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Balconi e frontalini, chi deve pagare il restauro

In ambito condominiale, i balconi e i frontalini spesso rappresentano quelle parti dell’edificio che sollevano i maggiori dubbi interpretativi circa la disciplina applicabile alla ripartizione delle spese per gli interventi manutentivi.

In ambito condominiale, i balconi e i frontalini spesso rappresentano quelle parti dell’edificio che sollevano i maggiori dubbi interpretativi circa la disciplina applicabile alla ripartizione delle spese per gli interventi manutentivi. È prassi ormai consolidata che quando l’assemblea è chiamata a deliberare il rifacimento della facciata del condominio, i primi dissidi sorgono proprio per stabilire a chi competano le spese riguardanti il rifacimento dei balconi, e in particolar modo dei frontalini. Purtroppo tale abitudine si riversa in una cospicua percentuale di casi di contenzioso giudiziario, segno evidente che le questioni a esso sottese non trovano pacifica soluzione, nonostante le numerose pronunce giurisprudenziali in materia. Le incertezze sorgono in considerazione della struttura stessa di tali componenti volti ad assolvere diverse funzioni, sia propriamente individuali (come il piano di calpestio e l’affaccio, nel caso dei balconi), sia di natura puramente collettiva e come tale rientrante nell’ambito strettamente condominiale (è il caso della funzione estetico architettonica svolta da tali elementi). Per tali ordini di motivi, è pacifico che l’origine di tali discussioni riguarda l’individuazione del regime giuridico cui assoggettare le spese inerenti a tali elementi. La soluzione fornita dalla dottrina e dalla giurisprudenza prevalente consiste in un’analisi specifica del singolo caso concreto alla luce della quale stabilire se le opere da eseguirsi riguardino parti costituenti proiezione della proprietà individuale, ovvero elementi che, per la loro attinenza alla facciata, debbano essere considerati parti comuni dell’edificio, a norma degli artt.1117 c.c. e ss. ovvero, semplicemente, parti d’interesse comune. Nella prima fattispecie rientrano tutte le opere dirette a preservare e consentire l’utilizzo della superficie praticabile del balcone; nella seconda categoria sono ricomprese tutte le iniziative concernenti elementi del balcone che hanno inerenza con la facciata e, assieme a questa, conferiscono allo stabile – attraverso l’armonia e unità di linee e di stile – quel decoro architettonico che costituisce bene comune. In considerazione della sua struttura, il balcone costituisce un elemento accidentale del fabbricato in quanto non svolge funzione portante. Esso rappresenta una pertinenza e un naturale prolungamento dell’appartamento di proprietà esclusiva e non può, pertanto, essere destinato all’uso comune, essendo finalizzato al solo godimento da parte del proprietario. Ne consegue che le spese per la sua manutenzione, pavimentazione compresa, sono a totale carico del proprietario. Stesso discorso vale anche per i cosiddetti balconi aggettanti dell’edificio condominiale, come confermato dalla recentissima sentenza della Suprema Corte, che si è riportata all’orientamento dominante e ormai consolidato in materia (Cass. civ. Sez. II, 19/05/2015, n. 10209). Diverso è il caso dei balconi che presentino elementi accessori decorativi in grado di conferire allo stabile, attraverso l’armonia e l’unità di linee e di stile, quel decoro architettonico che costituisce interesse comune dell’edificio. In questo caso, si ritiene che – con riferimento ai soli elementi decorativi – le spese debbano essere ripartite fra tutti i condomini proprio perché tali elementi, costituendo parte integrante della facciata, rientrano nel novero dei beni comuni; di conseguenza alla loro manutenzione è interessata la collettività dei condomini. Altra questione molto dibattuta riguarda la ripartizione delle spese relative ai c.d. frontalini ovvero la parte frontale e verticale della soletta dei balconi. Occorre premettere che, anche in tale caso, deve essere svolta un’indagine concreta sulla funzione dagli stessi effettivamente svolta, indagando, caso per caso, se sussista o di Giuseppe Magno* la PROPRIETÀ edilizia •Ottobre 2015 39 meno un interesse comune condominiale. Con opinione giurisprudenziale costante i frontalini sono considerati di natura condominiale quando costituiscono parte integrante della facciata o del disegno dell’edificio ovvero qualora rappresentino un vero e proprio elemento architettonico dello stabile; e ciò in considerazione del fatto che essi svolgono una funzione a favore di tutto l’edificio. Tale orientamento trova la sua conferma in una serie di autorevoli pronunce che per maggiore chiarezza si riportano:  Cass. civ. Sez. II, 19/05/2015, n. 10209: «Costituiscono beni comuni a tutti, i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, (dei balconi) quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole»;  Cassazione Civile, Sez. II 16.02.2012, n. 2241: «I rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore dei balconi “aggettanti” si devono considerare beni comuni a tutti, ex art. 1117 c.c., solo quando s’inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole»;  Cass. 30 gennaio 2008, n. 2241: «I frontalini sono […] da considerare beni comuni in quanto elementi che si inseriscono nella facciata e concorrono a costituire il decoro architettonico dell’immobile»;  Cass. n. 1784/2007: «Le spese per i frontalini dei balconi sono sempre dei singoli proprietari, se non viene provata la loro funzione decorativa - ornamentale dell’immobile»;  Cass. 20 luglio 2004, n. 14576: «I balconi aggettanti, costituendo un prolungamento della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa; soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si devono considerare beni comuni a tutti, quando s’inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole». Il carattere condominiale dei frontalini in virtù della