Anagrafe condominiale

L’incombente, in capo all’amministratore, di curare la tenuta (e l’aggiornamento) del registro dell’anagrafe condominiale coinvolge profili molto delicati della realtà condominiale, che riguardano, a monte, le esigenze di trasparenza ed efficienza della gestione, la tutela della riservatezza delle posizioni dei singoli partecipanti, la lotta all’evasione fiscale, la figura stessa dell’amministratore “custode” delle cose comuni e, non da ultimo, l’interesse generale alla sicurezza degli edifici.
L’analisi di tutte queste problematiche impone di verificare come tale incombente sia stato disciplinato dalla Riforma del 2013, vagliare le modifiche successivamente introdotte e valutarne le prospettive future.

Riguardo al passato, il testo dell’art. 1130, n. 6), c.c. partorito dalla legge n. 220/2012 – entrata in vigore il 18 giugno 2013 – prevedeva che, tra le (notevolmente implementate) attribuzioni dell’amministratore, ci fosse anche quella di curare la tenuta del registro dell’anagrafe condominiale, che doveva contenere i dati anagrafici dei condomini, ma anche di tutti coloro che, quali usufruttuari, conduttori o comodatari, vantavano diritti reali o personali di godimento aventi ad oggetto le singole unità abitative del fabbricato; di ciascuno di questi soggetti, si dovevano ottenere le generalità, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché – per quel che qui rileva – «ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza» (correlata appunto a … ciascuna unità immobiliare).

Inoltre, per quanto concerne l’aggiornamento, si prescriveva che le variazioni dei suddetti dati dovevano essere comunicate, da parte dei condomini, all’amministratore “in forma scritta” entro 60 giorni dal loro verificarsi; si statuiva, infine, che, ove tali comunicazioni non avvenissero o quando comunque i dati da inserire nell’anagrafe risultassero incompleti, l’amministratore poteva chiedere ragguagli agli interessati con lettera raccomandata; decorsi 30 giorni dal suo ricevimento, se all’amministratore non perveniva una risposta soddisfacente, quest’ultimo poteva acquisire aliunde le informazioni necessarie, addebitandone il costo “ai responsabili”.

A ben vedere, qualcosa di simile si rinveniva già nella c.d. scheda immobile, che l’amministratore diligente compilava al momento dell’assunzione dell’incarico, con impegno (morale o giuridico) dei condomini di comunicargli tempestivamente qualsiasi variazione significativa.

Ma è soprattutto il versante della sicurezza quello che destava maggiore preoccupazione e caos, in quanto, approfittando della vacatio legis di sei mesi, gli amministratori solerti avevano inviato appositi questionari ai condomini al fine di monitorare la situazione dei rispettivi appartamenti di proprietà esclusiva, ricevendo, però, comunicazioni (in buona o in mala fede) incomplete o, nella migliore delle ipotesi, inesatte perché per lo più tratte dalla percezione personale piuttosto che da attestazioni di tecnici abilitati (tanto da porre in fibrillazione l’anziana signora che ignorava se potesse dare un’autocertificazione in tal senso …).

In particolare, l’adempimento non si rilevava in linea con l’inquadramento della figura dell’amministratore, pur sempre volta alla conservazione delle parti “comuni” dello stabile, anche se risultava coerente, sul versante sistematico, con il disposto dell’art. 1122 c.c. come era emerso nei lavori parlamentari, laddove si contemplava un potere ispettivo, in capo all’amministratore, anche all’interno dei singoli appartamenti, con tanto di verifiche, accessi, autorizzazioni del magistrato, sanzioni ecc.

Quest’ultima norma è stata (per fortuna) abortita lungo il cammino riformatore, permanendo però l’obbligo in capo al condomino, pur contemplato dal medesimo art. 1122 c.c., di notiziare preventivamente l’amministratore circa le opere eseguite all’interno del proprio appartamento anche qualora non rechino pregiudizio alla stabilità/sicurezza/decoro dell’edificio (“in ogni caso”), con l’onere di quest’ultimo di “riferirne all’assemblea” (debitamente convocata, e non solamente ai singoli condomini)

Con riferimento al presente, in forza dell’art. 1, comma 9, lett. c), del decreto-legge n. 145/2013 (c.d. Destinazione Italia), convertito, con modificazioni dalla legge n. 9/2014, all’art. 1130, n. 6), c.c. di cui sopra, dopo le parole «nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza», sono inserite le seguenti: «delle parti comuni dell’edificio», escludendo così che tali condizioni afferiscano alle unità immobiliari esclusive.

