbligare il giudice adìto, nel rispetto del principio di corrispondenza fra il chiesto e il pronunciato (art. 112 c.p.c.), a prendere in esame il suddetto profilo oggetto di doglianza.

Invero, il registro di contabilità, il riepilogo finanziario e la nota sintetica esplicativa della gestione, che compongono il rendiconto, perseguono certamente lo scopo di soddisfare l'interesse del condomino a una conoscenza concreta dei reali elementi contabili recati dal bilancio, in modo da dissipare le insufficienze, le incertezze e le carenze di chiarezza in ordine ai dati del conto, e così consentire in assemblea l'espressione di un voto cosciente e meditato.

Allorché il rendiconto non sia composto da registro, riepilogo e nota, «parti inscindibili» di esso, e i condomini non risultino perciò informati sulla reale situazione patrimoniale del condominio, quanto a entrate, spese e fondi disponibili, può discenderne l'annullabilità della deliberazione di approvazione, aggiungendo – ed è questo l’aspetto innovativo della pronuncia – che ciò vale «indipendentemente dal possibile esercizio del concorrente diritto spettante ai partecipanti di prendere visione ed estrarre copia dei documenti giustificativi di spesa».

Nell’impugnata sentenza, si riscontrava il lamentato difetto di scrutinio da parte del giudice distrettuale, atteso che quest’ultimo non si era pronunciato sulla devoluta ragione di illegittimità della deliberazione assembleare di approvazione del rendiconto mancante di registro di contabilità, riepilogo finanziario e nota sintetica, ossia su uno dei fatti costitutivi della “domanda” (inizialmente, di primo grado e, poi, di appello).

Al contempo, la Suprema Corte, puntualizzando gli oneri a carico del medesimo amministratore anche alla luce della riforma del 2013, ha ritenuto infondata l’ulteriore doglianza mossa dal condomino impugnante, il quale aveva sottolineato anche che l'esiguo tempo intercorso fra la ricezione della convocazione (23 ottobre 2014) e lo svolgimento dell'adunanza (29 ottobre 2014) avesse determinato di fatto l'impossibilità di prendere visione della documentazione contabile in vista dell'assemblea.

Si è rammentato, al riguardo, che l'art. 1129, comma 2, c.c. - anch’esso introdotto con la legge n. 220/2012 - prevede ora espressamente che l'amministratore debba comunicare il locale dove si trovano i registri condominiali, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta, “possa”, appunto, prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia firmata; parimenti, l'art. 1130-bis c.c. “faculta” i condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari a prendere visione ed estrarre copia dei documenti giustificativi di spesa.

Gli stessi giudici di legittimità hanno avuto più volte modo di chiarire che la vigilanza e il controllo, esercitati dai partecipanti essenzialmente, ma non soltanto, in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell'assemblea, non devono mai risolversi in un “intralcio” all'amministrazione, e, quindi, non possono porsi in contrasto con il principio della correttezza ex art. 1175 c.c. (v. Cass. 18 maggio 2017, n. 12579; Cass. 19 settembre 2014, n. 19799; Cass. 21 settembre 2011, n. 19210; Cass. 29 novembre 2001, n. 15159; tutte sostanzialmente sull’abbrivio di Cass. 26 agosto 1998, n. 8460, che si pone come leading case).

In questa lunghezza d’onda, avendo la Corte d’Appello accertato che l'amministratore, nella lettera di convocazione per l'assemblea del 29 ottobre 2014, aveva avvertito che «l'intero carteggio contabile è a disposizione di tutti i condomini per eventuale consultazione, nei giorni di apertura dello studio e previo appuntamento», ha fatto corretta applicazione dell'insegnamento giurisprudenziale secondo cui l'amministratore del condominio non ha l'obbligo di “depositare” integralmente la documentazione giustificativa del bilancio negli edifici, ma è soltanto tenuto a “permettere” ai condomini, che ne facciano richiesta, di prendere visione ed estrarre copia, a loro spese, della documentazione contabile, gravando sui condomini l'onere di dimostrare che l'amministratore non ha loro consentito di esercitare detta facoltà (v. Cass. 28 gennaio 2004, n. 1544; Cass. 19 maggio 2008, n. 12650).

