Atti giudiziari al condominio

Con la recente ordinanza interlocutoria n. 27352 del 29 dicembre 2016, la II Sezione della Suprema Corte, nel disporre la rinnovazione della notifica del ricorso per cassazione, ha ribadito importanti principi giurisprudenziali aventi ricadute pratiche di indubbio interesse.

Invero, la fattispecie analizzata in tale decisione risulta abbastanza frequente e, stante l’incerta configurazione del condominio e dell’amministratore che lo rappresenta, è fonte di numerose incertezze, segnatamente in ordine alla corretta incardinazione del giudizio civile riguardante il primo mediante la notifica dei relativi atti nella persona del secondo.

Nello specifico, il condominio in appello era rimasto contumace e la notifica del suddetto ricorso a quest’ultimo era stata fatta a mezzo posta, con consegna al portiere e invio della raccomandata di avviso: tale notifica è stata ritenuta “nulla”, ma non “inesistente”, essendo stata comunque compiuta in un luogo non privo di ogni collegamento con l’ente cui era diretta.

Al riguardo, si è ribadito il principio secondo il quale la notifica ai condominii degli edifici, in quanto semplici “enti di gestione”, non dotati di soggettività giuridica, ancorché imperfettamente di autonomia patrimoniale, sia pure limitata, va effettuata all’amministratore, costituente l’elemento che unifica, all’esterno, la compagine dei proprietari delle singole porzioni immobiliari.

Tale notifica va effettuata all’amministratore secondo le regole stabilite per le persone fisiche, sicché, oltre che ovunque “in mani proprie”, l’atto può essere consegnato ai soggetti abilitati a riceverlo invece del destinatario, soltanto nei luoghi in cui ciò è consentito dagli artt. 139 ss. c.p.c., luoghi tra i quali ben può essere compreso, in quanto “ufficio” dell’amministratore, anche lo stabile condominiale, ma soltanto nell’ipotesi in cui esistano locali – come può essere la portineria – specificamente destinati e concretamente utilizzati per l’organizzazione nonché lo svolgimento della gestione delle cose e dei servizi comuni (in senso conforme, v. Cass. 16 maggio 2007 n. 11303, aggiungendo che, in mancanza, tale notifica al condominio va eseguita presso il domicilio privato dell’amministratore che lo rappresenta; cui adde Cass. 28 gennaio 2000 n. 976, la quale, nella specie, ha sottolineato che, per la validità della notificazione, non è sufficiente che copia dell’atto sia consegnata a persona qualificatasi “incaricata alla ricezione”, essendo necessario l’ulteriore requisito del rinvenimento di tale incaricato presso la sede dell’ente privo di personalità giuridica).

Nel caso concreto esaminato dai magistrati di Piazza Cavour, tale ultima circostanza non risultava specificamente dall’avviso di ricevimento, dove si faceva solo menzione di consegna al “portiere”, mentre il nome dell’amministratore e il suo domicilio erano noti al ricorrente, tanto che, più volte, nello stesso ricorso, ne aveva fatta menzione; in ogni caso, risultando il ricorrente anche condomino dello stabile condominiale, tale verifica poteva essere fatta agevolmente.

Per una corretta impostazione della problematica, è opportuno premettere che, ai sensi dell’art. 1131, comma 2, c.c. – rimasto inalterato anche a seguito della riforma di settore di cui alla legge n. 220/2012 – l’amministratore può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente «le parti comuni dell’edificio» (tale capoverso prevede, altresì, che allo stesso possano essere notificati i provvedimenti dell’autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto).

Ai sensi dell’art. 1131 citato, il terzo, il quale vuol far valere in giudizio un diritto nei confronti del condominio, ha l’onere di convocare colui che ne ha la rappresentanza sostanziale secondo la delibera dell’assemblea dei condomini e, pertanto, non può tener conto di risultanze derivanti da documenti diversi dal relativo verbale: ciò in quanto il principio dell’apparenza del diritto è inapplicabile alla rappresentanza nel processo, essendo in quest’ultimo escluso sia il mandato tacito, sia l’utile gestione, derivandone che la notifica di un atto processuale a un soggetto che non sia stato nominato amministratore del condominio è giuridicamente inesistente, mancando il presupposto della sua legittimazione processuale (v., in termini, Cass. 4 gennaio 2002 n. 65).

Pertanto, l’amministratore deve considerarsi il destinatario degli atti giudiziali o amministrativi che attengano alle parti comuni dello stabile, conseguendone che la notifica nei riguardi del condominio può essere effettuata, secondo le regole ordinarie, al domicilio dell’amministratore medesimo; qualora tale domicilio non coincida con lo stabile condominiale, si dovrebbe escludere la legittimità di una notifica effettuata in tale luogo, stante che il condominio non è soggetto giuridico autonomo dalle persone che partecipano a esso, e non potendo trovare applicazione nella specie il disposto dell’art. 46 c.c. relativamente all’individuazione della sede della persona giuridica.