Premesso che, per “parti comuni”, è ragionevole ritenere che si sia voluto interessare non solo la struttura edilizia dello stabile (fondazioni, scale, lastrico, ecc.), ma anche gli impianti in essa allocati (ascensore, centrale termica, riscaldamento, autoclave, fogne, fili elettrici, citofono, antenne, condutture, ecc.), vale la pena soffermarci sul sostantivo (“dato”) e sull’aggettivo (“ogni”).

Il termine “dato” sembra correlarsi al concetto di “informazione” (sfogliando un qualsiasi dizionario, ci si riferisce alla notizia raccolta e comunicata per un utilizzo pratico e immediato); d’altronde, tale interpretazione risulta avvalorata dallo stesso testo del n. 6) dell’art. 1130 c.c., dove, in prosieguo, si raccomanda che «ogni variazione dei dati» va soltanto comunicata all’amministratore e quest’ultimo, in caso di inerzia/mancanza/incompletezza della suddetta comunicazione, richiede all’interessato le «informazioni» necessarie, potendo sempre, qualora il sollecito non abbia sortito gli effetti sperati, acquisire le «informazioni», addebitandone i costi ai responsabili.

Da ciò consegue che esula dall’obbligo della regolare tenuta/aggiornamento dell’anagrafe condominiale quello di allegare la “documentazione” inerente la sicurezza dell’edificio, tanto che lo stesso n. 6) non utilizza il verbo “allegare” a proposito di tale registro (sarebbe stato più corretto, in una diversa prospettiva, utilizzare espressioni del tipo “ogni documento” relativo alla sicurezza o, in caso di mutamenti, stabilire che ogni variazione venga “trasmessa” all’amministratore).
Peraltro, quando il legislatore ha voluto riferirsi a tale preciso incombente lo ha fatto espressamente, come nell’art. 1129, comma 8, c.c. allorché prescrive all’amministratore cessato dall’incarico di consegnare tutta la “documentazione” in suo possesso, o all’art. 1130, n. 8), c.c. obbligando lo stesso amministratore a conservare tutta le”documentazioni” inerenti la propria gestione.

Comunque, se si concorda nell’escludere che il registro debba contenere la documentazione di cui sopra, si presume che i dati presuppongano che l’amministratore sia in possesso, sia pure altrove, della stessa documentazione (ad esempio, il registro indicherà che l’impianto elettrico è a norma o che l’ascensore è stato oggetto della revisione, ma l’amministratore dovrà avere con sé, anche al fine del suddetto passaggio delle consegne, la dichiarazione di conformità o il contratto di manutenzione).

In ordine all’aggettivo “ogni” (dato), la locuzione usata è volutamente generica, e sembrerebbe richiedere all’amministratore di preoccuparsi non solo a raccogliere, nel suddetto registro dell’anagrafe condominiale, le informazioni già a sua disposizione, ma anche di attivarsi, presso gli uffici competenti, per acquisire tutti i dati riguardanti la sicurezza lato sensu dell’edificio, che potrebbero coinvolgere, ad esempio, la conformità e rispondenza degli impianti (d.m. n. 37/2008) o l’agibilità del fabbricato (d.lgs. n. 380/2001), ma anche il cancello motorizzato, il luogo di lavoro del portiere e, persino, l’altalena nel parco attrezzato.

La portata generale dell’obbligo di nuovo conio potrebbe indurre a ritenere che l’amministratore debba effettuare, in via preliminare, una sorta di inventario delle parti/impianti comuni riguardo all’osservanza dei prescritti standard di sicurezza, e, poi, monitorare costantemente la situazione per individuare eventuali rischi o analizzare potenziali pericoli, da segnalare tempestivamente ai condomini, salvo sempre il suo potere/dovere di vigilanza e intervento (urgente o pianificato) desumibile dall’obbligo di compiere gli “atti conservativi” delle stesse parti comuni in forza dell’invariato precetto di cui all’art. 1130, n. 4), codice civile.

