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Allagamento e incendio dell’immobile: le responsabilità del conduttore

Allagamento e incendio dell’immobile: le responsabilità del conduttore
il conduttore risponde della perdita e del deterioramento della cosa che avvengono nel corso della locazione, anche se derivanti da incendio, qualora non provi che siano accaduti per causa a lui non imputabile

L’art. 1588 c.c. stabilisce, al comma 1, che «il conduttore risponde della perdita e del deterioramento della cosa che avvengono nel corso della locazione, anche se derivanti da incendio, qualora non provi che siano accaduti per causa a lui non imputabile».

Tale responsabilità risarcitoria va correlata alla violazione dell’obbligazione essenziale dello stesso conduttore di cui al precedente art. 1587, n. 1), c.c., consistente nell’osservanza della diligenza del buon padre di famiglia ex art. 1176 c.c. nel servirsi della cosa locata per l’uso determinato dal contratto (o per l’uso che può altrimenti presumersi secondo le circostanze).

Il comma 2 aggiunge che l’inquilino «è pure responsabile della perdita e del deterioramento cagionati da persone che egli ha ammesse, anche temporaneamente, all’uso o al godimento della cosa» locata: qui l’ascrivibilità del fatto del terzo si giustifica perché trattasi di eventi che attengono comunque a una scelta dell’inquilino medesimo, presumendosi che la condotta del terzo rientri nella sua sfera di vigilanza.

Il codice previgente faceva riferimento solo ai familiari e ai subconduttori, mentre l’attuale versione si rivela più generale; a ogni buon conto, non dovrebbero ritenersi terzi, dell'operato dei quali il conduttore debba rispondere, coloro che sono ammessi nel godimento per obbligo del loro ufficio o che sono entrati nell'immobile di loro iniziativa, come gli agenti di polizia, i fattorini delle poste, gli ispettori delle aziende erogatrici del gas, acqua, energia elettrica, ecc. (v. Vitali, Della locazione, in Commentario al codice civile a cura di De Martino, Novara, 1975, 239).

Queste brevi hanno a oggetto la corretta perimetrazione della responsabilità di cui sopra, in caso di perdita (non ovviamente nel senso di smarrimento, ma di sostanziale distruzione) o di deterioramento (nel senso di grave alterazione nei suoi elementi principali ed essenziali) della cosa locata, allorquando l’inadempimento del conduttore sia avvenuto nelle more del rapporto locatizio, esulando quel “deterioramento”, anch’esso fonte di responsabilità risarcitoria del conduttore, accertato al momento della riconsegna dell’immobile (disciplinato dal successivo art. 1590 c.c.).

Sul punto, è intervenuta una recente ordinanza della Suprema Corte (n. 22823 del 26 settembre 2018), che ha offerto interessanti puntualizzazioni soprattutto in tema di riparto del relativo onere probatorio.

La controversia traeva origine da un allagamento verificatosi all'interno di un immobile di proprietà dell’attore, avvenuto in un periodo di assenza del conduttore, da cui era derivato un serio danneggiamento alle strutture e al mobilio interni.

Il giudizio di merito aveva registrato un esito altalenante, perché il Tribunale, dopo l'acquisizione di una CTU, aveva riconosciuto la responsabilità del conduttore, mentre, nel giudizio di appello, la Corte territoriale aveva ritenuto sussistere gli elementi di prova idonei a superare la presunzione di responsabilità del medesimo conduttore.

Il locatore, rimasto soccombente, aveva proposto ricorso per cassazione, denunciando principalmente la violazione/falsa applicazione del citato art. 1588 c.c. - in relazione all’art. 360, n. 3), c.p.c. - e i giudici di Piazza Cavour hanno ritenuto le doglianze meritevoli di accoglimento.

Invero, si è ricordato che tale norma, ove sancisce che il conduttore risponde della perdita e del deterioramento della cosa locata qualora non provi che il fatto si sia verificato per causa a lui non imputabile, pone una “presunzione di colpa” a carico del conduttore, superabile soltanto con la dimostrazione che la causa del deterioramento, identificata in modo positivo e concreto, non sia a lui imputabile, onde, in difetto di tale prova, la causa sconosciuta o anche dubbia della perdita o del deterioramento della cosa locata rimane a suo carico.