Il nuovo art. 145 c.p.c. (versione 2006), al fine di agevolare il compimento delle relative formalità, prevede che, per quanto riguarda la notifica alle persone giuridiche nella sede legale, l’atto può essere consegnato, oltre che al rappresentante o alla persona incaricata, anche al portiere dello stabile; inoltre, la notifica può essere eseguita, anche per le associazioni non riconosciute, alla persona che rappresenta l’ente qualora nell’atto da notificare ne sia indicata la qualità e risultino specificati residenza, domicilio e dimora abituali; infine, qualora la notifica non possa essere eseguita, l’ufficiale giudiziario può eseguire la stessa alla persona fisica, indicata nell’atto, che rappresenta l’ente, anche a norma degli artt. 140 e 143 c.p.c. (ossia mediante deposito nella casa comunale e affissione dell’avviso, in caso di mancanza di persona di famiglia o addetta alla casa del portiere dello stabile dell’abitazione, oppure con il rito degli irreperibili).

In tale ottica, la notifica non potrebbe eseguirsi a mani del singolo condomino, in quanto, da un lato, si deve escludere che questi sia titolare di poteri rappresentativi del condominio, né, d’altro canto, lo stesso potrebbe sussumersi nell’àmbito delle elencazioni degli artt. 139 o 145 c.p.c.; per converso, la notifica a mezzo del servizio postale, qualora la consegna non possa avvenire nelle mani proprie del destinatario, deve essere effettuata con la consegna del plico, nel luogo indicato come domicilio e residenza del destinatario, a persona che sia legata a quest’ultimo da uno specifico rapporto, la cui fonte può essere legale, negoziale o di mero fatto, sicché, ad esempio, va negato che l’amministratore del condominio, coinquilino del destinatario, sia persona cui possa essere consegnato il plico, in assenza di prova specifica idonea a dimostrare l’esistenza dell’incarico a ricevere la posta del destinatario, rivolto da questi all’amministratore del condominio (v. Cass. 25 maggio 1985 n. 3179).

Invero, in mancanza di una specifica norma regolamentare, una qualsiasi comunicazione o notifica di atto va fatta all’amministratore (rappresentante), e non al condominio (rappresentato), in quanto quest’ultimo è un semplice ente di gestione che non assume la qualifica di persona giuridica; diversa questione è quella in ordine alla responsabilità dell’amministratore per quanto attiene al suo impegno relativo alla “reperibilità”, in determinati giorni e ore, per i bisogni e le esigenze del condominio e per ogni altro problema attinente allo svolgimento dell’incarico – v. ora il novellato art. 1129, comma 2, c.c. – trovando, tuttavia, pur sempre nell’assemblea la sede idonea per la risoluzione delle ordinarie vicende condominiali.

Alla luce delle summenzionate coordinate ermeneutiche, Cass. 21 maggio 2001 n. 6906 ha disposto la rinnovazione della notifica, ai sensi dell’art. 291 c.p.c., dell’atto di riassunzione del giudizio dinanzi al giudice di rinvio – da fare personalmente, ai sensi dell’art. 392 c.p.c. – nei confronti di un condominio rimasto contumace, in quanto effettuata nell’edificio condominiale e a mani di un «impiegato dipendente addetto alla ricezione atti», secondo quanto risultante dalla relata dell’ufficiale giudiziario, perché tale qualità, non consistendo in un fatto avvenuto alla presenza del pubblico ufficiale o da questi compiuto, non può ritenersi provata fino a querela di falso, ma costituisce soltanto presunzione iuris tantum dei rapporti tra ricevente e destinatario rappresentato dall’amministratore.

La giurisprudenza ha avuto modo di analizzare anche altre ipotesi peculiari.

Qualora il portiere di un condominio riceva la notifica della copia di un atto quale “addetto” alla ricezione, dichiaratosi delegato direttamente dal destinatario e, in tale veste, risulti indicato sull’originale che riporta la relazione dell’ufficiale giudiziario, senza altri riferimenti alle sue funzioni derivanti dall’incarico di portierato, si è sostenuto – v. Cass. 11 gennaio 2005 n. 366 – che ricorra la presunzione legale della qualità dichiarata, la quale per essere vinta bisogna di rigorosa prova contraria da fornire da parte del destinatario; in mancanza, si applicherà la disciplina prevista dal comma 2 dell’art. 139 c.p.c. e non quella “speciale” fissata dal comma 4 della stessa disposizione, relativa alla notifica a persone diverse dal destinatario.

Nel caso della notifica della domanda ad amministratore cessato dalla carica, si è rilevato che un soggetto risulta legittimamente vocatus in ius quando, secondo la prospettazione contenuta nella domanda, si identifica con il soggetto tenuto a subire la pronuncia richiesta dall’attore; pertanto, ove sia stato convenuto in giudizio, nella veste di amministratore di condominio, un soggetto che non ne abbia più la rappresentanza, questi non ha l’obbligo di costituirsi in giudizio in proprio, per il difetto dell’interesse a contraddire derivante dalla mancanza di una qualsiasi domanda nei suoi confronti; permane, però, a suo carico soltanto l’obbligo di dare notizia, comunicando l’atto notificato, ai condomini o al nuovo amministratore, se già nominato, delle pretese azionate in giudizio, dovendosi ritenere la sussistenza di un dovere di diligenza del mandatario anche dopo l’estinzione del mandato, in relazione a fatti verificatisi nell’epoca di operatività del mandato stesso o comunque agli stessi collegabili (v. Cass. 12 giugno 1987 n. 5141, in una fattispecie rappresentata da un’impugnativa di delibera assembleare).