A ogni buon conto, è bene ricordare che, a tale obbligo di “curare” la tenuta del registro dell’anagrafe condominiale (nel senso sia di redazione ex novo che di aggiornamento periodico), corrisponde, per un verso, in caso di inottemperanza (prevista espressamente come “grave irregolarità”), l’eventualità che lo stesso amministratore possa essere revocato dall’autorità giudiziaria ai sensi dell’art. 1129, comma 12, n. 7), c.c., e, per altro verso, il diritto dei condomini di prenderne visione (gratis) ed estrarne copia (a pagamento), sia pure previa indicazione, da parte dello stesso amministratore al momento della sua nomina in forza dell’art. 1129, comma 2, c.c., delle modalità (di luogo e di tempo) in cui tale iniziativa sia realizzabile.

In ordine al futuro, nell’ottica di cui sopra, si è chiesti se, all’interno del registro dell’anagrafe condominiale, o in quel sub registro dell’anagrafe della sicurezza – meglio noto con l’acronimo R.A.S. – possa ricomprendersi quel fascicolo del fabbricato che … uscito dalla porta, rientrerebbe quindi dalla finestra.

Va ricordato, in proposito, che le varie leggi regionali che avevano reso obbligatorio tale fascicolo del fabbricato sono cadute tutte sotto la scure dei giudici della Consulta.
I profili d’incostituzionalità hanno interessato, da un lato, il conflitto di attribuzione, attenendo la materia alla competenza esclusiva allo Stato (trattandosi di protezione civile e incolumità delle persone non rientrante ex art. 117 Cost. nelle prerogative legislative delle Regioni), e, dall’altro, l’imposizione ai privati di oneri eccessivamente gravosi che comportavano, anche a carico dei proprietari di più modeste condizioni economiche, l’obbligo di ricorrere a una pluralità di professionisti (ponendosi in contrasto con l’art. 3 Cost. sotto il profilo delle disparità di trattamento e del principio di ragionevolezza, e con l’art. 42 Cost. dove si contemplavano limiti alla proprietà privata non necessari ad assicurarne la funzione sociale).

Nonostante ciò, specie sull’onda emotiva dei recenti eventi sismici che hanno coinvolto il centro Italia, si riaffacciano periodicamente varie iniziative parlamentari volte a istituire il fascicolo del fabbricato (che non sembra un mero raccoglitore di “dati” ma piuttosto di documenti, quasi una sorta di CTU).

Quest’ultimo sarebbe la “carta d’identità” dell’immobile da redigersi, con regolare cadenza, da parte del proprietario dell’edificio o dall’amministratore qualora lo stabile è in regime condominiale.
Su tale fascicolo, dovrebbero annotarsi tutte le informazioni relative all’edificio di tipo identificativo, progettuale, strutturale, impiantistico, ambientale, urbanistico, ecc., allo scopo di pervenire a un idoneo quadro conoscitivo dello stabile, partendo dalle fasi costruttive e riportando anche le eventuali modifiche apportate rispetto alla configurazione originaria, con particolare riferimento alle componenti statiche e funzionali (tale fascicolo potrebbe essere propedeutico al rilascio di autorizzazioni o certificazioni relative al fabbricato, oltre che obbligatorio in caso di compravendita o rinnovo di contratti di locazione).

Non si disconosce che una gran parte dei condominii in Italia è “vulnerabile”, nel senso che, in disparte i rischi sismici, lo stabile in sé, sia storico che costruito in cemento armato da oltre cinquant’anni, ha forse oramai terminato il suo “ciclo vita edilizio”, ma occorre che la spesa per dotarsi di questa eventuale “fotografia aggiornata” del fabbricato goda di adeguate detrazioni fiscali (e in questa meritevole ottica, anche preventiva, si inquadra il c.d. sisma bonus contemplato nella recente legge di stabilità 2017).

Dunque, in mancanza di un’assunzione di oneri da parte delle Amministrazioni pubbliche, che potrebbero finanziare (in tutto o in parte) gli interventi necessari per superare le “criticità statiche” dell’edificio, l’eventuale introduzione obbligatoria del fascicolo del fabbricato non deve tradursi in una (ennesima) nuova tassa, un nuovo balzello a carico dei proprietari di immobili, ma dovrebbe costituire soltanto un adempimento finalizzato a prevedere il “comportamento” dello stabile in caso di calamità naturali e, nella consapevolezza dei livelli di rischio e dello stato di conservazione e/o degrado dell’immobile, dovrebbe consentire l’attuazione delle idonee operazioni di “messa in sicurezza”, favorendone la manutenzione programmata.