Ne discende che, a tal fine, occorre che la causa del sinistro sia nota e possa dirsi non addebitabile al conduttore; in altri termini, la presunzione di colpa di cui sopra può essere superata solo dalla prova di non imputabilità del fatto al conduttore, mentre, in difetto di simile dimostrazione, le conseguenze negative riconducibili alla causa sconosciuta rimangono a carico di quest’ultimo (v., tra le altre, Cass. 27 luglio 2015, n. 15721, aggiungendo che, se l’evento è esclusivamente imputabile al fatto di un terzo, è invece irrilevante accertare l’identità, esulando l’identificazione di tale soggetto dall’attività oggetto della prova liberatoria).

Nella specie, il giudice distrettuale era partito dal presupposto, errato, che la causa sconosciuta del danneggiamento non fosse a carico del conduttore; inoltre, nella descrizione delle risultanze probatorie, non si era dato conto dell'acquisizione di una prova piena e completa dell’estraneità del conduttore ai fatti, ma di una presunzione di probabilità e imprevedibilità dell'evento occorso, «verosimilmente riconducibile alla rottura di un flessibile di un sanitario del bagno», prontamente sostituito dal proprietario dell'immobile locato intervenuto nell'immediatezza sul luogo, stante l'assenza del conduttore.

In particolare, la Corte d'Appello aveva considerato sufficiente che il convenuto avesse opposto che il suddetto evento, con tutta probabilità, era stato causa di un vizio occulto e non prevedibile degli impianti di un sanitario, ma lo stesso giudice di seconde cure aveva ammesso che non vi fosse una prova certa di tale assunto, avendo l’ausiliario accertato di non avere riscontrato rotture di tubazioni idriche o di scarico del fabbricato, «potendo la causa ipoteticamente ricondursi sia alla rottura del flessibile del sanitario, sia a un rubinetto lasciato aperto».

Sotto il profilo giuridico – ad avviso degli ermellini – il giudice di merito avrebbe dovuto svolgere considerazioni diverse, alla luce dei principi sopra delineati, ai fini della valutazione della causa esimente prospettata dal conduttore, sulla base del materiale probatorio acquisito e in relazione alle circostanze concrete rilevanti ai fini del decidere, trattandosi di un rapporto contrattuale in cui occorre anche individuare quali siano gli obblighi di conservazione e di manutenzione di un bene immobile, concesso in locazione, di cui il conduttore mantiene, per molti aspetti, anche l'obbligo di custodia e di manutenzione ex art. 2051 c.c.

A quest’ultimo proposito, una parte della dottrina (v. Gallo, Obbligazioni del conduttore e deterioramento della cosa locata, in Contratti, 2009, 285) ha osservato che la presunzione sottesa in modo paritetico sia all’art. 1588 c.c. che all’art. 2051 c.c. ha la stessa funzione di quella di cui all’art. 1218 c.c., atteso che, come questa disposizione pone in capo al debitore l’onere di provare la causa non imputabile dell’impossibilità di adempiere, così la presunzione di imputabilità del danno e la concezione oggettiva del caso fortuito hanno lo scopo di far gravare sul danneggiante il rischio di cause ignote, considerando che questi sarebbe il soggetto che, meglio di altri, è in grado di amministrare e controllare il bene oggetto della custodia.

Analoghi rilievi possono farsi nell’ipotesi (diversa dal punto di vista naturalistico, ma analoga sotto il profilo giuridico) dell’incendio che abbia causato appunto il rilevante deterioramento o la totale distruzione dell’immobile locato.

