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L’APE nei contratti di locazione

L’APE nei contratti  di locazione
L’Agenzia delle entrate ha, finalmente, chiarito che, in caso di locazione di una “singola unità immobiliare”, non è obbligatorio “allegare” l'Attestato di prestazione energetica...

L’Agenzia delle entrate ha, finalmente, chiarito che, in caso di locazione di una “singola unità immobiliare”, non è obbligatorio “allegare” l'Attestato di prestazione energetica – d’ora in poi citato, per esigenze di brevità, con l’acronimo APE – al contratto di locazione, tuttavia, è necessario inserire nel medesimo contratto una clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto “le informazioni e la documentazione”, comprensiva dell'attestato de quo, relative alla prestazione energetica dell’edificio.

In buona sostanza, l’APE, contenendo tutti i dati che consentono di confrontare edifici diversi – segnatamente, “classificando” ciascun fabbricato in base ad una determinata classe energetica, contraddistinta da una lettera dell’alfabeto (che può andare dalla “A+” alla “G” che individuano gli immobili, rispettivamente, dalla maggior alla più scadente efficienza energetica) – dovrebbe permettere al conduttore di poter scegliere l’unità immobiliare da prendere in locazione alla luce di un bilancio costi/benefici.

Quindi, l’APE – che ha una validità temporale massima di dieci anni dal suo rilascio (a condizione che gli impianti esistenti siano a norma e correttamente mantenuti) ed è aggiornato a ogni intervento di ristrutturazione o riqualificazione che modifichi la classe energetica – non deve essere più allegato ai nuovi contratti di locazione, salvo che abbiano per oggetto “interi edifici”, contemplando solo l’obbligo di fornire informazioni che, però, devono essere specifiche e non generiche.

Resta fermo l’obbligo di dotazione dell’APE – la norma parla, infatti, di “messa a disposizione” – per tutte le nuove locazioni, anche se non soggette a registrazione, interessando la fase prodromica alla finalizzazione del contratto di locazione – e, quindi, nel momento stesso in cui il proprietario intende locarlo, a prescindere dalla circostanza che si avvalga o no di mezzi di comunicazione commerciale – e comportando comunque, alla fine delle trattative, la consegna del suddetto documento al futuro conduttore.

I suddetti obblighi prevedono ora solo sanzioni amministrative, e non più la nullità contrattuale assoluta (v. appresso); in particolare, le parti contrattuali sono soggette, in solido e in parti uguali, al pagamento di una sanzione da € 300,00 a € 1.800,00 per la violazione dell’obbligo di “dotare” l’immobile dell’attestato, da € 1.000,00 a € 4.000,00 per la violazione dell’obbligo di “dichiarazione”, e da € 3.000,00 a € 18.000,00, per la violazione dell’obbligo di “allegazione”.

A questo punto, appare interessante ripercorrere la storia travagliata di questo incombente.

Tutto era iniziato con il d.p.r. 2 aprile 2009, n. 59 (in vigore dal 25 giugno 2009), recante il «Regolamento di attuazione dell’articolo 4, comma 1, lettere a) e b), del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192, concernente attuazione della direttiva 2002/91/CE sul rendimento energetico in edilizia», a sua volta, integrato e corretto dal d.lgs. 29 dicembre 2006, n. 311 (in vigore dal 2 febbraio 2007).

Con successivi decreti ministeriali erano stati, poi, fissati i criteri di accreditamento, qualificazione professionale e indipendenza degli esperti e degli organismi abilitati a rilasciare la certificazione energetica degli edifici e l’ispezione degli impianti di climatizzazione (in attuazione della lett. c dell’art. 4, comma 1, del d.lgs. n. 192/2005), nonché definite le procedure applicative della certificazione energetica degli edifici e contenenti le Linee guida nazionali, prevedendo anche metodi semplificati che riducevano gli oneri per gli utenti (in attuazione degli artt. 6, comma 9, e 5, comma 1, del citato d.lgs. n. 192/2005).

Tra le disposizioni più rilevanti nella materia edilizia, il provvedimento del 2009 definiva le metodologie di calcolo e i requisiti minimi per la prestazione energetica degli edifici e degli impianti termici, che valevano per l'edilizia pubblica e privata, sia in caso di nuove costruzioni, sia in ipotesi di ristrutturazioni.