funzionalità estetica del bene è stato ribadito anche dai giudici di merito i quali hanno statuito che le spese per il loro ripristino debbano necessariamente essere poste a carico di tutti i condomini, poiché tali lavori servono a conservare l’aspetto della facciata, costituendone parte integrante. Così a titolo esemplificativo:  Trib. Bologna Sez. III, 20/05/2010: «In materia condominiale, devono considerarsi parti comuni gli elementi esterni degli affacci e segnatamente dei balconi quali in particolare i rivestimenti della fronte o della parte sottostante della soletta, i frontalini e i pilastrini, se adempiono prevalentemente la funzione ornamentale dell’intero edificio e non solamente al decoro delle porzioni immobiliari a essi corrispondenti»;  Trib. Roma Sez. V Sent., 07/04/2009: «I fregi ornamentali e gli elementi decorativi, che ineriscano ai balconi (quali i rivestimenti della fronte o della parte sottostante della soletta, i frontalini e i pilastrini), sono condominiali, se adempiono prevalentemente alla funzione ornamentale dell’intero edificio e non solamente al decoro delle porzioni immobiliari ad essi corrispondenti. In particolare, i frontalini e i pilastrini di un balcone adempiono prevalentemente alla funzione ornamentale dell’intero edificio allorquando svolgono una funzione decorativa estesa a esso, del quale accrescono il pregio architettonico, oltre ad assolvere una funzione estetica volta a rendere armonica la facciata dell’edificio condominiale»;  Trib. Civ. Milano, sentenza del 26- 03-2003: «È da evidenziare che i frontalini, laddove possano essere considerati elementi decorativi dei balconi aggettanti, svolgono una funzione di tipo estetico, rispetto all’intero stabile condominiale, determinandone la linea architettonica e sono per pacifica giurisprudenza, parti comuni dell’edificio»;  Trib. Civ. Salerno, sez. I, 16 febbraio 2001, n. 542: «I rivestimenti e gli elementi decorativi del fronte […] devono essere considerati di proprietà comune dei condomini laddove essi assolvano prevalentemente la funzione di rendere esteticamente gradevole l’edifico». Alla luce di tali pronunce risulta pacifico considerare i frontalini parte integrante della facciata, e come tale bene comune a tutti i partecipanti al condominio, con la conseguenza che Scheda rischio sismico per gli edifici storici Per ottenere l’autorizzazione a intervenire sugli edifici storici è necessario compilare la cosiddetta scheda per la valutazione del rischio sismico. Una prescrizione che vale non solo per le opere di miglioramento per la prevenzione di danni in caso di terremoto, ma anche per tutti i lavori su singoli elementi strutturali e quelli di manutenzione straordinaria, che prevedono lavorazioni edili tali da interferire con la staticità dell’immobile, quali ad esempio la modifica a porte o finestre, l’introduzione di nuove pavimentazioni più pesanti di quelle preesistenti, la modifica del manto di copertura o della distribuzione di tramezzi, tracce o fori che riducono le sezioni resistenti. 40 la PROPRIETÀ edilizia • Ottobre 2015 quando presentano tali finalità la spesa relativa al loro rifacimento deve essere sopportata da tutti i partecipanti al condominio. Tuttavia, ai fini di una maggiore completezza espositiva, occorre menzionare una differente corrente di pensiero, tuttavia minoritaria e che lascia purtroppo spazio a una certa arbitrarietà nell’individuazione dell’elemento decorativo, specialmente ai meno esperti nel settore. Tale impostazione prende spunto da un’interpretazione letterale eccessivamente restrittiva del termine “fregio” utilizzata per descrivere la funzione prevalente svolta dal frontalino nei casi summenzionati. In tale ottica, quando si parla di fregio ci si dovrebbe riferire ai soli elementi decorativi (es. stucchi, marmi, mosaici) posti sul frontalino, e non al frontalino inteso nelle sue connotazioni strutturali; ragion per cui solo i primi costituirebbero proprietà comune, salvo che per le connotazioni strutturali non sia possibile operare questa differenza. Conseguentemente, si dovrà procedere a una ripartizione delle spese tra tutti condomini solo in presenza di effettive rifiniture ornamentali (ad esempio pilastrini con fregi, mensole decorative, rivestimenti in mosaico ecc.) che abbiano indiscutibilmente una funzione estetica di grande valore, accrescendo pertanto il pregio architettonico dell’intero stabile (è il caso degli edifici storici). Tale visione è arrivata dunque a escludere il carattere comune di quei frontalini che non presentino siffatte caratteristiche. Seppur di grande suggestione, tale orientamento non è affatto supportato dalla giurisprudenza e, a ben vedere, non ha mai avuto seguito nella prassi delle aule giudiziarie. Difatti, è opinione prevalente e finora indiscussa che tali elementi, pur non costituendo a volte propriamente un fregio, possono presentarsi con caratteristiche uniformi e con una funzione ben precisa nell’estetica e nel decoro architettonico di un edificio, che può essere esclusa solo in presenza di una precisa prova contraria, da cui risulti che trattasi di un fabbricato privo di qualsiasi uniformità architettonica, o che trovasi in uno stato di decadimento estetico tale da rendere irrilevante la funzione estetica dei singoli particolari. È il caso alquanto diffuso e spesso controverso dei frontalini che proseguono lungo la facciata dell’edificio nei cosiddetti marcapiani di colore e materiale diverso dalla restante parte della facciata. Va precisato che è pur sempre affidata alla prudente valutazione dell’interprete l’attribuzione ai frontalini di una valenza estetica diretta a conferire all’edificio particolare pregio, con l’indiscutibile conseguenza che non è possibile dettare una norma unica spendibile in ogni circostanza, dovendosi rimettere la questione alla minuziosa analisi di tutti gli elementi presenti e alla valutazione del singolo caso concreto.

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