In forza dell’art. 1588 c.c., il conduttore risponde qualora non provi che il fatto si sia verificato per causa a lui non imputabile, ponendo così una presunzione di colpa a carico del conduttore, superabile soltanto con la dimostrazione che la causa dell’incendio, identificata in modo positivo e concreto, non sia a lui imputabile, onde, in difetto di tale prova, la causa sconosciuta o anche dubbia della perdita o del deterioramento della cosa locata rimane a suo carico (v. Cass. 31 luglio 2006, n. 17429; Cass. 28 luglio 2005, n. 15818, chiarendo che la destinazione dell’immobile a uso di deposito di materiali infiammabili può accentuare l’obbligazione di diligenza del buon padre di famiglia, posta a carico del conduttore dall’art. 1587 c.c., ma non vale a esonerarlo dalla responsabilità scaturente dall’art. 1588 c.c. o ad attenuarla; cui adde Cass. 12 maggio 2006, n. 11005, la quale ha affermato che la prova di aver adempiuto diligentemente l’obbligo di custodia non è necessariamente assorbita dall’evento naturale, stante l’eventuale possibilità che il danno conseguente sia comunque prevenuto o impedito dalla diligente condotta dell’obbligato).

Ne discende che, a tal fine, non è sufficiente che il conduttore non sia stato ritenuto responsabile in sede penale, perché la sua assoluzione non comporta, di per sé, l’identificazione della causa, ma occorre che questa sia nota e possa ritenersi non addebitabile al conduttore medesimo (v. Cass. 6 febbraio 2007, n. 2250; Cass. 27 novembre 2002, n. 16762).

Al riguardo, si è, altresì, precisato che la totale distruzione dell’immobile locato a seguito d’incendio comporta l’estinzione della locazione, per la permanente impossibilità per il conduttore di godere del bene, con la conseguente cessazione della sua obbligazione per il corrispettivo, riguardo al periodo successivo alla perdita dell’immobile, sino alla scadenza del rapporto originariamente stabilita; ove, però, il conduttore non superi la presunzione di colpa sancita a suo carico dall’art. 1588 c.c. e la risoluzione del contratto derivi da fatto allo stesso addebitabile a titolo di inadempimento, al locatore spetta il risarcimento del danno, che deve comprendere, per un verso, il danno emergente, derivante dal deterioramento della cosa locata (inclusi i danni derivanti alle parti comuni dell’edificio in cui l’immobile è posto), e, per altro verso, il lucro cessante, commisurato ai canoni dovuti in base al contratto e fino al suo spirare convenzionale, come mancato guadagno correlato all’evento risolutivo dal locatore non voluto (v. Cass. 17 maggio 2010, n. 11972).

Peraltro, anche se l’art. 1588 c.c. pone a carico del conduttore l’obbligazione di tenere indenne il locatore della perdita e del deterioramento della cosa locata, la corrispondente responsabilità, se derivante da incendio, non è esclusa o limitata qualora la cosa sia stata assicurata, a norma del successivo art. 1589 c.c., poiché l’assicurazione incide solo sulla posizione soggettiva del locatore indennizzato, nel senso che questi, una volta ricevuto il pagamento dell’indennizzo, può pretendere dal conduttore la differenza tra l’indennizzo corrisposto dall’assicuratore e il danno effettivo sofferto (v. Cass. 21 ottobre 2005, n. 20357).

In argomento, si è puntualizzato (v. Cass. 3 ottobre 2007, n. 20751) che, in tema di assicurazione contro i danni alla cosa, il principio secondo cui, in linea generale, deve escludersi che il locatario possa avere interesse all’assicurazione del rischio del perimento o deterioramento della res intesa come cespite patrimoniale, trova un limite nell’ipotesi in cui il rischio della perdita della cosa - nella specie, a causa d’incendio - sia pattiziamente posto a carico del locatario e sia, quindi, legittimamente trasferito dal proprietario-locatore all’utilizzatore-conduttore, sicché l’assicurazione di questo rischio comporta l’insorgere, in capo a quest’ultimo, di un interesse giuridicamente qualificato all’assicurazione per la perdita del bene, inteso come cespite e non come fonte di reddito, e la conseguente legittimazione a chiedere l’indennizzo.

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