In particolare, nel calcolo rigoroso della prestazione energetica dell'edificio, occorreva prendere in considerazione i seguenti elementi: a) lo scambio termico per trasmissione tra l'ambiente climatizzato e l'ambiente esterno; b) lo scambio termico per ventilazione (naturale e meccanica); c) lo scambio termico per trasmissione e ventilazione tra zone adiacenti a temperatura diversa; d) gli apporti termici interni; e) gli apporti termici solari; f) l'accumulo del calore nella massa dell'edificio; g) l'eventuale controllo dell'umidità negli ambienti climatizzati; h) le modalità di emissione del calore negli impianti termici e le corrispondenti perdite di energia; i) le modalità di distribuzione del calore negli impianti termici e le corrispondenti perdite di energia; i) le modalità di accumulo del calore negli impianti termici e le corrispondenti perdite di energia; l) le modalità di generazione del calore e le corrispondenti perdite di energia; m) l'effetto di eventuali sistemi impiantistici per l'utilizzo di fonti rinnovabili di energia; n) per gli edifici di nuova costruzione del settore terziario con volumetria maggiore di 10.000 mc, l'influenza dei fenomeni dinamici, attraverso l'uso di opportuni modelli di simulazione, salvo che si possa dimostrare la scarsa rilevanza di tali fenomeni nel caso specifico.

Pertanto, il 1° luglio 2009 era entrato in vigore l’obbligo di dotare di “attestato di certificazione energetica” (ACE) le singole unità immobiliari, pure sotto i 1.000 mq, vendute o affittate (sia esistenti sia di nuova costruzione), come previsto dall'art. 6, comma 1-bis, del d.lgs. n. 192/2005, anche se, fino all’entrata in vigore delle Linee guida nazionali di cui sopra, l’attestato di certificazione energetica era sostituito – a tutti gli effetti e, quindi, pure per l'allegazione agli atti traslativi o della consegna in caso di locazione – dall’attestato di qualificazione energetica, redatto dal direttore dei lavori e presentato al Comune di competenza contestualmente alla dichiarazione di fine lavori (v., sul punto, la disciplina transitoria di cui all’art. 11, comma 1-bis, del d.lgs. n. 192/2005, introdotto dal 2 febbraio 2007, in forza del d.lgs. n. 311/2006).

Più specificatamente, l'attestato di qualificazione energetica costituiva un allegato obbligatorio negli atti di trasferimento di alcune tipologie di immobili: trattavasi, in pratica, di un “visto” che avrebbe dovuto attestare il rispetto, in fase di costruzione o ristrutturazione, delle prescrizioni volte a migliorarne le prestazioni energetiche degli edifici.

L’obiettivo era quello di stabilire i criteri, le condizioni e le modalità per migliorare le prestazioni energetiche degli edifici così da contenere i consumi: una finalità che si era intesa conseguire anche attraverso l'informazione, nei confronti di proprietari e conduttori, su efficienza e prestazione energetica dell'edificio e, soprattutto, con suggerimenti in merito agli interventi più significativi e convenienti per il miglioramento della prestazione energetica; ciò valeva sia come incentivo per i proprietari a migliorare tali prestazioni per rendere l'immobile più “appetibile” sul mercato, sia come incentivo per gli acquirenti al fine di orientare eventuali opere di manutenzione verso quegli interventi che potessero ridurre i consumi.

Si contemplavano, in pratica, due attestati al fine della “certificazione energetica”: l'attestato di qualificazione energetica, strumento di controllo ex post del rispetto delle prescrizioni in sede di costruzione e ristrutturazione (rilasciato da un progettista, non necessariamente terzo rispetto alla proprietà), e l'attestato di certificazione energetica, strumento di informazione dell'acquirente o del conduttore circa la prestazione energetica e il grado di efficienza energetica degli edifici (rilasciato da “esperti” o “organismi” terzi, dei quali dovevano essere garantite la qualificazione e l'indipendenza).