Del resto, la stessa Suprema Corte – in una precedente sentenza, non citata nell’ordinanza in commento, ancorché relativa a fattispecie ricadente ratione temporis nella normativa previgente – aveva affermato che non è configurabile propriamente un obbligo, per l'amministratore qualora convochi l'assemblea anche per l'approvazione di delibere attinenti a bilanci preventivi e/o consuntivi, di “allegare” all'avviso di convocazione anche i documenti inerenti a detti bilanci da esaminarsi compiutamente in sede di celebrazione dell'assemblea, atteso che al singolo è consentito di esprimere il suo parere in seno all'assemblea stessa – non potendosi, poi, dolere della sua assenza volontaria – fermo restando che ad ognuno dei condomini è riconosciuta la facoltà di richiedere allo stesso amministratore, anticipatamente e senza interferire sull'attività condominiale, le copie dei documenti oggetto di eventuale approvazione (v. Cass. 15 ottobre 2018, n. 25963).

Da ciò consegue che, ove la menzionata facoltà non sia esercitata, il singolo condomino non può far derivare l'illegittimità della successiva delibera di approvazione in materia contabile per la sola mancata allegazione all'avviso di convocazione del rendiconto o del bilancio poi approvato e per la sola circostanza che egli non abbia inteso – per sua scelta – partecipare all'inerente assemblea, poiché, per effetto della successiva comunicazione della delibera approvata, egli ha il diritto di impugnarla per motivi che attengano alla modalità di approvazione o a profili contenutistici della stessa, ma non certamente per la sola omessa allegazione preventiva del documento (sul quale deliberare) all'avviso di convocazione dell'assemblea recapitato ritualmente al medesimo condomino.

Peraltro, anche la giurisprudenza di legittimità più recente (v. Cass. 14 giugno 2018, n. 21966; Cass. 21 settembre 2017, n. 21966) ha condivisibilmente statuito che l'obbligo di preventiva informazione dei condomini in ordine al contenuto degli argomenti posti all'ordine del giorno dell'assemblea risponde alla finalità di far conoscere ai convocati, sia pure in termini non analitici e minuziosi, l'oggetto essenziale dei temi da esaminare, in modo da consentire loro di partecipare consapevolmente alla relativa deliberazione (v. già, in questi termini, Cass. 9 gennaio 2006, n. 63).

Ne discende che, in considerazione della ratio dell'avviso di convocazione, al fine di soddisfare adeguatamente il diritto di informazione dei condomini circa l'oggetto della delibera, non è necessario – non emergendo un tale specifico obbligo nemmeno dall'esplicito testo dell'art. 66, comma 3, disp. att. c.c. – allegare all'avviso anche i singoli importi dei preventivi o dei consuntivi dei bilanci, posto che, per assolvere agli oneri di specificità e chiarezza dell'ordine del giorno e soddisfare il diritto d'informazione dei condomini, è sufficiente l'indicazione della materia su cui deve vertere la discussione e la votazione, mentre – come già posto in risalto – è onere del condomino interessato, ove intenda avere a disposizione i dati specifici e la documentazione relativa alla materia su cui decidere, attivarsi per visionarla presso l'amministratore stesso ed eventualmente farsene rilasciare copia a proprie spese (v. la più datata Cass. 28 gennaio 2004, n. 1544).

In conclusione, nel caso affrontato dall’ordinanza in commento, sembra che il vizio della gravata sentenza sia consistito soltanto in un’omessa pronuncia a fronte di una specifica domanda: se il condomino si lamenta dell’incompletezza del nuovo rendiconto, l’amministratore non può difendersi – e, conseguentemente, il giudice non può avallare tale condotta processuale – asserendo di aver messo a disposizione dei condomini la relativa documentazione, ma deve provare che il suo incombente soddisfi tutti i requisiti delineati dall’art. 1130-bis c.c. (nessuno escluso).

Non appare configurarsi, invece, alcun vulnus informativo, perché, a ogni buon conto, era stata data la possibilità al condomino di consultare/esaminare/visionare/estrarre copia della documentazione di supporto al rendiconto; la doglianza ritenuta fondata riguardava, in realtà, la completezza di quest’ultimo, che l’amministratore è tenuto a provare, sempre e comunque, a prescindere del fatto sia offerta o meno tale chance al singolo, alla luce di superiori interessi di trasparenza e correttezza del mandato gestorio.

A questo rigore formale si era ispirata in precedenza anche una pronuncia di merito (v. Trib. Torino 4 luglio 2017, n. 3528), secondo la quale, in tema di condominio di edifici, deve considerarsi rilevante anche l'osservanza ai precetti del novellato art. 1130-bis c.c. in tema di tenuta e redazione della contabilità, sicché, risultando «elementi imprescindibili» del rendiconto il registro di contabilità, il riepilogo finanziario e la nota di accompagnamento sintetica, esplicativa della gestione annuale, in difetto di quest’ultima la delibera approvativa del rendiconto deve considerarsi viziata.

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