Tuttavia, la legge 6 agosto 2008, n. 133 – «Conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 25 giugno 2008, n. 112, recante disposizioni urgenti per lo sviluppo economico, la semplificazione, la competitività, la stabilizzazione della finanza pubblica e la perequazione tributaria» – all’art. 35, comma 2-bis, aveva cancellato l’obbligo di allegare l’attestato di certificazione energetica all’atto di compravendita di interi immobili o di singole unità immobiliari, e l’obbligo, nel caso delle locazioni, di consegnare o mettere a disposizione del conduttore, l'attestato di certificazione energetica.

Si trattava degli obblighi contemplati dai commi 3 e 4 dell’art. 6 del d.lgs. n. 192/2005, mentre, con lo stesso art. 35, venivano abrogati anche i commi 8 e 9 dell'art. 15, concernenti le relative sanzioni; più precisamente, art. 6, comma 3 (“Nel caso di compravendita dell'intero immobile o della singola unità immobiliare, l'attestato di certificazione energetica è allegato all'atto di compravendita, in originale o copia autenticata”), e comma 4 (“Nel caso di locazione, l'attestato di certificazione energetica è messo a disposizione del conduttore o ad esso consegnato in copia dichiarata dal proprietario conforme all'originale in suo possesso”), nonché art. 15, comma 8 («In caso di violazione dell'obbligo previsto dall'articolo 6, comma 3, il contratto è nullo. La nullità può essere fatta valere solo dal compratore»), e comma 9 («In caso di violazione dell'obbligo previsto dall'articolo 6, comma 4, il contratto è nullo. La nullità può essere fatta valere solo dal conduttore»).

Quindi, dall’entrata in vigore della nuova legge, era venuto meno l’obbligo di allegare l’attestato di certificazione energetica agli atti di compravendita, ma non l’obbligo di redigerlo, previsto dal citato art. 6 del d.lgs. n. 192/2005; pertanto, dal 1° luglio 2009, era scattato l'obbligo di “dotare” dell'attestato di certificazione energetica tutti gli edifici o porzioni di edifici trasferiti a titolo oneroso, e tale incombente concerneva anche le permute immobiliari, transazioni, cessioni o conferimenti di immobili nei patrimoni sociali.

Per i restanti immobili, in forza del decreto-legge n. 112/2008, in effetti, si eliminava la sanzione della “nullità” del contratto di compravendita per chi non avesse allegato la certificazione al rogito, anche se permaneva l'obbligo di dotare l'immobile della certificazione de qua; in quest’ottica, la violazione dell'obbligo di consegnare la certificazione, anche se non poteva invalidare l'atto di trasferimento, avrebbe potuto essere fonte di responsabilità civile del venditore verso l'acquirente, quanto meno per la mancata informazione sull'inesistenza del documento (peraltro, trattandosi di un obbligo previsto da una disposizione legislativa, l'acquirente avrebbe avuto il diritto di sapere che non era stato rispettato e, conseguentemente, far valere tale circostanza in sede di trattativa sul prezzo di acquisto dell’immobile in oggetto).

Da ultimo, e precisamente il 6 giugno 2013, è entrato in vigore il decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, recante il recepimento della Direttiva 2010/31/UE del Parlamento europeo e del Consiglio del 19 maggio 2010, sulla “prestazione energetica nell’edilizia”, convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013, n. 90: con tale provvedimento viene soppresso l’attestato di certificazione energetica (ACE) e introdotto, in suo luogo, l’attestato di prestazione energetica (APE), rispondente ai criteri indicati dalla suddetta Direttiva.

La novità principale, in linea con le richieste dell'Unione europea, è che le future procedure di calcolo dell'APE dovranno tenere conto di nuovi parametri, nel senso che, mentre il vecchio ACE teneva conto solo delle prestazioni per la produzione di riscaldamento e acqua calda sanitaria, l'APE deve occuparsi anche di climatizzazione estiva, ventilazione e, per il terziario, d’illuminazione.

Più nel dettaglio, l'APE deve ora comprendere: la prestazione energetica globale, la classe energetica, i requisiti minimi di efficienza energetica vigenti a norma di legge, le raccomandazioni per migliorare la performance, separando la previsione di interventi di ristrutturazione importanti da quelli di riqualificazione energetica.

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